近期有當(dāng)事人咨詢，自己與其他同村村民口頭協(xié)商，在其他村民宅基地上建房并經(jīng)營(yíng)管理多年。后該房還建，其他村民訴爭(zhēng)該房產(chǎn)。刑天法務(wù)檢索了相關(guān)判例供大家學(xué)習(xí)探討。

江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院(2021)蘇02民申212號(hào)

本院認(rèn)為，本案中，雖然A號(hào)系以吳寶珍名義申請(qǐng)宅基地所建造，但吳國(guó)忠所提供的證據(jù)可以證明吳國(guó)忠具有相應(yīng)出資建房的能力以及吳國(guó)忠出資建造A號(hào)的事實(shí)。A號(hào)建成后，吳國(guó)忠、龔麗萍一直在該房?jī)?nèi)實(shí)際居住，吳寶珍、舒利平卻未能提供其建造A號(hào)的依據(jù)，因此，對(duì)吳寶珍、舒利平提出吳國(guó)忠未出資建造A號(hào)的意見，本院不予采納。根據(jù)吳國(guó)忠與吳寶珍于2008年4月7日簽訂的《協(xié)議》，雙方對(duì)A號(hào)拆遷后所得安置房進(jìn)行分配處理，吳寶珍按約定向吳國(guó)忠支付了款項(xiàng)，之后吳國(guó)忠、吳寶珍也對(duì)安置房B和C房屋分別進(jìn)行了占有、使用，故原審認(rèn)定B房屋為吳國(guó)忠、龔麗萍所有并無(wú)不當(dāng)。雖然上述《協(xié)議》是吳國(guó)忠與吳寶珍簽訂，但舒利平了解協(xié)議內(nèi)容后，并未就此提出異議，表明其亦認(rèn)可協(xié)議內(nèi)容，故對(duì)舒利平認(rèn)為《協(xié)議》系無(wú)效協(xié)議之說(shuō)，本院不予采信。吳寶珍、舒利平申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹怀闪?，?duì)其再審申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以駁回。

類案：廣東省廣州市中級(jí)人民法院(2021)粵01民終30047號(hào)

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是陳燕瓊是否有權(quán)訴請(qǐng)確認(rèn)涉案房屋歸其所有。涉案房屋雖登記在陳銘生名下，但系由陳燕瓊出資建造并一直占有使用，陳銘生對(duì)此不持異議。雙方對(duì)于陳燕瓊建造并占有使用涉案房屋的原因各執(zhí)一詞，但均未就各自主張充分舉證證明。即使如陳燕瓊所述，其經(jīng)由陳銘生同意在涉案宅基地上建造房屋歸其所有，則陳燕瓊基于借用陳銘生名義辦理涉案房屋所有權(quán)登記的事實(shí)也與陳銘生之間成立借名合同關(guān)系，即涉案房屋登記在陳銘生名下并不違背陳燕瓊的真實(shí)意思表示，該權(quán)利登記狀況并不存在錯(cuò)誤故需變更的情形。且，涉案房屋因被拆除而滅失，事實(shí)上亦不可能成為陳燕瓊主張確權(quán)的標(biāo)的物。故此，陳燕瓊訴請(qǐng)確認(rèn)涉案房屋歸其所有缺乏法律依據(jù)，原審判決駁回陳燕瓊的訴請(qǐng)并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。

新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院(2021)新01民終3940號(hào)

