文 / 港股君

來源 / 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

現(xiàn)代管理之父彼得·德魯克說：動(dòng)蕩時(shí)代最大的危險(xiǎn)不是動(dòng)蕩本身，而是仍然用過去的邏輯做事。

2020年，疫情的動(dòng)蕩對(duì)于各行業(yè)龍頭企業(yè)來說，想要大象起舞，就要在面對(duì)不確定的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，堅(jiān)持用和未來接軌的邏輯，做正確的事。

在房地產(chǎn)行業(yè)，龍頭企業(yè)碧桂園近日發(fā)布了2020年財(cái)報(bào)。

盡管受疫情的影響，碧桂園仍實(shí)現(xiàn)了權(quán)益銷售額約5706.6億元，雖然目前各房企的財(cái)報(bào)還沒有全部發(fā)布，但是根據(jù)一些統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的推測(cè)，碧桂園權(quán)益銷售額應(yīng)該仍穩(wěn)居三甲，而根據(jù)已公布的去年全口徑銷售額來看，碧桂園仍居首位。

圖片來源：碧桂園財(cái)報(bào)

另外，在2016-2020年這5年間，碧桂園合同銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%。要知道過去的5年中，房企的排位已經(jīng)歷過數(shù)個(gè)輪回，碧桂園作為絕對(duì)龍頭，一直能保持兩位數(shù)的增速，已是十分不俗。

為什么在疫情的動(dòng)蕩下，碧桂園仍然能找到正確的方向，做出正確的選擇？這份2020年財(cái)報(bào)的其他亮點(diǎn)，或許能給出投資者答案。

/ 01 /

讀懂政策要求，才能走得穩(wěn)健

2020年，碧桂園全年?duì)I收約4628.6億元，毛利1009.1億元，凈利潤(rùn)541.2億元；且碧桂園宣布2020年繼續(xù)維持高達(dá)31%的派息率。在2016-2019年，碧桂園累計(jì)進(jìn)行13次分紅派息，分紅率為32.64%，每股派息復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)46.59%。

可見碧桂園為投資者賺錢的能力在同行中遙遙領(lǐng)先。

在造血能力上，截至 2020 年 12 月 31 日，碧桂園的權(quán)益回款率達(dá)到91%，已連續(xù)5年高于90%，節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，從2019年開始，碧桂園就以回款為考核標(biāo)準(zhǔn)，讓碧桂園的現(xiàn)金流一直能具備高于市場(chǎng)的造血能力。

融資成本方面，截至2020年底，碧桂園的平均融資成本為5.56%，較2019年底下降78個(gè)基點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：碧桂園公告

且在今年2021年1月，碧桂園發(fā)行的5億美元5.5年期票據(jù)和7億美元10年期票據(jù)的利率只有2.7%、3.3%，據(jù)節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)(ID:jiedian2018)了解，此次發(fā)債創(chuàng)下了民營(yíng)房企發(fā)債融資成本新低。

另外，碧桂園有息負(fù)債總額為3265億，相較 2019 年底下降了 11.7%；碧桂園凈借貸比率僅為 55.6%，已連續(xù)多年保持凈借貸比低于 70%，比中指研究院調(diào)研的百強(qiáng)房地產(chǎn)平均凈借貸比率94.6%，低出了一大截。

但碧桂園走“低杠桿”運(yùn)行之路的決心不止于此，早在2018年，碧桂園已經(jīng)讀懂了政策要求，有預(yù)見性的主動(dòng)降杠桿、降低融資成本，以保證未來在愈發(fā)嚴(yán)格的調(diào)控下行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

果不其然，去年下半年“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)，房企融資環(huán)境變得十分復(fù)雜，所幸碧桂園早已把杠桿水平降至行業(yè)低位平穩(wěn)運(yùn)行。

從三道紅線的要求來看：

2020年公司的碧桂園的凈負(fù)債率為55.6%，保持低位；

可動(dòng)用現(xiàn)金余額1836億元，現(xiàn)金短債比為1.91，表現(xiàn)優(yōu)異；

而剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為80.5%，較2019年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，與達(dá)標(biāo)相差不遠(yuǎn)，暫居黃檔。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君表示，“三道紅線”要在2023年6月底全部達(dá)標(biāo)，按照現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏，碧桂園的負(fù)債規(guī)模會(huì)在2021年、2022年逐步下降，在央行規(guī)定的時(shí)間前“變綠”。

/ 02 /

讀懂城市，才能有長(zhǎng)效增長(zhǎng)

2020年，碧桂園增長(zhǎng)的步伐在降低融資成本、“三道紅線”的調(diào)控下，并沒有停止，仍然拿到了511幅土地。

為什么碧桂園敢于在疫情期間逆勢(shì)擴(kuò)張？因?yàn)楸坦饒@的能力不僅體現(xiàn)在調(diào)控時(shí)期對(duì)于成本和負(fù)債控制中，更體現(xiàn)在這么多年碧桂園對(duì)于城市細(xì)節(jié)和產(chǎn)品力的理解上。

首先，碧桂園對(duì)于城市發(fā)展的有前瞻性的理解。

去年年底頒布的《"十四五"規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，要促進(jìn)以城市群發(fā)展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局，其中京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝及長(zhǎng)江中游這五大都市圈將成為第一批吸收人口轉(zhuǎn)移利好的城市群。

