2023年5月6日建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體 最終通過搖號(hào)方式 拿到青塔地塊，案名定為：建工·熙華臺(tái)。該項(xiàng)目分東西兩個(gè)部分，北面是市政小公園和綠化?？傆玫匾?guī)模為16944.582平米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模為52000平米，容積率為3.0，控高80米，指導(dǎo)價(jià)8.5萬元/平米。

項(xiàng)目離著海淀是真近，就隔著蓮石路。這既是項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)，地塊北邊就是蓮石路和北京西站的鐵路，噪音肯定少不了。

豐臺(tái)的青塔出新盤了，當(dāng)初開發(fā)商也是沖的很猛的，但是是否值得買呢？咱們今天就仔細(xì)分析一下吧。--豐臺(tái)--青塔--熙華臺(tái)。

1、背景--地塊拍賣還是很熱的，基本靠搶，但是大家看著地圖發(fā)現(xiàn)缺點(diǎn)很明顯-緊鄰鐵路（相信開發(fā)商不傻）

2023年5月6日豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目0633、0634地塊起拍價(jià)23.9億元，17家房企報(bào)名，分別是金隅、華潤、天恒、江蘇師山置業(yè)（南通海門區(qū)國資）、中鐵、城建、中海、廈門國貿(mào)、建工+城鄉(xiāng)房屋、京能+電建、龍湖、金茂、中建玖合、揚(yáng)州華景置地（揚(yáng)州國資控股）、建發(fā)、華發(fā)、萬科+南通海門海泰（南通海門國資）等（新面孔比如師山置業(yè)、海門海泰、華景置地等，都來自江蘇，其中師山置業(yè)、海門海泰由江蘇南通市海門區(qū)國資委控股，華景置地屬于揚(yáng)州國資委企）。最終建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體，最終通過搖號(hào)方式以27.485億競(jìng)得該地塊，無需配建保障性住房，無套內(nèi)7090限制，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬/平。

2、位置&交通--環(huán)線位置不錯(cuò)，北面鄰居更是加分，但是緊鄰鐵路和公路（還是立交橋），自駕交通還是很方便了，噪音也不小。軌道交通就差那么一點(diǎn)了。

整體區(qū)位位于豐臺(tái)區(qū)，屬于豐臺(tái)與海淀的交界處（一路之隔--蓮石路）。再往西北面就是石景山了（這有石景山的神盤--遠(yuǎn)洋山水和遠(yuǎn)洋沁山水），西四環(huán)和西五環(huán)之間。緊鄰西四環(huán)（開車走行距離1.4km，走蓮石路就更近了，正好1km），蓮石路與青塔西路交匯處的東南側(cè)，這里相對(duì)南沙窩橋算是小立交（雖然隔著小河和鐵路，但是噪音還是不小，這一點(diǎn)也是大家看到這地塊的第一反應(yīng)），關(guān)鍵還有一條通往北京西站的鐵路（這里有高鐵、普速列車、少部分貨車經(jīng)過）。

這里距離最近的地體站是1號(hào)線的五棵松站，大約2.2km。因此不能算是地鐵房。未來規(guī)劃的11號(hào)線二期青塔站（就在翠微百貨門口），距離小區(qū)600米。但是這個(gè)屬于規(guī)劃，從開建到開通大概5年左右時(shí)間，因此這個(gè)利好要兌現(xiàn)最快至少七-八年之后了（這個(gè)還是要有比較好的推進(jìn)，你看下圖的時(shí)間是2010年，說明13年前就說要這樣建設(shè)了，只是三期規(guī)劃里政府明確了）。

總之：環(huán)線位置不錯(cuò)，北面的鄰居也很好，就是周邊的道路雖然方便了出行，但疊加火車道噪音也會(huì)很大，軌道交通的利好需要很長時(shí)間來兌現(xiàn)。

3、產(chǎn)業(yè)--這里基本沒有高薪的產(chǎn)業(yè)聚集，只能靠傳統(tǒng)的周邊海淀研究院所利好（航天二院想要新盤，不考慮學(xué)區(qū)，這里還是一個(gè)選擇），及周邊的交通通達(dá)至產(chǎn)業(yè)區(qū)

這里基本沒有什么產(chǎn)業(yè)，主要就是各種汽修廠，4S店。主要產(chǎn)業(yè)需要交通連接至五棵松的航天二院，各種所。或者至中關(guān)村，南至豐臺(tái)科技園，東至麗澤商務(wù)區(qū)。。