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”。
　　本案中，丁建剛、王建華系夫妻關(guān)系，丁建剛、丁建文、丁建昆系兄弟關(guān)系，丁捷、葛菊香、李紅梅系丁建昆的法定繼承人，各方當(dāng)事人雖存在親屬關(guān)系，但不屬于共同生活居住的家庭關(guān)系，因涉案房屋現(xiàn)登記于丁建文名下，丁建剛、王建華、丁捷、葛菊香、李紅梅主張對(duì)涉案房屋享有權(quán)利并主張份額，屬于對(duì)涉案房屋的所有權(quán)確認(rèn)糾紛。根據(jù)庭審調(diào)查及當(dāng)事人陳述證實(shí)，丁建剛、丁建文、丁建昆就涉案房屋的建造問(wèn)題進(jìn)行了協(xié)商，并于1999年2月20日共同簽訂了《說(shuō)明與協(xié)議》，從上述協(xié)議的內(nèi)容反映，各方存在共同建房、共同出資的意思表示，并按照出資份額確定對(duì)應(yīng)的權(quán)屬比例，該約定系各方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)各方均具有約束力。依據(jù)上述協(xié)議的約定內(nèi)容及司法解釋的規(guī)定，本案中涉案房屋的共有人應(yīng)當(dāng)享有的份額，應(yīng)當(dāng)按照出資額確定。丁建剛、王建華、丁捷、葛菊香、李紅梅對(duì)涉案房屋主張權(quán)利及份額，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)予以證實(shí)，從丁建剛、丁建昆于1999年12月31日簽訂的《建房協(xié)議書》內(nèi)容反映，丁建昆并未對(duì)涉案房屋的建造進(jìn)行出資，本案庭審中，丁建昆的繼承人丁捷、葛菊香、李紅梅亦未舉證證實(shí)涉案房屋建造過(guò)程中，丁建昆存在實(shí)際出資額的相關(guān)證據(jù)材料，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，丁捷、葛菊香、李紅梅上訴認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案房屋各享有50平方米份額的意見沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。從本案庭審調(diào)查反映，涉案房屋的建造過(guò)程由丁建剛負(fù)責(zé)并向施工人員支付了建造費(fèi)用，丁建文抗辯認(rèn)為上述費(fèi)用系丁建剛墊付，其已向丁建剛償還，但其未提交充足證據(jù)予以證實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，對(duì)于丁建剛出示的出資建造涉案房屋的資金應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為涉案房屋的出資額，丁建剛出示的部分資金往來(lái)證據(jù)并不能認(rèn)定為涉案房屋的出資憑證，一審判決對(duì)此認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，在《說(shuō)明與協(xié)議》中約定，丁建文的出資部分包括土地使用權(quán)及建造費(fèi)用，從庭審調(diào)查反映，丁建文雖未舉證證實(shí)在涉案房屋建造過(guò)程中進(jìn)行出資，但涉案房屋的建造依托于丁建文對(duì)涉案土地享有的使用權(quán)，丁建文應(yīng)享有涉案房屋的份額，一審判決結(jié)合本案的情況、當(dāng)事人的親屬關(guān)系等綜合因素對(duì)丁建文的出資比例予以酌定并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

裁判要旨：即使原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋確有出資，出資建造人也不能當(dāng)然地取得房屋所有權(quán)。只有結(jié)合出資人及其他權(quán)利人的明確的意思表示，依照相關(guān)法律規(guī)定，才能確定出資的法律屬性，從而確定出資人的權(quán)利（債權(quán)抑或物權(quán)）

(2010)民再字第13號(hào)廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為： 關(guān)于出資建造與房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。原審六原告主張?jiān)A爭(zhēng)房屋屬家庭共有，其舉證了證人蘇真廷、蘇鐘平、蘇炳江、蘇炳進(jìn)的證詞以證明黃美珍于1992年出資建房。本案訟爭(zhēng)房屋于1992年建造時(shí)未取得相關(guān)合法手續(xù)，即使原審原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋確有出資，出資建造人也不能當(dāng)然地取得房屋所有權(quán)。出資是設(shè)立權(quán)利的原因之一，但不是唯一的原因。出資的目的包括借貸、贈(zèng)與、取得物權(quán)等，目的不同，所涉權(quán)利也不同。只有結(jié)合出資人及其他權(quán)利人的明確的意思表示，依照相關(guān)法律規(guī)定，才能確定出資的法律屬性，從而確定出資人的權(quán)利（債權(quán)抑或物權(quán)）。

（1）關(guān)于原審原告的意思表示。房屋建成后，蘇業(yè)成于1992年3月24日為訟爭(zhēng)房屋繳納村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理費(fèi)，收款收據(jù)上的繳款人“蘇業(yè)成”上注明“（金成）”，表明蘇業(yè)成系代蘇金成繳納相關(guān)費(fèi)用。原審原告明知房屋、土地的合法手續(xù)正在辦理，但均未主張共有的權(quán)利，而將訟爭(zhēng)房屋用地登記在蘇金成個(gè)人名下，并在《土地登記申請(qǐng)書》中明確地上物權(quán)屬于蘇金成。就此，原審原告的意思表示是真實(shí)明確的，即使其對(duì)訟爭(zhēng)房屋確有出資，法律上亦允許當(dāng)事人通過(guò)一定的法律形式為他人設(shè)定權(quán)利和利益，只要其真實(shí)意思表示，就具有法律效力。且蘇金成取得合法的土地使用證后的15年間，原審原告既未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記提出異議，亦未向蘇金成主張共有。故原審原告未能證實(shí)訟爭(zhēng)房屋建造前、建成后以及取得《國(guó)有土地使用證》后，曾向蘇金成作出過(guò)共有的意思表示及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記提出異議，現(xiàn)原審六原告在蘇金成將房屋賣與潘云祥后才起訴主張共有，不具有真實(shí)性。

