萬(wàn)科股價(jià)破凈大部分要“歸功”于并不理想的三季報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科繼半年報(bào)后三季度再次處于“增收不增利”的尷尬狀態(tài)。對(duì)比歷年同期數(shù)據(jù)，萬(wàn)科2021年前三季度的營(yíng)收再創(chuàng)上市以來(lái)新高，但凈利潤(rùn)、毛利率等多個(gè)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)均低于去年同期。

今年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)營(yíng)業(yè)收入2714.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)166.9億元，同比減少16%。凈利下跌的背后是同樣跌跌不休的毛利率，1-9月萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%，較2020年同期分別下降5.4%。而2019年同期，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率可達(dá) 27.6%。

而第三季度的單季表現(xiàn)同樣不容樂(lè)觀，第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1,043.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.4億元，同比減少23.3%。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科管理層曾指出，導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)下滑主要有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限；二是毛利率下降稍快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)所帶來(lái)的“回饋”不足。而在三季報(bào)中，萬(wàn)科將其毛利率下滑歸因于“毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)?！?/p>

機(jī)構(gòu)紛紛出逃，大股東忙減持

季報(bào)顯示，截至2021年9月末，共有283家基金持有萬(wàn)科股票，占總股本的7.39%，這個(gè)數(shù)字相比半年報(bào)減少了669家，占總股本比例減少了1.91個(gè)百分點(diǎn)。此外對(duì)比三季報(bào)與半年報(bào)，十大股東的名次也發(fā)生較大變化，中國(guó)人壽兩款產(chǎn)品均進(jìn)行了大額減持，在半年報(bào)的十大股東中位列第十的“中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品-005L-CT001深”在三季報(bào)中已退出十大股東之列。而十大股東排列第九的“中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅-005L-FH002深”相比二季度減持10.86%。大額減持的不止中國(guó)人壽，還有原本的第四大股東“國(guó)信證券-工商銀行-國(guó)信金鵬分級(jí)1號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃”，這款資管產(chǎn)品自二季度起便開(kāi)始大規(guī)模減持，現(xiàn)已不在十大股東之列。

有人退出就有人進(jìn)場(chǎng)，三季度，萬(wàn)科的十大股東多了兩個(gè)新面孔：深圳盈安財(cái)務(wù)顧問(wèn)企業(yè)(有限合伙)與興業(yè)銀行股份有限公司-興全趨勢(shì)投資混合型證券投資基金，分別位列十大股東的第八位與第十位。

組織架構(gòu)調(diào)整致高管流動(dòng)頻繁

10月26日，萬(wàn)科成都公司執(zhí)行總經(jīng)理石飛提交辭職申請(qǐng)的消息在房產(chǎn)圈內(nèi)不脛而走，據(jù)悉，從就任到辭職，石飛只在“萬(wàn)科成都執(zhí)行總經(jīng)理”的位置上待了一年半。曾任萬(wàn)科成都公司總經(jīng)理、現(xiàn)任萬(wàn)科西南區(qū)域副總經(jīng)理的馮兆臣將重新回到原位，填補(bǔ)石飛離任后的空缺。而石飛并不是今年萬(wàn)科辭任的第一個(gè)“地方大員”，在其辭任的前一個(gè)月，萬(wàn)科冀北公司首席合伙人、總經(jīng)理鄂大鵬辭職。

近年來(lái)，萬(wàn)科老臣不斷出走：劉愛(ài)明、徐洪舸、肖楠、袁伯銀、肖莉、毛大慶、杜晶、周彤、唐激揚(yáng)等，尤其唐激揚(yáng)，曾在萬(wàn)科服務(wù)23年。有知情人士稱，組織架構(gòu)調(diào)整是引發(fā)這輪高管變動(dòng)的一大原因。今年6月，萬(wàn)科在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上宣布，將全面加速“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排，在組織架構(gòu)方面，萬(wàn)科對(duì)區(qū)域劃分進(jìn)行調(diào)整，將原有的五個(gè)區(qū)域調(diào)整為了七個(gè)。

多元化路線成救命稻草？

在10月22日舉辦的媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科主席郁亮透露，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬季”之際，萬(wàn)科在“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬(wàn)科未來(lái)幾年做的”。

據(jù)了解，物業(yè)板塊的萬(wàn)物云武漢遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)中心于7月正式啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了3,000多個(gè)在管項(xiàng)目的線上調(diào)度和運(yùn)營(yíng)考核。截至2021年9月底，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓租賃房源已經(jīng)超過(guò)19.5萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)14.9萬(wàn)間，間天出租率達(dá)到95%；萬(wàn)緯物流倉(cāng)儲(chǔ)已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目建筑面積818萬(wàn)方；公司（含印力集團(tuán)）累計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目建筑面積為1,021萬(wàn)平方米。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%。租賃住宅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.19億元，同比增長(zhǎng)25.6%；商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收36.39億元，同比增長(zhǎng)19.0%；物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.4億元，同比増長(zhǎng)64%。萬(wàn)科的多元業(yè)務(wù)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地產(chǎn)主業(yè)。

但是，在萬(wàn)科于今年8月底舉辦半年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝卻坦言，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)即便做的好，“但對(duì)收入規(guī)模和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)恐怕還是有限”。不過(guò)，祝九勝也強(qiáng)調(diào)，“它能貢獻(xiàn)的是企業(yè)價(jià)值，或者是中長(zhǎng)期的估值”。

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