一、評價(jià)背景與意義

2021年房地產(chǎn)市場政策頻出、調(diào)控不斷。從“三道紅線”、“兩集中供地”到住房貸款集中管理、房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的推進(jìn)，政策的不斷推出讓房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的時(shí)代。2021年以來，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，高速擴(kuò)張下高杠桿導(dǎo)致的資金鏈斷裂、快周轉(zhuǎn)帶來的房屋質(zhì)量下降等現(xiàn)象頻出，疊加政策變動(dòng)、融資收緊等對房企經(jīng)營制造了巨大壓力，形成一系列負(fù)面影響。這些風(fēng)險(xiǎn)事件及負(fù)面影響不僅導(dǎo)致企業(yè)陷入運(yùn)營困境，更容易將風(fēng)險(xiǎn)傳遞至行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)甚至跨行業(yè)影響到其他領(lǐng)域的穩(wěn)定。因此，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測評的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。焦點(diǎn)研究院對中國上市房企2021年度各項(xiàng)固定指標(biāo)進(jìn)行打分，從經(jīng)營規(guī)模、運(yùn)營能力和財(cái)務(wù)實(shí)力三大維度出發(fā)，并引入浮動(dòng)指標(biāo)修正體系，形成了一套針對上市房企經(jīng)營安全的客觀、完整的測評體系。最終打分結(jié)果如下：

二、得分情況分析

1、基本情況：

僅2家房企得分超50分，12家房企得分低于20分。60家入榜的上市房企中，得分超過50分以上的僅有中國海外發(fā)展（00688.HK）和龍光集團(tuán)（03380.HK）兩家公司，數(shù)量占比為3.3%；40分-50分房企共9家，占比15.0%；30分-40分房企共20家，占比33.3%；20分-30分房企共17家，占比28.3%；得分低于20分房企共12家，占比20.0%。

2、固定指標(biāo)分析：

（1）經(jīng)營規(guī)模得分與綜合評價(jià)得分：

經(jīng)營規(guī)模反應(yīng)房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。經(jīng)營規(guī)模與綜合評價(jià)得分相關(guān)性較強(qiáng)，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模取決于房企資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量以及銷售額等指標(biāo)，更大規(guī)模、更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，以及更好的銷售業(yè)績意味著房企能夠全方位、多角度的抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，因此也為企業(yè)帶來了更高的安全評分?？梢钥吹桨駟吻?0位房企年度銷售額均超過1500億元，也均為全國性房企，土地儲(chǔ)備遍及全國重點(diǎn)區(qū)域，能有效化解市場及政策輪動(dòng)帶來的不確定性。

（2）運(yùn)營能力得分與綜合評價(jià)得分：

行業(yè)整體運(yùn)營能力差距并不顯著。運(yùn)營能力與綜合評價(jià)得分相關(guān)性最弱，2021年全年房地產(chǎn)行業(yè)都面臨深度調(diào)整，金融政策、土地政策、銷售政策空前嚴(yán)厲，過去粗放式的發(fā)展模式已無法適應(yīng)新形勢。過去房企僅僅依托土地和資本紅利也能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但如今愈發(fā)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化運(yùn)營以及對經(jīng)營效率的管控。行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)意識的不足導(dǎo)致散點(diǎn)圖分布較為集中，眾房企無法拉開差距。

（3）財(cái)務(wù)實(shí)力得分與綜合評價(jià)得分：

“三道紅線”為上市房企財(cái)務(wù)安全提供了重要參考。財(cái)務(wù)實(shí)力與綜合評價(jià)得分相關(guān)性最強(qiáng)。在2021年各項(xiàng)融資渠道均不暢通，部分房企面臨信用市場融資停擺，銀行貸款融資受限窘境的時(shí)刻，財(cái)務(wù)實(shí)力成為房企持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流正常流動(dòng)的有力保證。榜單前20家房企中，“三道紅線”要求下未踩線房企有13家，只踩一條線的房企有7家，可見財(cái)務(wù)安全狀況對房企整體安全狀況有重要貢獻(xiàn)。

3、浮動(dòng)指標(biāo)分析：

除上述基礎(chǔ)評價(jià)指標(biāo)以外，上市房企經(jīng)營安全評價(jià)體系還引入了浮動(dòng)指標(biāo)來修正打分結(jié)果。2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行趨勢明顯，國際三大評級機(jī)構(gòu)對此反應(yīng)也很激烈。自三季度以來，中國上市房企遭遇了全層次，全方位的降級處理。下圖為2021年以來，房企評級調(diào)整情況梳理：

圖：2021年房企評級調(diào)整總覽

注：房企名稱底色為該房企2021年上半年對應(yīng)的“三道紅線”檔位

從上圖中我們可以很清楚的看到，在2021年全年上百次評級調(diào)整中，僅8家房企獲得了評級上調(diào)，并且獲得上調(diào)的時(shí)間大多集中在“降級潮”開始之前，此時(shí)國際市場認(rèn)為中國房企的信用風(fēng)險(xiǎn)還在可控范圍內(nèi)。此外，共有34次調(diào)整將房企評級下降至C級或以下，直至撤銷評級，涉及2021年度中國上市房企經(jīng)營安全榜單中的8家，這些房企最終的綜合評價(jià)得分也大多位居榜單末尾。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，國際三大評級機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，其對于房企的評價(jià)是客觀且公正的，并且評價(jià)的調(diào)整也將對房企融資端、銷售端和債務(wù)端都產(chǎn)生重大影響，故評級調(diào)整應(yīng)作為評價(jià)房企經(jīng)營安全的重要浮動(dòng)修正指標(biāo)之一。