因此這里的產(chǎn)業(yè)整體算沒有，主要還是靠近海淀，只要依靠海淀的產(chǎn)業(yè)利好來帶動(dòng)，但是海淀的產(chǎn)業(yè)主要聚集在北區(qū)，這里周邊只能算是老牌的研究院所。以及傳統(tǒng)的核心區(qū)，教育強(qiáng)區(qū)。一個(gè)區(qū)域的房價(jià)，不是說有產(chǎn)業(yè)就一定高。

4、學(xué)區(qū)--這里算是有學(xué)上，不能算是學(xué)區(qū)房（在豐臺(tái)也不算好學(xué)區(qū)）

這里屬于豐臺(tái)別誤解為緊鄰海淀，是不是可以去隔壁500米處的十一學(xué)校和五一小學(xué)（這些都是海淀排名靠前的學(xué)校）。那屬于跨區(qū)。這里頂多算是有學(xué)上，不屬于學(xué)區(qū)房。這里有北京市大成學(xué)校（小學(xué)、初中、高中一體的公立學(xué)校）。南面有長安新城小學(xué)。

5、生活配套--這里的生活配套基本要綜合旁邊的海淀和石景山鄰居可享受到的資源，還算比較豐富。日常需求或稍微升級(jí)一點(diǎn)也基本能滿足。

商業(yè)：南面600米是翠微百貨商場(chǎng)。在往北面2.2km是五棵松商圈，基本吃喝玩，逛街都能滿足。在往東面是千禧商業(yè)街，規(guī)模不算大，還是可以逛一逛的。其他區(qū)域就一般了。滿足日常的基本生活還是沒問題的。稍微升級(jí)一點(diǎn)也能滿足。

醫(yī)療：北面2.2km外的五棵松有中國人民解放軍總醫(yī)院。距離解放軍總醫(yī)院第五研究中心也很近。都屬于大型三甲軍隊(duì)醫(yī)院。周邊也有社區(qū)醫(yī)院。這里的醫(yī)療資源算是很豐富的。長峰醫(yī)院也在隔壁不遠(yuǎn)處，去那看病，估計(jì)得好好想想了。

公園：距離小區(qū)最近的是青塔街心公園，面積很小，頂多算一塊了綠地。稍微逛得遠(yuǎn)一點(diǎn)就是就是西南免得鄭莊公園和北京歡樂水魔方水上樂園。旁邊還有京薈廣場(chǎng)（吃喝玩樂一條龍）。其次就是八寶山南面的北京國際雕塑公園和旺景公園。

總之：這一片在豐臺(tái)算是兩區(qū)交界，但是可以享受隔壁的資源還是比較豐富的，畢竟海淀這一片算是歷史傳統(tǒng)的成熟區(qū)域。也就是有這利好，導(dǎo)致這塊地拍賣的時(shí)候，基本要靠搶。

6、小區(qū)--地塊分割，導(dǎo)致每個(gè)地塊比較小，基本是按照豪宅的配置修建，但是是剛需改善的戶型。

整個(gè)地塊被中間的小區(qū)分成兩塊（青塔西里4號(hào)院）。北面是市政小公園和綠化。整個(gè)小區(qū)是由6-18層高的板樓組成（也稱為洋房與高層）。下圖高亮的部分。采用10W+樓盤六恒科技住宅（都想拿著高科技買個(gè)好價(jià)錢），龍湖物業(yè)，建工共同操盤。東區(qū)的綠化面積比較集中，還形成一個(gè)中間的院落。西區(qū)被中間的2號(hào)樓分割。整個(gè)小區(qū)的3號(hào)樓屬于更優(yōu)的位置。

建筑類型：洋房、小高層

占地面積：約1.69萬㎡

建筑面積：約5.14萬㎡

產(chǎn)權(quán)年限：70年

總戶數(shù)：440戶

容積率：3.07。得房率82-87%，

綠化率：≥30%

車位規(guī)劃：531個(gè)，配比1:1.2，人車分流

產(chǎn)品類型：96㎡-156㎡ 三居至四居

整個(gè)小區(qū)是由6-18層高的板樓組成（也稱為洋房與高層）。東區(qū)的綠化面積比較集中，還形成一個(gè)中間的院落。西區(qū)被中間的2號(hào)樓分割。整個(gè)小區(qū)的3號(hào)樓屬于更優(yōu)的位置。

