最近京投置地操盤的森與天成四處打電話，推銷他們的新盤

一、交通

豐臺區(qū)緊鄰南四環(huán)的一片區(qū)域，交通還是非常方便的。好多人買這里就是看重這里便捷的交通，特別是軌道交通

19號線大站快車，直達金融街。4號線也不用換乘直達中關村，

基本從地圖上就能看出樓棟的分布，底座已經準備好了。就等上面建房子了。

①、地塊：現(xiàn)場看地塊的感受，就是路邊的地鐵上的蓋子還是比較高的。整個地塊一共分為三塊，在地鐵上的那一塊是比較方正，也是最大的一塊，其它兩塊相對都比較小。并且這三塊是分離開來，每一塊獨立成小區(qū)管理。地塊的北側也是地鐵上的蓋子，

②、交通：這里無論是自駕還是軌道交通，還是非常方便的，特別是地鐵，屬于兩鐵交匯，19號線還是始發(fā)站

③、公園：這個小區(qū)的西面和北面確實是有公園，但是規(guī)模相對比較小，東側的南苑森林濕地公園也是有一定底子，

④、容積率：這個小區(qū)的最大亮點是超低的容積率1.04（基本低于1就是別墅小區(qū)了。這個絕對算上是低密度洋房社區(qū)，這個真還沒吹牛）。

社區(qū)規(guī)模：一共1000多套房子，分為三塊地。北側最大的地塊（06號地塊，屬于地鐵上蓋，一共11棟樓，約590套，也是這次開盤的位置）。南側的03號地塊（一共6棟，約310套房子）。西南側最小院子3棟，約210套房子。

一梯兩戶和一梯三戶?競投的產品更適合剛需和剛需改善

三、戶型

該項目戶型面積段為76-160平米兩居到四居，戶型有76平、89平、100平、109平、120平、148平、160平左右不等，

森與天成銷售指導價為8.3萬元/㎡（總價范圍在630-1200萬。）（當初拍地的時候，底價成家，樓面價4.1萬/平，房子和地塊的差價還是有足夠的空間，京投置業(yè)是有錢賺的）。

①、76平米的兩居室

南向三面寬，兩個臥室都是朝南，

②、89平米三居室（東西向）

大家一看89平三居兩衛(wèi)戶型眼睛就亮，全明格局

③、109平米三居室

109平南北三居雙衛(wèi)，這個戶型就是正宗的南北戶型了，亮點就是客廳270°轉角飄窗（

④、148平米四室

148平南北四居三衛(wèi)，南北通透，南向三面寬，有一點大平層的感覺，主臥贈送飄窗，

總之：戶型小的確實不錯，但是數(shù)量有點少。其次就是109平米的三居室，估計喜歡的人會很多。148平米的改善戶型，算是市場上比較常見的四葉草戶型。

四、購買建議

、新房對比：這里與周邊新房最能對比的是建發(fā)璟院（建發(fā)璟院是以106㎡-153㎡三至四居改善戶型為主，目前這里就剩下尾盤了）。森與天成的品質確實是不如建發(fā)璟院（但是森與天成的剛需和剛改的錯配定位，還是可以和建發(fā)形成錯配。不僅定位的錯配，關鍵是時間也錯配了，買森與天成的改善就不如建發(fā)璟院的了，改善方面建發(fā)璟院的業(yè)主就偷著樂吧）。

這里相對比較成熟的配套，特別是交通，8.3W還是有不少人愿意買單的。

③、二手房：與周邊的高品質次新房天悅壹號9萬左右。泰禾金府大院目前二手掛牌均價為8.5萬/㎡，雖然感覺上有那么一點倒掛，但是這兩個明顯品質要高于森與天成。因此森與天成在我這里基本算是市場價。

最近招商開發(fā)的同屬于豐臺的羊坊地塊--招商臻園，招商臻園指導價7.2萬/平，銷售開盤價6.8萬/平，總價660萬起。

但是兩區(qū)交界位置沒有什么規(guī)劃利好，配套基本和西紅門共享（關鍵距離還不算近）。面積段為97-145的三到四居（定位剛改和改善），南北向都有黑科技，得房率85-90%左右。