作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

恒大物業(yè)3月16日的業(yè)績會(huì)，釋放了很多信息，當(dāng)中最令人震撼的是做“全球在管規(guī)模最大的物業(yè)管理公司”。

從國內(nèi)當(dāng)下的梯隊(duì)來看，彩生活此前是物業(yè)股中當(dāng)之無愧的規(guī)模之王，穩(wěn)坐上市物企在管面積規(guī)模榜首多年，直至2020年才被碧桂園服務(wù)和雅生活超越。彩生活之所以能當(dāng)老大多年，核心因素便是收并購；碧桂園服務(wù)和雅生活后來能反超，也是如此。

恒大物業(yè)想要登頂，除了來自恒大地產(chǎn)2億平方米土地儲(chǔ)備和未來近萬億年銷售額的項(xiàng)目儲(chǔ)備支撐；另一條途徑便是通過收并購快速擴(kuò)大管理規(guī)模，早先上市的頭部物企已經(jīng)印證多次。

恒大物業(yè)也是復(fù)制這條路，開年便立下軍令狀，2021年平均每月要對外拓展在管面積3000萬平方米，全年增長3.6億平方米。年報(bào)顯示，其2020年底總簽約面積為5.65億平方米，總在管面積超3億平方米。

按照軍令狀目標(biāo)推算，2021年恒大物業(yè)合約面積不低于8億平方米，在管面積將達(dá)到6億平方米。一年之內(nèi)，讓在管面積翻倍，恒大物業(yè)的擴(kuò)張野心可見一斑。

為此，恒大物業(yè)還組建了近300人的專業(yè)拓展團(tuán)隊(duì)，進(jìn)入2021年僅兩個(gè)月，便完成了全年外拓任務(wù)的三分之一，在管面積增長1.13平方米，當(dāng)中以15億元并購亞太酒店物業(yè)最為外界所熟知。

管理層透露：“目前已經(jīng)與全國200余家規(guī)模1000萬平方米以上的物業(yè)公司進(jìn)行全面摸排，在談的收購標(biāo)的體量非常巨大，初步達(dá)成意向甚至在盡調(diào)的公司，整體規(guī)模已經(jīng)超過了10億平米?！?/p>

截至2月28日，其總合約面積升至6.79億平方米，在管面積超4.13億平方米。

并購 “后遺癥”規(guī)避法則

并購雖是擴(kuò)張規(guī)模的有效方式，但是后遺癥也不少，第三方企業(yè)如何整合和融入，后續(xù)的營業(yè)利潤如何保證，這是致命的環(huán)節(jié)，處理不慎便會(huì)深受其害，彩生活對此應(yīng)該是感同身受，大規(guī)模并購不斷拉低其盈利水平，2020年H1毛利率較2019年末下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

正走在收并購路上的恒大物業(yè)，該如何規(guī)避這些問題？在這次業(yè)績會(huì)上，管理層沒有藏私，將收購標(biāo)準(zhǔn)和后續(xù)的管理對接方法吐露了出來。

用他們自己的話來講，外拓及并購絕不是盲目的，而是有一套自己的評(píng)估體系，比如盡調(diào)審計(jì)后毛利率需在20%左右，凈利率原則不低于10%，并會(huì)依照業(yè)態(tài)、規(guī)模等因素規(guī)定標(biāo)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)水平等指標(biāo)，確保標(biāo)的物企的增長水平。

并購?fù)瓿珊?，對?yīng)的是一套快速接入法則，即“1天內(nèi)核心人員配置到位，3天內(nèi)完成基礎(chǔ)業(yè)務(wù)梳理，7天內(nèi)完成SaaS平臺(tái)接入，1個(gè)月內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化體系全面復(fù)制，并宣徹到每一個(gè)員工”。

這套特有的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和管理體系，為恒大物業(yè)的擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ希ζ洹胞湲?dāng)勞”式快速復(fù)制發(fā)展。而且，這并不是一套新體系，在恒大物業(yè)內(nèi)部的應(yīng)用已經(jīng)很成熟，自2017年以來已經(jīng)屢試不爽。

至于利潤水平，恒大物業(yè)希望通過規(guī)模高速增長、收入大幅提升及成本管控的三方合力，將毛利率及凈利率保持在行業(yè)高水平。

恒大式 “服務(wù)邊界”

如果說將目標(biāo)確立為“全球規(guī)模最大的物企”讓人震撼，那恒大物業(yè)對社區(qū)增值服務(wù)的探索，則是引發(fā)了行業(yè)對物業(yè)服務(wù)邊界的深思。

基礎(chǔ)物業(yè)、社區(qū)增值及非業(yè)主增值服務(wù)是恒大物業(yè)的三大業(yè)務(wù)板塊。在2020年105.1億元的總營收中，物業(yè)管理服務(wù)收入63.22億，社區(qū)增值服務(wù)收入12.64億，非業(yè)主增值服務(wù)收入約29.23億元。

社區(qū)增值服務(wù)雖然營收最低，但卻被視為未來增長的新引擎，在過去的一年中營收增速最高，較2019年同期上升約120.6%，三年復(fù)合增長率高達(dá)94.25%。

圍繞恒大集團(tuán)地產(chǎn)、旅游、健康、汽車、保險(xiǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)，恒大物業(yè)將社區(qū)增值服務(wù)與其進(jìn)行了鏈接，從服務(wù)的廣度和深度進(jìn)行了挖掘，將深入開展房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)團(tuán)購、家裝美居、養(yǎng)老康養(yǎng)等業(yè)務(wù)。

每一個(gè)領(lǐng)域都是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的熱門領(lǐng)域，有些關(guān)聯(lián)度高，有些關(guān)聯(lián)度低。恒大物業(yè)的進(jìn)入，蘊(yùn)含了無限的想象。

在恒大物業(yè)之前，萬科的萬物云、龍湖集團(tuán)和碧桂園服務(wù)已經(jīng)開始搶占中介市場，對應(yīng)的房屋租售品牌是樸鄰租房、塘鵝和有瓦。

恒大也有布局，房車寶的出世，成為對標(biāo)行業(yè)老大貝殼的存在。如今恒大再次將物業(yè)與房車寶關(guān)聯(lián)起來，造成的威力更巨大。

房車寶目前有3萬個(gè)線下門店，相比貝殼的4.69萬家門店，確實(shí)相差不少。但是恒大物業(yè)的加入，將極大的拉低這個(gè)差距。

貝殼的體量支撐主要來自布局廣泛的鏈家門店，如今恒大物業(yè)的在管規(guī)模和范圍，就如同鏈家門店一樣，恒大物業(yè)目前布局310個(gè)主要城市，有2792個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，而且隨著其“一拓十”的發(fā)散式擴(kuò)張，勢必會(huì)成為房車寶的強(qiáng)力支撐。

從這個(gè)層面來看，未來房車寶與貝殼的競爭，勝負(fù)還真不好判斷。

可以想象一下，海量的恒大物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和工作人員提供房產(chǎn)信息的整合與推介、拓客引流及房屋托管的情形，就像鏈家的中介人員。

可以說，恒大物業(yè)極大的打開了物業(yè)增值服務(wù)邊界想象，再如保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)，恒大物業(yè)欲通過收購恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，搭建恒智匯APP經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，采用裂變式全民代理模式開展業(yè)務(wù)，就像恒大此前的全民皆可賣房的模式一樣。