外立面采用大面積鋁板裝飾，這樣顯示高端不少。

現(xiàn)在開發(fā)商也是卷的不行，市場(chǎng)下行，地塊價(jià)格固定，銷售價(jià)也固定，只能通過戶型優(yōu)化，外立面，小區(qū)綠化提升銷售口號(hào)，增加賣點(diǎn)。最擔(dān)心的是賣的時(shí)候宣傳的好好地，落地的時(shí)候打個(gè)折扣，大家就受不了啦。各種維權(quán)，開發(fā)商利太薄，只能扣這些了。這個(gè)行業(yè)快卷到頭了（開發(fā)商這樣卷，并且也只是沖到一線城市拿地，三四線城市基本賣不動(dòng)地了）。都在保教樓，減配一點(diǎn)都不追究了。

項(xiàng)目外立面以全新的審美演繹東方建筑之風(fēng)，將文脈、尊貴、恒久等要素融合到建筑中。項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)為現(xiàn)代東方自然風(fēng)格，在空間架構(gòu)上形成了“一帶（北側(cè)綠化帶）雙堂（雙酒店入戶大堂）四園（趣園、雅園、藏園、無界園）”。

熙華臺(tái)項(xiàng)目整體樓棟排布采取北高南低錯(cuò)位排布的形式，最大化滿足每一戶采光，保證高得房率。產(chǎn)品戶型面積段為96-115-125-156平米，得房率82-87%，采用10W+樓盤六恒科技住宅（都想拿著高科技買個(gè)好價(jià)錢），龍湖物業(yè)，建工操盤，預(yù)計(jì)10月開盤！

該項(xiàng)目的96平米和115平米為對(duì)門，分布在西區(qū)1樓全部、西區(qū)2樓東邊兩個(gè)單元、東區(qū)1樓全部，125平米分布在西區(qū)2樓西邊一個(gè)單元、西區(qū)3樓全部，156平米戶型分布在東區(qū)2樓全部、東區(qū)3樓全部。

7、戶型--小區(qū)整體戶型問題不大，小戶型雖然有不足，但是應(yīng)該是最搶手，畢竟總價(jià)在哪里放著呢。大戶型小區(qū)位置最優(yōu)格局設(shè)計(jì)也最好，但是估計(jì)得降一點(diǎn)總價(jià)好出手，總價(jià)有點(diǎn)高。

96平米三居室（810W左右）

南向臥室和客廳，北向兩個(gè)臥室，長條形狀，短面寬，長進(jìn)深，戶型不算好，屬于一般戶型，算是剛需三居室，這么小的面積，就不能追求那么好了。并且這戶型都是在北面樓棟，因此未來的北向臥室的噪音還是要考慮一下的。

115平米三居室（970W左右）

115平米的南向兩臥室，中間客廳的典型眼鏡戶型，還是非常不錯(cuò)的。全明格局（主臥的衛(wèi)生間都是明的，這個(gè)還是比較難得）。唯一不足是大門正對(duì)北向臥室。算是一個(gè)小小缺憾。這個(gè)做到了一點(diǎn)大面寬了，LDK一條線設(shè)計(jì)。還是非常不錯(cuò)的。這個(gè)戶型主要集中在北面的1號(hào)樓。2號(hào)樓有少部分，還是噪音問題，2號(hào)樓稍微大于1號(hào)樓一點(diǎn)。

126平米四居（1060W左右）

四葉草戶型的四居室，還是非常不錯(cuò)的。主要是125平米做到這個(gè)。缺點(diǎn)就是大門正對(duì)著衛(wèi)生間，這個(gè)一點(diǎn)確實(shí)不那么優(yōu)秀。其他毛病沒有。主要集中在西區(qū)，位置不算最優(yōu)。噪音問題還是會(huì)有一點(diǎn)。

156平大四居（1320W左右）

正宗四葉草戶型，充分考慮了玄關(guān)設(shè)計(jì)，沒毛病，就是面積大了，位置也是整個(gè)小區(qū)最好位置，洋房設(shè)計(jì)，價(jià)格自然最貴了。

8、價(jià)格--這個(gè)8.5萬的單價(jià)真心不算便宜，相比周邊的二手房，特別是大成郡，還是高了那么一點(diǎn)（好多人說相對(duì)保利低不少，人家是豪宅，你是剛改），優(yōu)勢(shì)就是距離海淀近。但是不能因?yàn)榻?，價(jià)格就要高。

