焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)年報(bào)

出品時(shí)間：2022年4月29日

摘要：4月年報(bào)季即將結(jié)束，多家上市房企發(fā)布2021年度年報(bào)。焦點(diǎn)研究院以典型滬深和在港上市房企為樣本，對(duì)2021年上市房企經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行剖析，洞悉行業(yè)變化。總體上來(lái)看，由于推盤節(jié)奏加快和多元化業(yè)務(wù)發(fā)展等因素影響，房企的總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，但增收不增利情況仍普遍存在，且由于銷售額持續(xù)下滑，未來(lái)營(yíng)收增速仍有收窄空間。盈利質(zhì)量持續(xù)下降背景下，房企加大降本增效力度，擴(kuò)大利潤(rùn)空間且已經(jīng)取得一定成效。同時(shí)房企持續(xù)貫徹去杠桿的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，杠桿水平和三道紅線狀態(tài)持續(xù)改善。在資本市場(chǎng)方面，政策調(diào)控和市場(chǎng)下行導(dǎo)致房企不被看好，市值持續(xù)下行，且企業(yè)為保障資金鏈安全減少分紅比例。傳統(tǒng)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受困的同時(shí)，房企持續(xù)多年布局的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)迎來(lái)快速發(fā)展期，出現(xiàn)了增收又增利的局面，為母公司可持續(xù)發(fā)展提供更多動(dòng)力。

一．總資產(chǎn)增長(zhǎng)迎來(lái)新動(dòng)力，銷售疲軟壓縮未來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)空間

總資產(chǎn)規(guī)模同比上漲，房企投資運(yùn)營(yíng)方式出現(xiàn)新變化。55家上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)7.4%至3416.7億元，同比增速較上年下滑7.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著行業(yè)銷售規(guī)模逐步見(jiàn)頂，房企不在盲目的追求規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展的方向轉(zhuǎn)型。從總資產(chǎn)組成結(jié)構(gòu)來(lái)看，總資產(chǎn)規(guī)模的增加主要是由長(zhǎng)期股權(quán)投資，存貨和投資性房地產(chǎn)規(guī)模增加導(dǎo)致的。上市房企存貨總值同比增加7.3%，上市房企長(zhǎng)期股權(quán)投資總值同比增加28.3%，上市房企投資性房地產(chǎn)總值同比增加12.3%。究其原因主要在于在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，房企加大了項(xiàng)目收并購(gòu)和股權(quán)合作力度，同時(shí)加大推盤節(jié)奏使得存貨數(shù)值增加，此外部分企加大商管業(yè)務(wù)拓展力度，使得投資性房地產(chǎn)總量上升，如旭輝控股和寶龍地產(chǎn)等投資性房地產(chǎn)均出現(xiàn)大幅度上漲。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性，預(yù)計(jì)后續(xù)2-3年?duì)I業(yè)收入出現(xiàn)下滑。在銷售規(guī)模上，房企2018年-2020年仍在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但其增速卻呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2021年銷售額均值為1250.9億元，同比下降4.6%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。但同期房企營(yíng)收保持較高增速，營(yíng)收均值同比增長(zhǎng)17.1%至747.8億元。這是由于房地產(chǎn)的銷售額和營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)存在著2-3年的滯后性，2021年的營(yíng)業(yè)收入反應(yīng)的是2-3年前銷售的項(xiàng)目，所以營(yíng)收仍舊保持著增長(zhǎng)，隨著后續(xù)銷售的項(xiàng)目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)，在銷售規(guī)模見(jiàn)頂以后，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年上市房企的營(yíng)收增速會(huì)進(jìn)入下降趨勢(shì)。

二、調(diào)控和市場(chǎng)下行壓縮利潤(rùn)空間，房企降本增效效果顯現(xiàn)

行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)和銷售下行使得利潤(rùn)水平下滑。近年來(lái)，行業(yè)調(diào)控趨于嚴(yán)厲，限房?jī)r(jià)政策在多個(gè)城市推行，房?jī)r(jià)上行空間被抑制。由于在過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)攀升，部分房企在投資過(guò)程中高價(jià)拿地，最終進(jìn)入結(jié)算周期后房?jī)r(jià)并未上漲，使得毛利率下滑。隨著行業(yè)增速逐步放緩和融資趨緊，出于快速資金回流的考慮，房企存在著以價(jià)換量的銷售現(xiàn)象，導(dǎo)致了利潤(rùn)率水平下降。再者，由于低能級(jí)城市房?jī)r(jià)存在著下滑的現(xiàn)象，部分企業(yè)在會(huì)計(jì)處理中對(duì)土地和在建項(xiàng)目計(jì)提減值，如招商蛇口和中南建設(shè)均對(duì)存貨科目進(jìn)行了計(jì)提減值，進(jìn)一步降低利潤(rùn)率水平。

