監(jiān)管趨嚴(yán)的大環(huán)境下，地產(chǎn)公司的日子并不好過。

10月28日晚，陽光城披露了最新的三季報。根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，前三個季度，陽光城累計實現(xiàn)營收413.3億，同比增長8.59%；實現(xiàn)凈利潤29.13億，同比增長6.23%。

這份財報看似不錯，但這份“雙增”財報的背后，其前三季度扣非凈利潤卻僅有8670萬，同比大幅下降96.89%。

從三季報數(shù)據(jù)來看，陽光城今年三季度實現(xiàn)營收114億，同比下降18.24%；實現(xiàn)凈利潤9.188億，同比下降11.57%；實現(xiàn)扣非凈利潤－17.52億，同比下降274.27%，三項數(shù)據(jù)全部負(fù)增長，業(yè)績?nèi)婊隆?/p>

而在業(yè)績披露之后，陽光城便猶如被推倒的多米諾骨牌一般，先是被代表泰康人壽和泰康養(yǎng)老的兩名董事對這份三季度報告投下了反對票，再是“股債雙殺”——股價兩天大跌16.7%，債券一天暴跌41%，如今更是股份被強平、面臨著巨額的還債壓力。

毫無疑問，這家國內(nèi)排名前20的閩系地產(chǎn)巨頭，已經(jīng)到了生死攸關(guān)的時刻。

從300億到2000億，“閩系”地產(chǎn)龍頭狂飆突進

陽光城，閩系地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。

關(guān)于陽光城，可能它的名聲并沒有萬科、碧桂園那么響亮，但實際上，這家起源于福建的地產(chǎn)開發(fā)商，成立至今已經(jīng)有26年的歷史。

1995年，時年27歲的陽光城創(chuàng)始人林騰蛟從新加坡留學(xué)歸來，在福州創(chuàng)辦了福建陽光集團，而他的第一個項目便十分“豪氣”——創(chuàng)建陽光假日酒店。

一上手就是建酒店，足以見得林騰蛟的家境有多殷實；而實際上也是如此，林騰蛟在采訪時曾表示，其從出生那天起就有家族事業(yè)在等著他繼承。

不過，雖然有殷實的家境是一件好事，但這也導(dǎo)致了后來林騰蛟只顧一味向前沖，沒有顧慮到地產(chǎn)行業(yè)背后巨大的風(fēng)險。

1996年，林騰蛟在廈門開發(fā)了首個房地產(chǎn)項目“陽鴻新城”，同時還在福州馬尾創(chuàng)辦了陽光國際學(xué)校，沒想到的是，這種“地產(chǎn)+教育”的模式居然大獲成功；1997年，林騰蛟沿用這種模式，在福州的市中心開發(fā)了地產(chǎn)與教育相結(jié)合的陽光城小區(qū)，而這便是“陽光城”名字的由來。

憑借著這種經(jīng)營模式，陽光城在二、三線城市攻城拔寨，逐漸成長為了二線房企，不過，林騰蛟并不滿足于此。

在2016年陽光城開啟全國化進程時，林騰蛟提出要在2020年晉升為千億房企，但當(dāng)時的陽光城銷售額不過剛剛超過300億。

為了可以提升規(guī)模，林騰蛟不惜維持著高負(fù)債的經(jīng)營狀況。

從歷年的年報數(shù)據(jù)上看，陽光城自2013年資產(chǎn)負(fù)債率提到了86.86%之后，便沒有再低于過80%。

此外，林騰蛟還挖來了高價挖來了碧桂園原聯(lián)席總裁朱榮斌及碧桂園原執(zhí)行董事、首席財務(wù)官吳建斌，這三位高管將碧桂園“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、廣拿地”的經(jīng)營模式也帶到了陽光城。

憑借著激進的經(jīng)營模式，陽光城的規(guī)模迅速擴大，在2018年時，其銷售額便突破了1000億大關(guān)，2019年更是突破了2000億大關(guān)，不過短短的三年時間，陽光城便完成了從300億到2000億的轉(zhuǎn)變。

10年942億對賭，陽光城終被反噬？

高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”讓陽光城的規(guī)模迅速擴大，不過這背后自然也隱藏著巨大的風(fēng)險。

