2022年開始，沈陽、重慶、貴州、杭州、山東等城市先后對樓市進行調(diào)整，隨后樓市松綁**逐漸席卷全國大部分城市。

5月16日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展*******關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》，5月31日又發(fā)布《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展*******關(guān)于進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)**促****穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，俗稱“5.16新政”和“5.31新政”。

今天小柳就和大家聊一聊成都樓市新政**以及兩度松綁之后，成都房價是上漲還是下跌。推文較長，建議先關(guān)注小柳再收藏此推文。

我們每周還會定期發(fā)布財務(wù)、節(jié)稅、**解析之類的干貨，有任何個人財務(wù)、企業(yè)財務(wù)、節(jié)稅或**記賬有關(guān)的問題，都可以詢問小柳，也可以說說你們的財務(wù)故事。

1、房地產(chǎn)萎靡

2022年5月，*****發(fā)布《2022年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。

而新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市分別有39個和56個，比上月分別增加10個和9個。但一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和2.4%，漲幅也比上月均回落0.4個百分點。

同月，******發(fā)布《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，報告顯示4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；另外，數(shù)據(jù)寶資料顯示，4月60城新房銷售面積同比下降57%，5月1日至12日同比下降61%。

而冰山指數(shù)第259期《100城房價漲幅分析》顯示，5月第三周與4月第三**比，****的城市僅有10個，7個城市持平，其余83個城市房價全部下跌，而****的城市中除成都外漲幅最大的是山東煙臺，漲幅為0.7%，跌幅最大的城市為河南鄭州，跌幅為-2.0%。

但在全國100個城市中有一個BUG級的城市，那就是成都，成都在5月第3周與4月第3周的房價比較中，漲幅達13.7%，在樓市下跌風潮中“獨孤求敗”。

而隨著5.16新政與5.31新政的發(fā)布，成都樓市或?qū)⒂瓉磔^大變化。

2、成都房地產(chǎn)新政

在“5.16新政”中，最重要的**就是新政第三條與第四條。

“近郊區(qū)（市）縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算?！币约啊百彿咳思捌浼彝コ蓡T在我市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認定為無房居民家庭。”

也就是說，新政將原來全成都的限購范圍縮小到了二圈層以內(nèi)，而在*括都江堰、新津、彭州、簡陽等成都市三圈層市區(qū)購買的房產(chǎn)，不納入住房總套數(shù)中”。

同時“只要在成都市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，就被認定為無房居民家庭?！?/p>

通俗地說就是，可購買成都二圈層以內(nèi)城區(qū)的**及普通購房者增多了。

而在“5.31新政”中主要有3點規(guī)定比較重要：“購房人具有擬購房所在限購區(qū)域戶籍，或戶籍不在擬購房所在限購區(qū)域但在當?shù)剡B續(xù)繳納社保12個月以上。”

“二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房?！?/p>

“在全市范圍內(nèi)新購買的商品住房或二手住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年或合同備案之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓?！?/p>

“在全市范圍內(nèi)個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征?！?/p>

“公積金貸款首付比例下調(diào)10%，雙職工家庭購買首套住房的最高貸款額度提高至80萬。”

綜合來說就是，原來連續(xù)24個月的社保限購年限改為連續(xù)12個月即可；而擁有二孩的家庭可以購買3套房（普通資格）；原本5年的限售期改為二手房房產(chǎn)證滿2年，或新房合同備案滿3年；同時增值稅免稅優(yōu)惠從滿五且唯一改為滿二且唯一；如果采用公積金買房的話，那么首付比例將從3成降為2成。

可以說成都樓市的兩度松綁，既增加了可購房人群，同時也增加了二手房供應(yīng)量，那未來房價將如何走呢？

3、****還是下跌？

通過“516新政”對三圈層以及住房轉(zhuǎn)讓記錄等限購人群的松綁，讓大量三圈層及住房轉(zhuǎn)讓記錄超過2年的人獲得了購房資格。而“5.31”新政又讓社保連續(xù)超過12個月卻不足24個月的人群獲得了購房資格，同時大量二孩家庭又再度解鎖了一套房，公積金買房將首付降到2成又讓一部分人有了***。

因此，5月以來樓市兩度松綁，讓成都市場上可購房人群猛然增加，供需關(guān)系發(fā)生變化，勢必讓整體價格浮動，尤其是新房。

而在二手房市場上，新房限售“5改3”以后，勢必會增加二手房供應(yīng)量，同時增值稅免稅優(yōu)惠“五改二”也會擴大成交量，但在一增一減之中，二手房總體變化或許不大。

小柳在購房群中，目前也僅看到2人發(fā)布消息稱“之前關(guān)注的雙流某小區(qū)65.17㎡的房子新政之前還是90萬，新政之后一下就117萬了”，整體漲了27萬。

而在另一個群里有網(wǎng)友發(fā)布截圖“您關(guān)注的房源 價格上升10萬”。

那么新政發(fā)布以后成都未來房價是上漲還是下降呢？

我們知道與成都同為新一線城市領(lǐng)頭羊的杭州今年5月16日同樣再次發(fā)布房地產(chǎn)市場新政，中新經(jīng)緯記者在21日報道稱《杭州樓市新政僅5天 有業(yè)主漲價80萬：中介都被震驚了》。

而5月30日，觀察者網(wǎng)記者報道稱，《杭州新政后二手房帶看量攀升，有**房直降50萬》。

“公開數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房最近30天帶看20.79萬次，30天跌價房源為1.46萬套，30天漲價房源卻僅有2169套。此外，本月杭州二手房成交均價為31996元/平方米，環(huán)比上個月價格降低了0.35%?！?/p>

如果參考杭州樓市的話可以發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)出以后部分房產(chǎn)確實上漲了部分，但半個月以后因為入市二手房較多、競爭大，所以房價下降的會更多。

所以針對成都未來房價是漲還是跌的問題，最好的辦法就是“讓子彈飛一會兒”。

4、二手房如何節(jié)稅？

在二手房買賣中，房東需要繳納20%的個人所得稅和5.3%的增值稅，但在實際交易過程中，房東則將稅費轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而導致不少房產(chǎn)交易因為稅費過高而終止，如何才能節(jié)約這部分稅費呢？

直接規(guī)定的辦法有“滿五且唯一”免征個人所得稅，同時房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；或贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；以及贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，都能免征增值稅和個人所得稅。

但在實際生活中我們可以通過對法定條款合理運用，比如繼承時以合理價格購買，那么賣出時就能節(jié)約個稅等辦法幫助房東節(jié)稅。

不過個人節(jié)稅與企業(yè)節(jié)稅一樣，需要具體問題具體分析，有個人節(jié)稅或企業(yè)節(jié)稅需要的，也可以具體咨詢小柳，講講您的故事。

而做好企業(yè)財務(wù)規(guī)劃，年初做好財務(wù)預算、每月對財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，通過財務(wù)數(shù)據(jù)輔助企業(yè)決策，幫助企業(yè)實現(xiàn)盈利才是最成功的節(jié)稅。同時，企業(yè)還能通過對財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，合理規(guī)劃組織架構(gòu)與經(jīng)營架構(gòu)幫助企業(yè)節(jié)稅等。

最后，凡是對財務(wù)建設(shè)與節(jié)稅辦法有疑惑的朋友，都可以詢問小柳，為您答疑解惑。