據(jù)近日“楚雄優(yōu)居”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，楚雄市商品房成交數(shù)據(jù)全線下滑，其中，成交金額同比2020年下降20%，成交面積下降16%，成交套數(shù)下降6%，成交均價(jià)下降300元/㎡。

而在被視為房地產(chǎn)銷售黃金銷售期的“金九”，數(shù)據(jù)更是慘不忍睹：成交金額、面積、套數(shù)同比下滑均超過(guò)50%。

成交量斷崖式下跌，客戶觀望情緒濃重，開(kāi)發(fā)商回款難度提升，楚雄樓市將何去何從？

房地產(chǎn)市場(chǎng)“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”。

北、上、廣、深的房?jī)r(jià)之所以堅(jiān)挺且是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板，與這些城市人口高度密集、優(yōu)質(zhì)土地稀缺、經(jīng)濟(jì)高度繁榮息息相關(guān)。將人、地、錢(qián)的評(píng)判模式套用到楚雄，結(jié)論又是什么呢？

人：自然增長(zhǎng)率低 人口流出量大

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年，楚雄州人口總量為241.67萬(wàn)人，而2010年的六普人口是268.42萬(wàn)人，這意味著在過(guò)去10年里，楚雄州的人口數(shù)量大幅度減少了26.74萬(wàn)人，人增長(zhǎng)率為-9.96%，在云南16個(gè)州市中排名倒數(shù)第一。

除此之外，政府公報(bào)顯示，2018年楚雄州的人口自然增長(zhǎng)率為4.76‰，2019年為5.12‰，均低于同期云南省的平均水平：6.87‰和6.43‰。

自然出生率低，人口流出量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)不牢固，將持續(xù)制約樓市的發(fā)展，甚至上升到需要“救市”地步。

近期，哈爾濱市一口氣發(fā)布多條利好購(gòu)房者和樓市的新舉措，這些舉措被一些媒體稱為“打響了救市第一槍”。

在人口指標(biāo)方面，哈爾濱是最近10年間全國(guó)唯一出現(xiàn)人口凈流出的省會(huì)城市，2020年全市人口自然增長(zhǎng)率為-1.36‰。

同樣是人口自然增長(zhǎng)率低、人口凈流出，哈爾濱作為人口接近千萬(wàn)的省會(huì)，尚且需要“救市”。以此為參照，楚雄的城市能級(jí)、人口總量、發(fā)展水平、資源集中度都有不小差距。

地：土地價(jià)值低 新房溢價(jià)空間有限

從地理位置來(lái)看，楚雄位于云南中部偏北，東靠昆明市，西接大理州，南接普洱市和玉溪市，北臨四川省攀枝花市，是省會(huì)昆明市西出滇西7（州市）及緬甸必經(jīng)之地，屬于滇中城市群、滇中經(jīng)濟(jì)圈、滇中產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的核心城市之一，被譽(yù)為“滇中翡翠”。

楚雄區(qū)位

但恰恰就是因?yàn)榫嚯x滇西（大理）和滇中（昆明）太近，楚雄的區(qū)位反而顯得尷尬。

從昆明至楚雄市，乘動(dòng)車55分鐘即至；從楚雄市至大理市，動(dòng)車時(shí)距約1小時(shí)。絕大部分人口紅利都朝著周邊的城市能級(jí)更高、資源更豐富的昆明、大理等熱點(diǎn)城市釋放，楚雄仿佛是兩者之間的“小透明”。

存在感低，造成了品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)楚雄不太“感冒”的困境，稀缺土地價(jià)值也就無(wú)從談起。2019年10月，楚雄一宗商業(yè)用地的樓面價(jià)甚至低到了64元/㎡。

有數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，楚雄市住宅用地成交單價(jià)基本在38-300萬(wàn)元/畝，與昆明動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)的住宅用地單價(jià)以及大理市住宅用地575-844萬(wàn)元/畝的價(jià)格相比，較低的土地價(jià)值決定了上層建筑的溢價(jià)空間十分有限。

目前，楚雄僅有新鷗鵬教育小鎮(zhèn)、中梁國(guó)賓府、中農(nóng)聯(lián)·楚雄國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心、萬(wàn)景·平山院子等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目在售，新房均價(jià)在5000元/㎡左右，遠(yuǎn)低于大理、騰沖、版納、玉溪等地。

錢(qián)：第三產(chǎn)業(yè)占比低?

數(shù)據(jù)顯示，2020楚雄州的GDP總量為1372.16億元，其中第二產(chǎn)業(yè)占比為40%，第三產(chǎn)業(yè)占比僅為41%。

相比而言，大理市2020年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比高達(dá)64.4%，第二產(chǎn)業(yè)只有30.1%；昆明市的第三產(chǎn)業(yè)占比也有64.2%，第二產(chǎn)業(yè)占31.2%。

第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)繁榮的一個(gè)重要特征。放眼全世界，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平已成為一國(guó)或地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一。

眾所周知，第三產(chǎn)業(yè)是吸納勞動(dòng)力最多的產(chǎn)業(yè)，與之對(duì)應(yīng)的是更多的就業(yè)領(lǐng)域，更多的就業(yè)崗位，普通勞動(dòng)者更容易獲得勞動(dòng)收入。

而楚雄第三產(chǎn)業(yè)占比僅為41%，就業(yè)崗位不足，薪資水平較低，導(dǎo)致了人口流動(dòng)過(guò)程中，無(wú)法在本地找到心儀崗位、得到合適收入，進(jìn)而直接影響了住房購(gòu)買(mǎi)力。

此外，昆明至大理的動(dòng)車開(kāi)通后，楚雄至大理、昆明基本實(shí)現(xiàn)了公交化出行。城市虹吸效應(yīng)，將加速人口流出，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

今年底，新昆楚高速將建成通車，從昆明到楚雄將比走現(xiàn)有昆楚高速節(jié)省約半小時(shí)車程，楚雄人到昆明就業(yè)、生活甚至置業(yè)安家將更方便。

9月初，中國(guó)電子工程設(shè)計(jì)院有限公司民航所一行6位專家曾到楚雄開(kāi)展昆明第二機(jī)場(chǎng)場(chǎng)址現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作。楚雄作為大滇西旅游環(huán)線上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建設(shè)昆明第二機(jī)場(chǎng)也有其合理性。

如果機(jī)場(chǎng)落地，新建機(jī)場(chǎng)對(duì)于航空運(yùn)輸、交通網(wǎng)絡(luò)、城市能級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著難以估量的推動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是巨大的利好。

但是相比之下，楚雄的“贏面”不是很大（參考《昆明第二機(jī)場(chǎng)啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘 玉溪、安寧、楚雄“贏面”最大？》）。倘若沒(méi)有重大規(guī)劃或者配套落地，楚雄的樓市前景難言可觀。

來(lái)源：云南樂(lè)居

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