（2）關(guān)于原審被告蘇金成的意思表示。蘇金成在《土地登記申請(qǐng)書》中明確地上物權(quán)屬于蘇金成，將訟爭(zhēng)房屋用地登記在個(gè)人名下，且蘇金成以自己名義與潘云祥簽訂房屋買賣合同，蘇業(yè)成與潘云祥簽訂解除房屋買賣合同的協(xié)議時(shí)其也未簽名認(rèn)可共有，之后，其又以自己名義與潘云祥再次簽訂房屋買賣合同，蘇金成這一系列的行為表明其在房屋建成后一直以房屋、土地唯一的權(quán)利人身份行使權(quán)利。2008年6月17日原審?fù)彆r(shí)，蘇金成還表示當(dāng)時(shí)約定房屋是給他的，但他在訴訟中同意家庭共有。蘇金成在已將房屋出賣給潘云祥后才作出同意家庭共有房屋的意思表示，不具有真實(shí)性。

（3）關(guān)于原審原、被告的約定。原審原、被告在1992年建造房屋至2008年5月14日起訴的16年間均未對(duì)訟爭(zhēng)房屋作出共有的約定。原審六原告在本案再審中承認(rèn)潘云祥自1997年始管理使用訟爭(zhēng)房屋。原審被告蘇金成亦明知訟爭(zhēng)房屋已出售給潘云祥且由其管理使用，但在原審中卻主張?jiān)A爭(zhēng)房屋從建成至今都是由其父母及兄長(zhǎng)使用，原審原告對(duì)此亦未提出異議。雙方均明知潘云祥自1997年始管理使用訟爭(zhēng)房屋的事實(shí)，但在原審訴訟中刻意隱瞞，雙方于此時(shí)約定共有的目的很明顯是共同對(duì)抗蘇金成與潘云祥的房屋買賣合同。故雙方在與他人有權(quán)利之爭(zhēng)時(shí)才作出房屋共有的約定，在其他證據(jù)佐證此前已有約定的情況下不能認(rèn)定是真實(shí)有效的。

（4）關(guān)于出資與產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)原審六原告主張其出資就應(yīng)享有房屋產(chǎn)權(quán)，必須證明其出資當(dāng)時(shí)就表明了要在訟爭(zhēng)房屋中享有產(chǎn)權(quán)的意思表示，要求記載其為共有人，或雙方作出相應(yīng)的明確約定。否則，在《國(guó)有土地使用證》記載明確的情況下，其在發(fā)證15年后才以出資為由否定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，主張房屋共有，依據(jù)不足，本院不予采信。 關(guān)于房屋用地性質(zhì)及土地使用人。原審六原告主張房屋共有還提交了《土地登記申請(qǐng)書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，兩證上注明了家庭人口數(shù)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百三十九條已明確建設(shè)用地使用權(quán)登記是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的法定公示手段和法定要件，具有公信力，登記的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。因政府頒發(fā)的邕國(guó)用（1993）字第03221號(hào)《國(guó)有土地使用證》已確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋的用地性質(zhì)為國(guó)有土地而非農(nóng)村宅基地，該證具有法律效力。農(nóng)村宅基地根據(jù)家庭人口及法定標(biāo)準(zhǔn)分配宅基地使用面積，國(guó)有建設(shè)用地則此標(biāo)準(zhǔn)及限制。故國(guó)有建設(shè)用地根據(jù)《國(guó)有土地使用證》上記載的使用人確認(rèn)其合法的使用人?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》亦是根據(jù)《國(guó)有土地使用證》上記載的使用人所發(fā)放，主體具有同一性。故原審六原告提交的《土地登記申請(qǐng)書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上注明的家庭人口數(shù)，不能作為確權(quán)的依據(jù)。邕國(guó)用（1993）字第03221號(hào)《國(guó)有土地使用證》載明那馬街338號(hào)（原那馬新街67號(hào)）土地使用權(quán)人系蘇金成，蘇金成應(yīng)為土地合法的使用人。

