2022年第四批次集中供地中，位于北京朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-44地塊，最終由保利+建工聯(lián)合體以25.53億元+10000㎡現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，溢價(jià)率15%。該地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，土地面積約1.96萬平方米，建筑控制規(guī)模約4.9萬平方米，地塊容積率2.5、控高60米。

2023年3月11日，保利、建工朝陽平房PF-44地塊案名正式公布：和光煦境，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬/㎡。項(xiàng)目位于東五環(huán)，朝陽北路，6號(hào)線地鐵黃渠站西側(cè)約300米。

地塊示意圖

旁邊的保利首開和錦薇棠。項(xiàng)目是疊拼，2018年開盤，當(dāng)時(shí)開盤價(jià)6.7萬元/㎡，早就售罄了。2021年建成，現(xiàn)在二手房平均單價(jià)已經(jīng)破10W+，這項(xiàng)目就在新地塊的旁邊，很近很近。

項(xiàng)目位置示意圖

沿著朝陽北路往東有一個(gè)朝陽置業(yè)必看的商圈——朝青，這也是觀察北京樓市的一個(gè)晴雨表。這個(gè)板塊內(nèi)有地鐵6號(hào)線、也有朝陽大悅城，2000年以后的房子占大多數(shù)，年輕人們都喜歡聚集在這里。而且板塊內(nèi)的房子層次結(jié)構(gòu)比較好，有極剛的炫特嘉園和青年匯佳園，有剛需入門的國(guó)美、晨光，也有改善類的潤(rùn)楓、珠江羅馬、天鵝灣和星河灣。

朝青房?jī)r(jià)不斷上漲，很多年輕的剛需群體夠不上了，對(duì)于剛改的人群來說朝青沒有一個(gè)像樣的學(xué)校。往外再走兩站地的常營(yíng)商圈價(jià)格便宜了兩萬，也有陳經(jīng)綸分校，商業(yè)配套上也有龍湖天街。

所以，常營(yíng)板塊就成了眾多朝陽剛需置業(yè)的首選之地了！

位于常營(yíng)板塊的保利和光煦境已經(jīng)正式開放售樓處，時(shí)隔5年常營(yíng)再次上新。此次保利再入朝陽，打造TOP級(jí)「和光系」3.0新作和光煦境，定位改善盤，打造建面約90-170㎡平層產(chǎn)品。項(xiàng)目將規(guī)劃8棟6-18層住宅，總計(jì)406套房源，其中1#4#樓將已現(xiàn)房銷售，所以房源還是緊張。

【項(xiàng)目簡(jiǎn)介:】

和光3.0作品「和光煦境」由保利發(fā)展與北京建工聯(lián)手，傾力打造精智光幕大宅，一脈相承保利TOP級(jí)「和光」系經(jīng)典產(chǎn)品，以光建筑空間迭新高端生活方式。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息:

【占地面積】1.9萬㎡

【建筑面積】4.9萬㎡

【容積率】2.5

【綠化率】30%

【交付標(biāo)準(zhǔn)】精裝修

【開發(fā)商】保利發(fā)展北京建工

【均價(jià)】8.5萬/㎡

【總戶數(shù)】406戶

【產(chǎn)品戶型】

89-99平米三居 總價(jià)756-850萬左右

106平米三居，總價(jià)910萬左右

114平米三居，總價(jià)977萬左右

148平米四居，總價(jià)1258萬左右

170平米四居，總價(jià)1445萬左右

【物業(yè)公司】保利物業(yè)

【規(guī)劃樓棟數(shù)】8棟

【樓層高】7F-18F

【產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】70年產(chǎn)權(quán)住宅

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):

1、保利+建工兩大品牌聯(lián)合打造：央企與國(guó)企雙國(guó)匠聯(lián)袂，深度參與朝陽建設(shè)，助力區(qū)域城市煥新。

2、朝青板塊成熟紅利：版塊成熟度高，商圈環(huán)伺，生態(tài)飽滿，是北京傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，朝青經(jīng)過20年發(fā)展，已呈現(xiàn)所見即所得，所見即所享的豐盛現(xiàn)狀，沒有畫餅，紅利兌現(xiàn)。近5年來朝青板塊土地供應(yīng)量為零，積攢了大量改善需求，項(xiàng)目的不可復(fù)制性與絕版價(jià)值可想而知。

3、深耕朝陽10年：保利在朝陽的深耕已逾10年，保利東郡、和錦薇棠、和光塵樾、保利中央公園以及近兩年在售的銷冠項(xiàng)目保利錦上、保利錦上二期，都是保利在朝陽的深研和誠(chéng)意之作。

