富田興合苑業(yè)主的大事小事451、一個(gè)小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例2

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2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201發(fā)送名為《廣州祈（qí）樂苑（yuàn）小區(qū)開除物業(yè) 業(yè)主自管 3年凈賺400w》的小視頻。

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相關(guān)文章2：《一個(gè)小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例》（人民日?qǐng)?bào)發(fā)表于2017-05-19 04:09）

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小標(biāo)題：不平靜的接管之夜

2014年2月28日晚，祈樂苑小區(qū)大門，數(shù)百名業(yè)主和祈榮物業(yè)的門衛(wèi)對(duì)峙。雙方情緒激動(dòng)，沖突一觸即發(fā)……

“在我們招聘到新物業(yè)公司后，看到大勢(shì)已去，‘舊管家’祈榮物業(yè)于2014年1月23日張貼《告祈樂苑全體業(yè)主書》，表示將于2月28日結(jié)束物業(yè)管理服務(wù)。然而，當(dāng)我們滿心歡喜地等到這一天，卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司又耍了一個(gè)心眼?！辟▁iǎn）敏強(qiáng)說。

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2月28日下午2時(shí)許，新老物業(yè)開始交接。誰承想，就在所有交接項(xiàng)目幾近完成之時(shí)，祈榮物業(yè)卻節(jié)外生枝，堅(jiān)持要“占有”小區(qū)大門及停車場(chǎng)、商鋪的管理權(quán)。

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“保潔、消防都交給新物業(yè)了，商鋪、停車場(chǎng)這些有利可圖的卻不肯放，尤其是我們小區(qū)的大門你們走了還要霸占著，太離譜！”數(shù)百名業(yè)主圍過來，抗議祈榮物業(yè)非法占有小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，阻礙物業(yè)交接。

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在這期間，業(yè)委會(huì)分成幾撥，一撥守住大門，安撫業(yè)主情緒，防止事態(tài)擴(kuò)大；一撥繼續(xù)與祈榮物業(yè)代表談判，從下午一直持續(xù)到深夜；還有一撥直接到海珠區(qū)有關(guān)部門和新港街道辦事處反映情況。

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經(jīng)過新港街道辦事處和海珠區(qū)國(guó)土房管分局多次溝通調(diào)解，3月1日凌晨2點(diǎn)多，距離接管開始已逾（yú）12小時(shí)，祈榮物業(yè)知難而退，和業(yè)委會(huì)達(dá)成臨時(shí)協(xié)議，同意新物業(yè)管理公司進(jìn)駐，3日過渡期限后移交大門、停車場(chǎng)等管理權(quán)。

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至此，祈樂苑小區(qū)業(yè)主維權(quán)歷時(shí)一年半。

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“剛開始我們考慮，業(yè)委會(huì)成員都是兼職，大家都擔(dān)心沒有能力做好物管的事，所以還是選擇了外聘物業(yè)公司，并簽訂了一年的試用合同。如果行之有效，我們就續(xù)約；如果效果不好，就另作打算?！辟╭í）敏強(qiáng)稱，這種做法初步實(shí)現(xiàn)了小區(qū)收益歸所有業(yè)主。

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但麻煩并未結(jié)束。新物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，連接15部電梯的呼救系統(tǒng)不見了，只留下一堆電線，還有6部電梯的上行保護(hù)裝置也沒了，小區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)控?cái)z像頭都不見蹤影。此外，小區(qū)內(nèi)約80%的消防設(shè)備由于老化、故障等問題無法正常使用。

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能否管理好小區(qū)，還全體業(yè)主一個(gè)新的祈樂苑？一道嚴(yán)峻的考題，擺在新物業(yè)公司特別是青澀的業(yè)委會(huì)面前。

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小標(biāo)題：初嘗自管，在煩惱中成長(zhǎng)

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新物業(yè)公司接手后，祈樂苑開始了業(yè)主“半自管”，即所有收支全部由業(yè)委會(huì)統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤(rùn)。