4、企業(yè)分析：

本次評價(jià)得分前三家房企分別為中國海外發(fā)展（00688.HK）、龍光集團(tuán)（03380.HK）和華潤置地（01109.HK），其中中國海外發(fā)展同時(shí)也是財(cái)務(wù)實(shí)力維度的榜首，經(jīng)營規(guī)模和運(yùn)營能力維度的榜首分別為碧桂園（02007.HK）和中國金茂（00817.HK）

（1）中國海外發(fā)展：“藍(lán)海戰(zhàn)略”助飛，財(cái)務(wù)實(shí)力無愧行業(yè)標(biāo)桿

公司作為老牌央企，經(jīng)營范圍較早進(jìn)駐核心一二線城市，先發(fā)優(yōu)勢明顯。針對“兩集中”供地政策，公司適當(dāng)放緩上半年的拿地力度，2021年1-6月新增土地20宗，其中一二線占比81.2%。通過加速推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”，公司從城市更新、舊改、棚改、TOD等多種方式獲取高能級城市核心地段的土地資源。公司2021年上半年凈負(fù)債率為28.7%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為53.4%，現(xiàn)金短債比為3.65，三項(xiàng)均未踩線且處于行業(yè)領(lǐng)先水平。基于財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)健以及成本管控方面的優(yōu)勢，中國海外發(fā)展成為此次經(jīng)營安全評價(jià)得分榜榜首實(shí)至名歸。

（2）龍光集團(tuán)：盈利表現(xiàn)出色，高效運(yùn)營保障財(cái)務(wù)穩(wěn)健

龍光集團(tuán)2021年前11個(gè)月的權(quán)益合約銷售額約為1271.5億元，同比增長17.0%。在行業(yè)利潤率普遍下行背景下，這種良好的銷售表現(xiàn)為龍光集團(tuán)帶了豐富的利潤規(guī)模，2021年上半年企業(yè)凈利潤率達(dá)到18.44%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。此外，龍光集團(tuán)高效的運(yùn)營效率也值得同行學(xué)習(xí)，2021年上半年新項(xiàng)目平均開盤時(shí)長6.6個(gè)月，平均經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期16個(gè)月，較2020年相比有所提高。加快周轉(zhuǎn)效率的同時(shí)，龍光集團(tuán)也一直保持著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，三道紅線均未踩線，被歸為綠檔企業(yè)，截至2021年上半年企業(yè)在手現(xiàn)金超400億元。

（3）華潤置地：土地資源豐沛，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)領(lǐng)先

華潤置地為央企下屬房地產(chǎn)頭部企業(yè)，憑借著良好的項(xiàng)目區(qū)域分布和品牌效應(yīng)，公司銷售排名一直位居行業(yè)前列，截至2021年11月末，公司累計(jì)合同銷售金額已達(dá)2706.1億元，同比增長10.0%。公司多年來一直有計(jì)劃的部署開發(fā)二三線城市，截止2021年6月，華潤置地總土地儲(chǔ)備面積7098萬平方米，土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，可保障未來3–5年發(fā)展。此外，公司在商業(yè)地產(chǎn)上的開發(fā)一直處于行業(yè)領(lǐng)先地位，為公司提供了長期穩(wěn)定收益，同時(shí)也為華潤置地平衡銷售型業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多優(yōu)質(zhì)土地資源，提升輕資產(chǎn)服務(wù)能力提供了重要幫助。

（4）碧桂園：行穩(wěn)才能致遠(yuǎn)，審慎拿地壓降負(fù)債規(guī)模

2021年1-11月，碧桂園的累計(jì)權(quán)益銷售額為5354.2億元，在行業(yè)內(nèi)屬于領(lǐng)先表現(xiàn)，未來也有望繼續(xù)保持行業(yè)第一的位置。而在土地儲(chǔ)備規(guī)模上，近幾年公司并非利用高杠桿快速擴(kuò)張，而是一直保持較為審慎的拿地策略，量入為出，嚴(yán)格控制拿地成本，近三年公司權(quán)益拿地金額占權(quán)益簽約銷售金額比重均不超過40%。同時(shí)，公司將目標(biāo)市場定位在三四線城市，堅(jiān)持“領(lǐng)先的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商”定位。保持規(guī)模穩(wěn)健增長的同時(shí)，碧桂園也在持續(xù)壓降自身負(fù)債規(guī)模。在有息負(fù)債、債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本上均有所優(yōu)化。碧桂園目前“三道紅線”僅踩一條，向行業(yè)展示了只有行穩(wěn)才能致遠(yuǎn)。

（5）中國金茂：運(yùn)營能力突出，標(biāo)準(zhǔn)明確的城市運(yùn)營商

就公司運(yùn)營管理而言，最核心的衡量指標(biāo)就是凈資產(chǎn)收益率，據(jù)中國金茂2021年中報(bào)數(shù)據(jù)測算，其凈資產(chǎn)收益率為8.91%，屬行業(yè)領(lǐng)先水平，也為本次中國金茂安全評價(jià)得分作出極大貢獻(xiàn)。作為城市運(yùn)營商，中國金茂秉承“釋放城市未來生命力”的使命與責(zé)任，遵循“城-人-產(chǎn)”的城市運(yùn)營邏輯。其運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)“102030”——10個(gè)月完成拿地到首次開盤，20個(gè)月完成股東投入回報(bào)，銷售毛利率達(dá)到30%，有效的衡量企業(yè)的經(jīng)營績效，使其經(jīng)營表現(xiàn)得到量化，也成為了企業(yè)運(yùn)營管理的共同語言。

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點(diǎn)。本文著作權(quán)歸搜狐焦點(diǎn)所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時(shí)，請注明來源。