4、北京高端產(chǎn)品系→和光系：繼和光塵樾、和光逸境之后又一經(jīng)典。方正通透戶型，高得房率，0.5開闊窗墻比，搭配獨(dú)立家政間，南向雙臥飄窗，主臥270°轉(zhuǎn)角飄窗。

5、生態(tài)宜居：10大生態(tài)公園環(huán)繞，盡享豐富城市休閑資源，與項(xiàng)目周邊公園形成了良好的生態(tài)系統(tǒng)，提供了宜居之所。

雙國(guó)企著筆 立序光影新作

保利發(fā)展控股：世界500強(qiáng)，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌TOP3。直隸國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)，2022年保利發(fā)展控股位居《福布斯》世界排名第190位；2002年5月，保利進(jìn)駐北京，20年與城市一同發(fā)展成長(zhǎng)，總開發(fā)項(xiàng)目60余個(gè)。

北京建工集團(tuán):?一條長(zhǎng)安街，半部建工史。七十載家國(guó)同行北京建工先后打造了人民大會(huì)堂、天安門城樓落架重建、毛主席紀(jì)念堂等長(zhǎng)安街及兩側(cè)80%的現(xiàn)代建筑，榮獲105項(xiàng)中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)。國(guó)資城市建設(shè)綜合服務(wù)提供商，中國(guó)工程承包商10強(qiáng)企業(yè)。

保利物業(yè) 登陸港股 百強(qiáng)企業(yè)排名前三甲

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（06049.HK），是央企上市的全國(guó)性大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)內(nèi)首批獲物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，也是全國(guó)具備軍隊(duì)管理文化的物業(yè)管理品牌，長(zhǎng)期活躍在中國(guó)具有全球影響力的活動(dòng)場(chǎng)館，如冬奧會(huì)、杭州G20峰會(huì)等。

2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)TOP32022中國(guó)國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)TOP1”2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值100強(qiáng)2022中國(guó)智慧物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)

三橫兩縱一軌道 脈連城市

朝陽三橫

朝陽北路、朝陽路:北京主城區(qū)與副中心的東西向經(jīng)濟(jì)、文化主動(dòng)脈。

姚家園路：位于朝陽區(qū)西部。東起平房路，西至東三環(huán)北路可快速直達(dá)三里屯。

東部?jī)煽v

東五環(huán):?直達(dá)望京核心區(qū)，奧森核心區(qū)，北大、清華、圓明園，石景山，園博園，以及亦莊核心區(qū)等北京城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

機(jī)場(chǎng)第二高速：從姚家園路向北與機(jī)場(chǎng)南線接駁，連接機(jī)場(chǎng)第二高速和東五環(huán)平房橋，可通往朝陽北路、東葦路、東壩等。

地鐵六號(hào)線

11軌換乘東西大動(dòng)脈，貫穿北京城市副中心、朝青板塊、國(guó)貿(mào)CBD、金融街商圈、石景山板塊等主要軌道交通，通達(dá)北京全城。

東側(cè)300M可達(dá)地鐵六號(hào)線黃渠站。

四大頂級(jí)商圈薈聚 繁華觸手可及

長(zhǎng)楹天街：與BHG華聯(lián)購物中心（常營(yíng)店）、陸港城，構(gòu)成朝陽消費(fèi)網(wǎng)紅打卡地，匯聚眾多國(guó)際大牌潮牌，多次霸榜北京購物中心客流榜TOP5。

朝陽大悅城：超級(jí)家庭生活?yuàn)蕵焚徫镏行?，曾獲評(píng)國(guó)家五星購物中心；2022年被確定為第二批國(guó)家級(jí)夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)。

星悅廣場(chǎng)（直線距離200米）：中國(guó)本土化連鎖會(huì)員制倉儲(chǔ)量販店，萬余平米體量兼具線上線下全渠道對(duì)接品質(zhì)生活。

CBD商圈：便捷暢達(dá)國(guó)貿(mào)、華貿(mào)、合生匯等CBD頂級(jí)商圈，在SKP中與全球奢品同步。

城市資源配套 為健康生活加分

高端醫(yī)院：三甲醫(yī)院朝陽醫(yī)院（東院）、三級(jí)醫(yī)院民航總醫(yī)院，重點(diǎn)婦幼?？漆t(yī)院朝陽區(qū)婦幼保健院。