關(guān)于房屋的權(quán)利人。原審六原告還提交了那馬社區(qū)居委會(huì)2008年4月10日《證明》以證明訟爭(zhēng)房屋屬黃美珍家庭共有。但那馬社區(qū)居委會(huì)又于2009年12月20日出具《證明》，證明其社區(qū)居民所建房屋屬于家庭共有還是個(gè)人所有，以土地證登記的名字為準(zhǔn)。黃美珍等原審六原告認(rèn)為2009年12月20日的《證明》是字壓章，但其提交的2008年4月10日的《證明》也是相同情況。那馬社區(qū)居委會(huì)的兩份《證明》相互矛盾，且其并非土地、房產(chǎn)法定確權(quán)機(jī)構(gòu)或管理機(jī)構(gòu)，兩份《證明》不能作為本案的定案依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十六條及第一百四十七條的規(guī)定，訟爭(zhēng)房屋與土地的權(quán)利主體應(yīng)具有同一性，邕國(guó)用（1993）字第03221號(hào)《國(guó)有土地使用證》上載明訟爭(zhēng)土地使用權(quán)人系蘇金成，《土地登記申請(qǐng)書》亦注明地上物權(quán)屬于蘇金成，故蘇金成應(yīng)為訟爭(zhēng)房屋、土地的合法權(quán)利人。

廣東省廣州市中級(jí)人民法院 (2021)粵01民終30711號(hào)

本案在綜合審查證據(jù)需對(duì)此加以必要注意。一、涉案房屋的原土地使用權(quán)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)，雖然對(duì)土地使用權(quán)的申請(qǐng)系以家庭成員為基礎(chǔ)，但并不能得出在該土地使用權(quán)上建設(shè)房屋為家庭共有的結(jié)論，需根據(jù)房屋登記、使用、內(nèi)部協(xié)議等情況進(jìn)行判斷。二、涉案土地使用權(quán)證登記為陳志雄，陳道生自己名下也登記一塊宅基地，兩人的家庭住址亦分別按所分得的宅基地地址登記，由此可見，雙方已按一戶一宅原則實(shí)際進(jìn)行分配。三、涉案房產(chǎn)已由農(nóng)村宅基地房轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的房屋，并取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，該不動(dòng)產(chǎn)已屬于城鎮(zhèn)房屋范圍，處于可流轉(zhuǎn)狀態(tài)，而陳道生、鄭玉瓊、陳婉儀、陳婉文、陳婉冰在十幾年來(lái)對(duì)房屋登記在陳志雄名下均無(wú)異議，從該情況來(lái)看亦可知陳道生、鄭玉瓊、陳婉儀、陳婉文、陳婉冰對(duì)于涉案房屋為陳志雄所有并無(wú)異議。四、涉案房屋為陳志雄實(shí)際使用，雖然陳道生、鄭玉瓊、陳婉儀、陳婉文、陳婉冰二審提交其與陳志雄的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，但從轉(zhuǎn)賬金額及時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，并不能證實(shí)所轉(zhuǎn)款項(xiàng)為涉案房屋的出租租金，故對(duì)其二審提交的該證據(jù)，不予采納。

(2021)浙07民終5904號(hào)本院認(rèn)為本院認(rèn)為，雙方于2002年8月29日簽訂杜賣契時(shí)虞朝紅原有的三間舊房已被拆除或者已明確即將被拆除，而后趙正洪實(shí)際從虞朝紅處取得的是虞朝紅因拆遷安置而重新審批的三間占地面積為96平方米的建設(shè)用地使用權(quán)，趙正洪在建設(shè)用地上出資建房并實(shí)際管業(yè)使用至今，可以認(rèn)定雙方實(shí)際交易的內(nèi)容系拆遷安置權(quán)益。虞朝紅重新審批獲得的建設(shè)用地使用權(quán)系國(guó)有土地使用權(quán)，并已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，可辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不違反法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的杜賣契有效。故虞朝紅的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)。

(2021)京01民終11202號(hào) 北京市第一中級(jí)人民法院

本院認(rèn)為本院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，無(wú)效的合同自始沒有法律約束力。農(nóng)村房屋的買賣涉及到相應(yīng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，具有特定的身份條件限制，非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權(quán)。本案中，袁海民與李金彩之間的共建協(xié)議，系變相將四隊(duì)街xx號(hào)部分宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與李金彩，而李金彩簽訂涉案合同時(shí)不具備松蘭堡村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，之后亦未取得該身份，故其不具備取得涉案房屋相應(yīng)宅基地使用權(quán)的主體資格。一審法院認(rèn)定袁海民與李金彩于2010年4月1日簽訂的《民房共建協(xié)議書》違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。