12月21日，大悅城地產(chǎn)將兩處位于上海的辦公物業(yè)，賣給了陸家嘴集團(tuán)。

在公告中，大悅城地產(chǎn)表示，公司間接非全資附屬公司上海悅耀，分別以17.17億元總價(jià)向上海東磬出售物業(yè)A，以2.83億元總價(jià)向上海東薈出售物業(yè)B，兩次交易累計(jì)涉資20億元。其中，上海東磬及上海東薈均為上海陸家嘴集團(tuán)旗下公司。

物業(yè)A和物業(yè)B均位于上海浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)悅耀蘭苑內(nèi)泳耀路。其中，物業(yè)A由總銷售面積約3.65萬(wàn)平方米、作商業(yè)及辦公用途的整幢樓宇，以及309個(gè)相關(guān)地下車位組成。物業(yè)B由總銷售面積約5740平方米、作商業(yè)及辦公用途的整幢樓宇，以及49個(gè)相關(guān)地下車位組成。

上述兩宗物業(yè)均由上海悅耀持有并開發(fā)，目前空置并處于營(yíng)運(yùn)中。出售事項(xiàng)完成后，大悅城地產(chǎn)將錄得約5.03億元收益，所得款項(xiàng)凈額入賬為集團(tuán)溢利及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

踩中融資紅線

盈利能力承壓

作為大悅城控股旗下的商業(yè)地產(chǎn)旗艦，大悅城地產(chǎn)受到了疫情的嚴(yán)重沖擊。前三季度，大悅城地產(chǎn)的合同銷售金額為117.01億元，合同銷售面積為33.84萬(wàn)平方米。當(dāng)期，公司旗下的12家投資物業(yè)中，有9家物業(yè)的平均租金單價(jià)同比下滑。西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城以及上海靜安大悅城的下滑幅度均超過(guò)20%。

酒店業(yè)務(wù)的出租情況也不樂(lè)觀。當(dāng)期，大悅城地產(chǎn)所持有的三亞美高梅度假酒店平均出租率為55%，三亞亞龍灣瑞吉度假酒店平均出租率為48%，北京華爾道夫酒店平均出租率為29%。與此形成對(duì)比的是，經(jīng)歷過(guò)前幾個(gè)季度的恢復(fù)期之后，國(guó)內(nèi)中檔及高檔酒店的出租率均有所上漲，目前已升至約80.1%。

事實(shí)上，大悅城控股也面臨著凈利潤(rùn)大幅下滑的尷尬情形。前三季度，大悅城控股的營(yíng)收為178億元，同比下滑20.3%；歸母凈利潤(rùn)為7.6億元，同比下滑67.65%；扣非凈利潤(rùn)為7.39億元，同比減少49.32%。第三季度，大悅城控股盈利1.94億元，同比下滑59.54%。

相較中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，大悅城控股的表現(xiàn)已經(jīng)有所起色。上半年末，大悅城控股的營(yíng)收為122億元，同比下滑33%；歸母凈利潤(rùn)為5.7億元，同比下滑70%。二者相比，大悅城控股前三季的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)跌幅，分別收窄了12.7個(gè)百分點(diǎn)和2.3個(gè)百分點(diǎn)。

作為央企，大悅城控股在融資方面具有優(yōu)勢(shì)，但債務(wù)壓力不容忽視。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，前三季度，大悅城控股的負(fù)債總額為1541.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.8%，凈負(fù)債率為97%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72%。按照融資“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍”來(lái)看，大悅城控股踩中一道紅線，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍需改善。

第三季度，大悅城控股子公司中糧置業(yè)曾獲準(zhǔn)發(fā)行15億元公司債，票面利率在3.14%至3.6%之間。7月，其獲批發(fā)行20億公司債，票面利率3.78%。10月24日，大悅城控股獲準(zhǔn)發(fā)行20億元購(gòu)房尾款A(yù)BS。整體而言，央企背景背書及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為公司帶來(lái)的融資優(yōu)勢(shì)明顯。

在常規(guī)發(fā)行公司債券融資之外，大悅城控股也在頻繁為子公司提供融資擔(dān)保。截至10月底，大悅城控股及其控股子公司的擔(dān)保余額為394.92億元，占公司2019年未經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為203.45%，占凈資產(chǎn)的比重92.83%，處于行業(yè)高值。

在一系列的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)出售動(dòng)作之下，大悅城控股的杠桿壓力有所改善。若以中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，大悅城控股的表現(xiàn)要略差一些。當(dāng)期，其凈負(fù)債率為104.53%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.57%，現(xiàn)金短債比為1.9，踩中兩道紅線，有息負(fù)債增速不得超過(guò)5%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，大悅城控股前11月的銷售金額為740.7億元，排在行業(yè)第52位，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)800億銷售規(guī)模。對(duì)于何時(shí)實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，大悅城控股將這一時(shí)間定在了2021年，為此還在今年加大了拓儲(chǔ)力度。前三季度，大悅城控股的新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)為357.2萬(wàn)平方米，較去年同期的209.48萬(wàn)平方米增加了70.5%，總土地額達(dá)83億元。

2019年，大悅城控股重組獲批、完成更名、重新敲鐘上市，并喊出了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的小目標(biāo)。此后，這家企業(yè)積極拿地儲(chǔ)糧、引入戰(zhàn)投，以備擴(kuò)張之需。

但是，大悅城控股的盈利狀況也變得不甚理想，歸母凈利潤(rùn)逐季下滑，已經(jīng)由年初的23.78億元，降至目前的7.6億元，增速也由15.27%降為負(fù)值。