一代人有一代人的幸福和煩惱，這一代人的幸福和煩惱大都和房子掛鉤。

二三十年以來，地產(chǎn)的快速發(fā)展導(dǎo)致了房價上漲過快，年輕人靠工資難以買房已經(jīng)成為一種社會普遍現(xiàn)象。

那么，房價未來還能上漲嗎？空間還有多大？

根據(jù)，澤平宏觀近期發(fā)布的《中國住房市值報告》顯示，目前我國的住房市值為321萬億元（2018年）。

按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年我國商品房銷售面積為17億平米，商品房銷售額17.36萬億元，增長幅度8.7%，如果加上2019年的商品房銷售面積以及兩年內(nèi)房產(chǎn)增值的部分，我國的住房市值保守超過了360萬億元（約合55.5萬億美元）。

55萬億美元是一個什么水平呢？

按照這份報告統(tǒng)計顯示，2018年美國的住房總市值為25.8萬億，日本的住房總面積為10.3萬億美元，英法德三國的住房總市值合計為28萬億美元，也就是我國的住房總市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了美國、日本以及歐洲國家。

在分布上，東部地區(qū)住房市值占比超過了60%；在城市劃分上，一線城市住房市值占比超過了四分之一。

房價反映供求水平，房租反映生活水平。

如今，我國一線城市租售比均為1%左右，二三線城市略高。前段時間東莞萬科金域松湖花園一套550萬的房子，租金只有2900元上了熱搜。如果按照租售比計算，這套房子回本周期則需要158年。

但我們和國外不一樣的是，我們的持有成本很低，而國外的持有成本普遍很高，所以大部分人買了房子之后，租不租就顯得不那么重要，重要的是房價的上漲能夠覆蓋持有成本。

那么這樣也導(dǎo)致了一個問題，那就是空置率過高。

2018年，建行董事長田國立在北大光華新年論壇上曾說過，次貸危機(jī)時，美國住房空置率大概不超過10%，日本為13%，雖然我們現(xiàn)在還沒公開，但是肯定比他們大很多。

相同的觀點(diǎn)，原中財辦副主任楊偉民也說過。在此之前，中南大學(xué)的統(tǒng)計的2017年的數(shù)據(jù)為6500萬套，空置率為21.4%。

這兩年，關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)沒有新的樣本，但是隨著新增人口的減少，商品房銷售的增加，實際上空置率還是比較高的。

除了空置率問題，房價問題其實也是一個比較嚴(yán)峻的問題。按照《中國住房市值報告》顯示，從2000年至2018年，中國住房總市值從23萬億增加至321萬億，其中住房存量占比為11%，而房價上漲占比則為89%。

房價的過快上漲導(dǎo)致年輕人向新一線城市遷移已經(jīng)成為了一種趨勢，這也是這幾年房價發(fā)展導(dǎo)致的一種必然規(guī)律。

實際上，年輕人才是城市得以發(fā)展的基石，這是普遍的共識，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，超級城市化之后，房價上漲是一種必然，但我們需要注意的是，房價上漲一定是和平均工資上漲呈正相關(guān)的，一旦房價上漲脫離工資上漲，那么年輕人被迫選擇離開也就是時間的問題。

目前，我國一線城市樓市均價均已過50000元/平米，而北上深的平均工資水平則在10000元/月左右，實際上按照中位數(shù)計算還同平均有一定的差距。

可以預(yù)見的是，房住不炒這項政策將會是一個長期的政策，未來房價不是可能不漲，而是必須得到遏制，直到達(dá)到合理水平為止。所以，從這個維度而言，我們未來要做的就是規(guī)范租房市場，降低空置率水平，去掉附加的條件，從而讓房價回到合理的水平上來。