教育配套：青苗國(guó)際雙語學(xué)校、北京愛迪國(guó)際學(xué)校，可報(bào)考申請(qǐng)全球104所知名學(xué)校。北京第二外國(guó)語學(xué)院附屬小學(xué)、北京市陳經(jīng)綸中學(xué)民族分校、北京市第八十中學(xué)管莊分校。

城市生態(tài)資源 綠意縈繞

3公里范圍內(nèi)黃渠公園、常營(yíng)公園、京城梨園與薰衣草莊園等10個(gè)公園環(huán)繞；亞洲最大的城市公園朝陽公園以及紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖、興隆公園等也遍布四周，與項(xiàng)目周邊公園形成了良好的生態(tài)系統(tǒng)，提供了宜居之所

圈層高端休閑 精英社交場(chǎng)

高爾夫：鴻華CBD高爾夫球場(chǎng)、疊泉高爾夫俱樂部等十余所高爾夫俱樂部環(huán)伺。

馬術(shù)俱樂部：北京天星調(diào)良國(guó)際馬術(shù)俱樂部、藍(lán)調(diào)國(guó)際馬術(shù)俱樂部等城市精英圈層社交場(chǎng)林立。

豪華酒店式漫生活微度假

園林感官：頂豪酒店價(jià)值、奢侈品級(jí)細(xì)節(jié)、全面定制服務(wù)式社區(qū)園林。

社區(qū)會(huì)所：設(shè)有社區(qū)服務(wù)中心、花園咖啡廳與室外花園，全面提升賓客的到訪禮儀。

宅間組團(tuán)：綠色基底與親切空間尺度構(gòu)建宅間花園，營(yíng)造出別具洞天的園林風(fēng)景。

八大場(chǎng)景：立體多元園林功能空間，豐富場(chǎng)景塑造愜意、溫暖、豐富的慢調(diào)生活。

智慧社區(qū)八大系統(tǒng) 安心歸家守護(hù)

入園即歸家，人臉識(shí)別系統(tǒng)、車場(chǎng)管理系統(tǒng)、天使監(jiān)控系統(tǒng)、地下環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)（電子巡更 周界防范 紅外幕簾）、智能門禁系統(tǒng)、智能呼梯系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)，讓社區(qū)的每一份空間中，都有科技智慧的無形保護(hù)。

北京高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)工藝 品味健康微生態(tài)

外墻隔熱系統(tǒng)采用「北京高標(biāo)準(zhǔn)建筑方案」沿襲節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，保持超低能耗技術(shù)。

結(jié)構(gòu)圍護(hù)外墻+保溫+外飾面三層防護(hù)，實(shí)現(xiàn)高效溫度阻隔，減小室內(nèi)能量流失。

現(xiàn)代高奢美學(xué) 光影建筑立面

建筑外立面采用“和融自然/光的未來”設(shè)計(jì)理念，將光雕琢在外立面之上；

高奢雅致的鋁板加玻璃幕墻，配合香檳色調(diào)賦予整個(gè)空間陽光溫暖的視覺；

以光之律動(dòng)開啟未來生活界面，帶來永恒的光影質(zhì)感和視覺享受。

全品牌高標(biāo)準(zhǔn)精裝 科技智能生活家

精裝上采用科技、智能、健康、環(huán)保系統(tǒng)全方位解決室內(nèi)的環(huán)境健康問題。

雙層隔音玻璃、蘭舍新風(fēng)系統(tǒng)、室內(nèi)空氣檢測(cè)、直飲水系統(tǒng)，帶來健康生活微生態(tài)。

0.5開闊窗墻比 LDK極盡空間采光

0.5闊綽窗墻比遠(yuǎn)超市場(chǎng)0.3標(biāo)準(zhǔn)，讓每個(gè)空間都能擁有盡可能多的光照時(shí)長(zhǎng)。

南向三面寬，輔以270°轉(zhuǎn)景飄窗，將陽光縱情引入室內(nèi)。

智能家居六大系統(tǒng) 高效科技生活

室內(nèi)設(shè)有集中控制系統(tǒng)、智能燈光控制系統(tǒng)、空調(diào)新風(fēng)地暖控制系統(tǒng)、手機(jī)app控制、空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、智能電動(dòng)窗簾，智慧健康觸手可及全面守護(hù)您的私人生活。

【戶型空間】

89㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)：戶型是典型的市面上常見的小3居戶型，客廳主臥朝南，兩個(gè)小次臥朝北，廚房衛(wèi)生間在中間排列，主臥帶衛(wèi)生間，缺點(diǎn)是這個(gè)戶型全部為中間戶，導(dǎo)致全部都是暗衛(wèi)設(shè)計(jì).

99㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)：時(shí)下流行的三面寬三居，主臥+客廳+次臥朝南。中央餐客廚一體。這個(gè)戶型和89同屬一棟樓，作為和光煦境最小的兩個(gè)戶型，總量不多，感覺是要搶的。

106㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)：南北通透5.5米邊廳；270度轉(zhuǎn)角飄窗；LDK客餐廚一體設(shè)計(jì)。

114㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)：南北通透三面寬，南向10.5米面寬，客廳4米大面寬；東邊戶270°飄窗；LDK客餐廚一體設(shè)計(jì)。

170㎡ 四室兩廳三衛(wèi)：一梯一戶尊享空間，南北通透三面寬，南向13.2米面寬，客廳6米大面寬，LDK客餐廚一體設(shè)計(jì)。

平房板塊與東壩一樣，都是位于東五環(huán)外。

平房緊鄰6號(hào)線黃渠站，東西貫通北京商務(wù)中心與城市副中心。7站可達(dá)CBD，10站可達(dá)望京，5站可達(dá)北京副中心。

這條地鐵已經(jīng)通車很多年了，早晚高峰擁擠，上車難。

主力通勤群體是在國(guó)貿(mào)—CBD，東西城等商圈，承接這部居住外溢。

平房地塊東西兩側(cè)坐擁朝陽大悅城和長(zhǎng)楹天街兩大成熟商圈。

且平房周邊二手房板塊也非常成熟。

周邊也有商超底商，無論是小范圍，還是大商圈，生活便利性都非常高。

在這里買新房，沒有后顧之憂，自住不愁，配套都有。

唯一不足是學(xué)校配套拉胯，無優(yōu)質(zhì)教育資源。

買東壩還有賭一次的機(jī)會(huì)，買平房，可以直接躺平了。

平房地塊距離西側(cè)常營(yíng)板塊更近，東側(cè)是北京東部二手房大熱門，朝青板塊。

朝青板塊比東壩板塊漲幅強(qiáng)勢(shì)一些。

2010年前后，星河灣附近還有菜地，剛拆遷完的一大片空地。

你們看現(xiàn)在，朝青、常營(yíng)板塊發(fā)展的非常繁華，東部置業(yè)第一站。

這么看，東壩的大餅有譜～

目前朝青、常營(yíng)板塊內(nèi)核心位置沒什么空地。

新供地集中在黃渠地鐵站附近平房棚改，有幾塊空地，還有待供應(yīng)三間房等。

平房項(xiàng)目周邊新房少，近三四年，新建商品房屈指可數(shù)。

首開保利·和錦薇棠，北京城建朝青知筑，還有個(gè)老菜地待開盤項(xiàng)目，逸翠園三期。

二手房多為經(jīng)濟(jì)適用房、老小區(qū)，商品房較少，且樓齡較長(zhǎng)。

朝青熱門二手房都有年頭了，珠江羅馬嘉園，青年匯，國(guó)美第一城，潤(rùn)楓水尚，華紡易城都是05-08年左右建成。

常營(yíng)板塊更是，次新房代表常楹公元，12年建成。

其他次新房樓齡也不小了，蘋果派，柏林愛樂，萬象新天地，再往南，北京新天地，都是10年以前的房子。

綜上，我們認(rèn)為平房新房可以入手，如新房產(chǎn)品好，物業(yè)不差，未來預(yù)計(jì)可以跑贏大盤。

綜合對(duì)比

朝陽東壩與平房，跟豐臺(tái)新宮和大興西紅門情況類似。

1、東壩先規(guī)劃后發(fā)展，未來天花板更高；

區(qū)域配套待兌現(xiàn)，正在整張中，適合養(yǎng)成系買家。

2、平房大板塊發(fā)展已基本定型，板塊上限可見。除非引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源，考試出成績(jī)，或有上升空間?？傮w房?jī)r(jià)漲幅跟隨朝青板塊。更是適合穩(wěn)健型買家。

3、東壩更適合望京上班、海淀上班買家，而平房更適合國(guó)貿(mào)上班買家。

4、從漲幅看，東壩次新和朝青次新差距不大。但是青年路、平房板塊的上漲時(shí)間段可能要比東壩上漲時(shí)間段更早。

目前來看，朝青、平房板塊對(duì)于市場(chǎng)變動(dòng)更敏感，東壩南相對(duì)滯后。