銷售指導(dǎo)單價(jià)8.5萬。這個(gè)價(jià)格貴還是便宜呢？

大家看看整個(gè)區(qū)域內(nèi)的二手房價(jià)格，整體基本在5W左右。南面的保利和光逸境屬于19年拍地，21年建成的這一片高端豪宅社區(qū)，不論地形位置，還是地塊大小，都優(yōu)于-熙華臺(tái)。主打高端盤，掛牌價(jià)10.5W，基本沒有什么二手房成交。2012建成的大成郡屬于低密度洋房社區(qū)，不論地形位置，地塊成形，都大大優(yōu)于-熙華臺(tái)。單價(jià)8.5W左右。（熙華臺(tái)的優(yōu)勢(shì)就是新一點(diǎn)，其他方面被完全碾壓，前期會(huì)因?yàn)橐皇謨r(jià)格原因，會(huì)價(jià)格保持，未來二手市場(chǎng)一定會(huì)被大成郡壓一頭）。這樣看來這價(jià)格還是有點(diǎn)高啊。站一波崗還是在所難免。

總之：這缺點(diǎn)這么明顯，價(jià)格真心不便宜。

熙華臺(tái)項(xiàng)目采用裝配式建筑，按照綠色建筑三星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)打造，硬裝采用一線品牌，結(jié)合“6恒”系統(tǒng)，適景光系統(tǒng)，全屋凈水系統(tǒng)，打造智感生活空間，以國際健康標(biāo)準(zhǔn)體系為基礎(chǔ)，建設(shè)具有國際影響力的科技健康住宅。

熙華臺(tái)項(xiàng)目位于西四環(huán)中路青塔區(qū)域，周圍五棵松華熙live、301醫(yī)院等生活配套齊全，出行有1號(hào)線、10號(hào)線及規(guī)劃11號(hào)線。

熙華臺(tái)坐擁極其豐富的四橫、三縱、三軌核心配置。長安街、蓮石路、京港澳高速、大成路等四橫路網(wǎng)在側(cè)，周邊覆蓋1號(hào)線五棵松站、10號(hào)線蓮花橋站、11號(hào)線二期（規(guī)劃中）?塔站，通達(dá)北京西站、麗澤城市航站樓-大興國際機(jī)場(chǎng)，全維交通樞紐，與世界無縫銜接。

熙華臺(tái)基礎(chǔ)信息

建筑類型：洋房、小高層? ? ?占地面積：約1.69萬㎡

建筑面積：約5.14萬㎡? ? ? ? 產(chǎn)權(quán)年限：70年

總戶數(shù)：440戶? ? ? ? ? ? ? ? ? ?容積率：3.07

綠化率：≥30%

車位規(guī)劃：531個(gè)，配比1:1.2，人車分流

產(chǎn)品類型：96㎡-156㎡ 三居至四居

項(xiàng)目位置：西四環(huán)西側(cè)約400米，蓮石路南側(cè)150米

9、購買建議

①、環(huán)線位置比較優(yōu)越，開車方便，但是軌道交通的缺失或者說是需要長時(shí)間等待才能補(bǔ)上，三區(qū)交界處。區(qū)域板塊勢(shì)能一般。

②、學(xué)區(qū)就算不上，頂多是去海淀補(bǔ)習(xí)距離不算遠(yuǎn)。這里能共享海淀和石景山的生活配套資源，各類資源相對(duì)還是比較完善的，滿足基本需求還是綽綽有余。

③、小區(qū)被分割開來，形不成規(guī)模。特別是社區(qū)環(huán)境，減分不少，其次北面的道路方便了，但是噪音問題會(huì)一直困擾著。未來的建設(shè)完成，屬于三區(qū)交界。很難再有大的生活配套或者更高端小區(qū)的拉升。

④、這個(gè)價(jià)格相對(duì)比周邊的二手房不算便宜（不能和海淀比較，那不是一個(gè)行政區(qū)域，不能算為同一個(gè)板塊），未來二手站一波崗是在所難免。長遠(yuǎn)看會(huì)被大成郡壓著。和保利壓根不是同一個(gè)檔次，不能一起比較。

⑤、購買人群：在這里附近上班，但是口袋錢不多，還想追求新盤品質(zhì)的，特別是新房情節(jié)的，可以選這里（特別是航天二院想買新房的客群，小孩上學(xué)，單位解決一下就更好了）。其他人群大家自己對(duì)號(hào)入座補(bǔ)充吧。