2020年，碧桂園新獲取土地中，75%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈，而且其中47%已開盤 ，已開盤項(xiàng)目中三四線占比83%。在2020當(dāng)期獲取已開盤項(xiàng)目中，年化自有資金回報(bào)率大于30%的超過9成，說明新獲取的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率明顯提升。

其次，碧桂園對(duì)于消費(fèi)者需求的理解十分到位。

舉個(gè)例子，去年碧桂園根據(jù)對(duì)450萬戶業(yè)主居住需求的跟蹤調(diào)研，全新推出“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系列，突出“極致的實(shí)用主義”；還發(fā)布了家圓服務(wù)體系，圍繞“用心、實(shí)時(shí)、溝通”三個(gè)關(guān)鍵詞，解決購房者全維、全程、全時(shí)需求。

圖注：碧桂園推出四大產(chǎn)品系列

其實(shí)就是讀懂購房者的每個(gè)需求、每個(gè)環(huán)節(jié)，從前端到后端進(jìn)行全部提升。中達(dá)證券研報(bào)也佐證了這一點(diǎn)，碧桂園的產(chǎn)品力在下沉市場(chǎng)具備顯著優(yōu)勢(shì)，獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)策略也是碧桂園取得優(yōu)秀市占率，支撐了銷售增長(zhǎng)的原因。

對(duì)于房企來說，要讀懂一座城、和城市里生活的人，才能賣得了好房子，擴(kuò)得了基業(yè)。

/ 03 /

讀懂科技，才能探索多元化

房地產(chǎn)是一個(gè)周期波動(dòng)很大、受政策調(diào)控影響明顯的行業(yè)。

在這樣一個(gè)充滿變數(shù)的行業(yè)，需要有一項(xiàng)獨(dú)家的護(hù)城河能力，才能保證企業(yè)的安全，碧桂園守衛(wèi)護(hù)城河的方式，是讀懂科技在未來如何與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)。

在科技方面，想必去年碧桂園的機(jī)器人已經(jīng)多次刷屏。

目前，碧桂園的博智林機(jī)器人公司已成長(zhǎng)為全球領(lǐng)先的智能建造與建筑工業(yè)化整體解決方案提供商，有在研建筑機(jī)器人46款，絕大多數(shù)通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，其中18款建筑機(jī)器人已投入商業(yè)化應(yīng)用。

還記得去年疫情時(shí)期，碧桂園向武漢醫(yī)務(wù)人員捐贈(zèng)的餐飲機(jī)器人——煲仔飯機(jī)器24小時(shí)運(yùn)作、無人化出餐，有媒體說，這是醫(yī)務(wù)工作者們吃到的“最安全可口”的熱乎飯。

圖注：碧桂園自主研發(fā)煲仔飯機(jī)器人

現(xiàn)在，碧桂園旗下的千璽機(jī)器人餐飲集團(tuán)目前共有80家門店在運(yùn)營(yíng)，另外，千璽機(jī)器人餐廳將在大灣區(qū)乃至全國開更多的門店。而且碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，有信心建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳，在明年全面實(shí)現(xiàn)盈利。

此外，碧桂園整個(gè)集團(tuán)大有多元產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)之勢(shì)。

通過目前碧桂園的布局我們可以猜測(cè)：博智林機(jī)器人進(jìn)行智慧施工，打造智能建造體系；筑智衛(wèi)浴、筑美家居聯(lián)動(dòng)，完成裝修及室內(nèi)家居布置；碧桂園物業(yè)的各種服務(wù)，完善業(yè)主后期體驗(yàn)；整合房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

另外，依托地產(chǎn)主業(yè)龐大的業(yè)主資源體系，可以將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品通過碧優(yōu)選銷售，為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，共同助推城鎮(zhèn)化；同時(shí)也能為機(jī)器人餐廳提供原材料，將成品食物傳遞給業(yè)主（消費(fèi)者），形成消費(fèi)閉環(huán)。

在科技領(lǐng)域和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對(duì)主業(yè)的加持下，碧桂園通過多元聯(lián)動(dòng)和全產(chǎn)業(yè)鏈整合，或?qū)碛胁豢蓮?fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

/ 04 /

讀懂未來，才能基業(yè)立百年

在2020財(cái)年的年報(bào)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷售額增長(zhǎng)，并保持各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同步增長(zhǎng)。創(chuàng)始人、集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)對(duì)于未來，強(qiáng)調(diào)碧桂園要“一百年一百年地做下去！”

圖注：碧桂園2020財(cái)年年報(bào)發(fā)布會(huì)

2021年碧桂園迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，或可為碧桂園未來發(fā)展做一定支撐。

今年1-2月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額868.6億元，同比增長(zhǎng)61.33%，其中2月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約465.5億元，同比增長(zhǎng)122.52%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積約526萬平方米，同比增長(zhǎng)108.42%。在十強(qiáng)房企中，碧桂園是唯一實(shí)現(xiàn)2月環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)，增幅為15.45%。

2021開年，碧桂園已經(jīng)為后疫情時(shí)代的未來展望討了個(gè)頭彩，但雄關(guān)漫道仍需從頭越，開啟讀懂未來的鑰匙，現(xiàn)在被交在了碧桂園手上。

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