而管理層自然也清楚這種模式可能帶來巨大的危機。

2019年，當(dāng)陽光城銷售額突破2000億大關(guān)之后，其經(jīng)營戰(zhàn)略開始發(fā)生變化，在2019年的年報中，陽光城提出了2020年主要工作的“六大目標(biāo)”，其中大部分都是圍繞著去杠桿、降負(fù)債來進行的。

為了加速去杠桿、降負(fù)債，陽光城還效仿華夏幸福，引入了戰(zhàn)略投資人—泰康人壽和泰康養(yǎng)老。具體操作方面，在2020年9月，泰康人壽、泰康養(yǎng)老合計34億入股陽光城，共持股13.53%，成為公司第三大股東。

不過，陽光城在引入康泰系時簽訂了嚴(yán)苛的協(xié)議。

根據(jù)資料顯示，陽光城在與康泰系簽訂協(xié)議時約定，將以2019年歸母凈利潤40.2億元為基礎(chǔ)，在對賭期前5年，公司歸母凈利潤年均增速不低于15%，且累計歸母凈利潤總額不低于340.59億元。

此外，陽光城還承諾，后5年分別實現(xiàn)歸母凈利潤101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元、135.70億元，后5年累計歸母凈利潤達601.64億元，10年承諾歸母凈利潤總計達942.23億元，如果未完成對賭目標(biāo)，陽光城須對泰康進行相應(yīng)現(xiàn)金補償。

不難看出，陽光城引入康泰系，主要的目的是減輕負(fù)債，為自己上一道保險；但10年942億的對賭，陽光城也為此背上了沉重的負(fù)擔(dān)。

最終，這一次的“引入”不但沒有起到預(yù)期的效果，反而還成為了推倒多米諾骨牌的開始。

10月28日，陽光城披露了其最新的三季報。根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，前三季度陽光城的扣非凈利潤僅有8670萬元，較去年同期扣非凈利潤27.85億元，下滑約97%；三季度單季扣非凈利潤巨虧，錄得-17.52億元。

業(yè)績的突然變臉，引發(fā)了康泰系的不滿，于是來自險資泰康系的兩位董事陳奕倫、姜佳立，對第三季度報告有異議，投下了反對票。而隨著矛盾的激化，陽光城開始出現(xiàn)“連環(huán)暴雷”，先是遭遇“股債雙殺”，隨后股份又被強平，還被評級機構(gòu)下調(diào)了評級……

3160億總負(fù)債壓頂，閩系地產(chǎn)龍頭遭遇“生死劫”

隨著“大雷”被引爆，陽光城的一系列問題開始浮出水面。

而面對危機，陽光城也展現(xiàn)出了其負(fù)責(zé)任的態(tài)度：為了緩解還債的壓力，陽光城對旗下三只美元債提出交換要約且征求合格持有人同意修訂上述票據(jù)的相關(guān)管理契約，而此次的債務(wù)展期方案加入了實控人全額擔(dān)保。

此外，為了加快銷售回款、減輕負(fù)債壓力，陽光城近期在營銷上動作不斷，例如線上線下聯(lián)動全國100城的300個項目開啟雙十一大促。

不過，在巨額債務(wù)面前，這些操作很難改變陽光城當(dāng)下艱難的局面。

從債務(wù)數(shù)據(jù)上來看，根據(jù)三季報數(shù)據(jù)顯示，目前陽光城的杠桿率非常高，負(fù)債端總負(fù)債3160億元，權(quán)益端少數(shù)股東權(quán)益占比較高，歸母凈資產(chǎn)僅310億元。

而據(jù)媒體披露，今年以來陽光城還進行了多次的擔(dān)保操作，僅今年以來至10月29日，其發(fā)布的有關(guān)擔(dān)保的公告就達到240條之多，這些擔(dān)保大多是向銀行和信托機構(gòu)融資，換而言之，陽光城背后可能還有許多的“隱形債務(wù)”。毫無疑問，在巨額債務(wù)壓頂?shù)那闆r下，陽光城可能正在經(jīng)歷“生死劫”。