房企多措并舉降本增效，三項(xiàng)費(fèi)用持續(xù)下滑。在銷售費(fèi)用率方面，2021年較2020年增加0.14個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到3.49%，這主要是由于行業(yè)下行，房企加大營(yíng)銷力度，部分房企使用第三方渠道樓盤數(shù)量增加導(dǎo)致的。在管理費(fèi)用方面，房企加大了數(shù)字化營(yíng)銷手段的使用，同時(shí)通過(guò)裁員等措施降低了人力成本，使得管理費(fèi)用出于下滑通道，2021年該數(shù)值為4.49%，較2020年下滑0.15個(gè)百分點(diǎn)。在財(cái)務(wù)費(fèi)用率方面，2021年較2020年下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)到2.99%，2021年融資環(huán)境趨嚴(yán)，上市房企新增融資規(guī)模下滑，再加上房企著力于降杠桿水平，總體上使得短期有息債務(wù)規(guī)模下滑，最終使得財(cái)務(wù)費(fèi)用下降。

三．降杠桿效果逐步呈現(xiàn)，三道紅線標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)改善

負(fù)債規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，降杠桿取得成效，2021年上市房企資產(chǎn)負(fù)債率水平下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到76.4%，下降幅度較上兩個(gè)年度增大。上市房企總資產(chǎn)負(fù)債水平持續(xù)下行，房企降杠桿效果逐步顯現(xiàn)，2021年下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)，下滑速度加快。但是有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)增加，2021年達(dá)到818.9億元，同比增加4.0%，后續(xù)年份仍存在著較大的償債壓力。

三道紅線狀態(tài)持續(xù)改善，償債能力穩(wěn)定在較高水平。2021年上市房企凈負(fù)債率均值同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)到79.4%，剔除預(yù)收款后凈負(fù)債率降至70.5%，同比下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)。這兩個(gè)指標(biāo)下滑主要是由于上市房企拿地節(jié)奏變慢，加快推盤銷售，融資規(guī)?？s減，最終使得房企負(fù)債規(guī)模減少，現(xiàn)金回流增加，負(fù)債水平得到改善。2021年現(xiàn)金短債比均值盡管出現(xiàn)小幅下滑，但仍處較高水平，現(xiàn)金仍可以覆蓋短期債務(wù)?？傮w上來(lái)看，房企降杠桿仍在持續(xù)進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)安全程度進(jìn)一步提高。

四．上市房企市值保持低位，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)下股東回饋能力變?nèi)?/strong>

由于受市場(chǎng)情緒和盈利質(zhì)量變差的影響，上市房企市值持續(xù)下降。2021年，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊承壓，上市房企市值均值同比下降19.5%至315.55億元。房企市值下滑主要有以下三方面原因：1、高地價(jià)、限房?jī)r(jià)導(dǎo)致導(dǎo)致房企盈利質(zhì)量持續(xù)下滑，無(wú)法吸引投資者關(guān)注；2、部分房企暴雷使得投資者避險(xiǎn)情緒濃厚；3、調(diào)控政策趨緊、市場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)前景黯淡，投資者對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)銷售為主的房地產(chǎn)公司能否長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)普遍存疑。預(yù)計(jì)后續(xù)隨著寬松政策的持續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)需求回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望回暖，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的頭部房企、區(qū)域龍頭房企或多元化業(yè)務(wù)較為成功的房企有望走出獨(dú)立行情，迎來(lái)市值修復(fù)，部分中小房企面臨著市值持續(xù)下滑的情況，板塊內(nèi)部分化日趨明顯。

房企基于市場(chǎng)現(xiàn)狀減少分紅，投資者回報(bào)能力減弱。伴隨著房企利潤(rùn)率的下滑，上市房企的每股稀釋收益總體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2021年該均值為0.91元，同比下滑26.6%.值得注意的是，房企的分紅比例也在持續(xù)下降，2021年達(dá)到29.3%,較2020年下滑1.5個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)階段房企融資限制較多，再加上去化困難，現(xiàn)金為王的經(jīng)營(yíng)思想占據(jù)主導(dǎo)，房企普遍通過(guò)減少分紅比例來(lái)增加留存現(xiàn)金的總量，這樣便于在市場(chǎng)下行期生存發(fā)展。

五、存量資管業(yè)務(wù)增收又增利，成房企持續(xù)發(fā)展新動(dòng)力

代建，商管和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，為房企高質(zhì)量發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。在代建企業(yè)方面，以中原建業(yè)和綠城管理控股為例，二者營(yíng)收分別增長(zhǎng)13.0%和23.7%，凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)13.0%和38.4%，增速遠(yuǎn)高于母公司建業(yè)地產(chǎn)和綠城中國(guó)的物業(yè)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)。在商管方面，中駿商管，寶龍商業(yè)和卓越商企均保持著旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商管的運(yùn)營(yíng)可以反哺住宅開(kāi)發(fā)，并且可以為公司帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在物業(yè)服務(wù)方面，招商積余和保利物業(yè)等物管企業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)保持著高速增長(zhǎng)，為上市房企在存量時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

這三類以存量資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)為主的上市公司的營(yíng)收和利潤(rùn)水平，與傳統(tǒng)物業(yè)開(kāi)發(fā)類上市公司的增收不增利形成鮮明對(duì)比。未來(lái)隨著物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見(jiàn)頂，增量空間有限，但隨之仍有大量存量資產(chǎn)亟待運(yùn)營(yíng)管理，代建，商管和物業(yè)管理的發(fā)展方興未艾，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)房企轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)方向，也是未來(lái)房企持續(xù)發(fā)展的重要推動(dòng)力。

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