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業(yè)委會(huì)給新物業(yè)公司設(shè)定了一年的試用期，試用情況并沒有令業(yè)主滿意。劉永洪說，來自小區(qū)衛(wèi)生方面的投訴最多，幾乎占了80%以上，“舉例來說，我連續(xù)幾天蹲點(diǎn)，看保潔員清理垃圾，發(fā)現(xiàn)他們每天只收一次，而且收完后也不拖地，殘?jiān)⒊羲教幎际?。說了沒用，他們說公司給的工資跟周邊有的小區(qū)基本齊平，那里的清潔工一天也只收一次。”

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業(yè)委會(huì)幾個(gè)人又坐在一起討論，說來說去，最后歸結(jié)到兩點(diǎn)：請(qǐng)物業(yè)公司，多一層分包，等于吃掉一層利潤(rùn)，假設(shè)直接用來提高一線人員工資，效果會(huì)不會(huì)好一些；由物業(yè)公司聘人，還是沒解決“這些人聽誰的”這個(gè)問題，“公司給他發(fā)工資，業(yè)主的意見他就很難聽進(jìn)去。”

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“物業(yè)公司通常會(huì)向我們提供一份人員表，然后由我們撥付工資。但我們發(fā)現(xiàn)這人員表有問題，有‘吃空餉’”的情況。冼敏強(qiáng)說，表中列了25位保安，經(jīng)過清點(diǎn)實(shí)際只有18人，“雖然物業(yè)公司說人員流動(dòng)性比較強(qiáng)，但沒有理由少這么多。”

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2015年2月，祈樂苑業(yè)主投票決定，再次炒掉物業(yè)，并自行組建直接隸屬于業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心，開始實(shí)施全面自管。

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“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好，靠你們幾個(gè)門外漢，行嗎？”個(gè)別業(yè)主的質(zhì)疑隨后得到了印證。

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首先是“領(lǐng)頭羊”的問題。祈樂苑選出的第一任業(yè)委會(huì)主任是中山大學(xué)的一名老教授，雖然德高望重但年事已高，經(jīng)不起折騰。在經(jīng)歷了舊物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)業(yè)主用萬能膠堵鑰匙孔、路上攔截辱罵等種種騷擾后，老教授經(jīng)不住家人的極力反對(duì)，主動(dòng)卸任。

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2015年6月上任的冼敏強(qiáng)已經(jīng)是第三任，之后業(yè)委會(huì)隊(duì)伍才逐漸穩(wěn)定下來。

“他的本職工作就在企業(yè)，懂管理?！眲⒂篮檎f，業(yè)委會(huì)用省下來的物管利潤(rùn)適當(dāng)提高保潔員、保安的工資，穩(wěn)定了人員隊(duì)伍，提高了勞動(dòng)積極性。如今，小區(qū)垃圾一天收運(yùn)3次，之后再用清潔劑拖洗一遍地面，關(guān)于衛(wèi)生方面的投訴基本絕跡。

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物業(yè)管理涉及方方面面的利益，又都是家長(zhǎng)里短。祈樂苑業(yè)委會(huì)在教訓(xùn)中學(xué)習(xí)，在挫折中成長(zhǎng)。

比如對(duì)于車輛停放，業(yè)委會(huì)擬了一個(gè)車輛管理規(guī)定，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)投票通過了，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)沒有考慮到訪客停車問題，對(duì)所有外來車輛一律實(shí)行8元/小時(shí)、上不封頂?shù)氖召M(fèi)政策。

不久，罵聲就來了?！昂⒆觼砜匆幌吕习掷蠇專阄覀兂圆惋?，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？”老年業(yè)主們頗為子女的荷包心疼，跑來業(yè)委會(huì)“吐槽”。

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業(yè)委會(huì)正視業(yè)主的意見，想出一記妙招——給業(yè)主的直系親屬發(fā)放“親友卡”，但凡持卡進(jìn)小區(qū)探親訪友的，可享受2.5元/小時(shí)的優(yōu)惠收費(fèi)。這下，罵聲變成了掌聲，皆大歡喜。

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“冼敏強(qiáng)給記者算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)、其他收益3個(gè)部分。

物業(yè)管理費(fèi)每月約13萬元，車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、網(wǎng)球場(chǎng)租賃（lìn）收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費(fèi)等；對(duì)前物業(yè)公司的資金追討，算下來也有數(shù)十萬元。

請(qǐng)看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事452、一個(gè)小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例3》”

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