無(wú)論是集體土地上房屋拆遷，還是國(guó)有土地上房屋拆遷，總會(huì)有被征收人認(rèn)為自己的拆遷補(bǔ)償比別人家的低，明明與誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)家的房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)都差不多，但就是最后獲得的拆遷補(bǔ)償遠(yuǎn)不如別人家的。所以，在領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償后，這類(lèi)被拆遷人不僅沒(méi)有因此變得開(kāi)心，反而是悶悶不樂(lè)。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)有的被拆遷人的補(bǔ)償比別人家的補(bǔ)償要低呢？究竟是什么影響的拆遷補(bǔ)償？

　　一般而言，從相關(guān)的法律法規(guī)中我們可以了解到，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，或是征收集體土地、宅基地上房屋的，給予被征收人的補(bǔ)償要公平、合理，不能低于被征收人原有的生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)要有保障。與別人家的拆遷補(bǔ)償之所以會(huì)有差別，大概有以下幾種因素

　　1、房屋本身就有差別

　　我們都知道，購(gòu)買(mǎi)城區(qū)房屋的價(jià)格和郊區(qū)房屋的價(jià)格是有著很大的區(qū)別的，再加上房屋結(jié)構(gòu)、房屋面積的不同，最終購(gòu)買(mǎi)房屋的數(shù)額也會(huì)不一樣，你比如說(shuō)，城區(qū)房?jī)r(jià)一平米已經(jīng)到了五、六萬(wàn)，但是郊區(qū)的房?jī)r(jià)一平米才一、兩萬(wàn)，或是兩、三萬(wàn)，那么最后支付購(gòu)房款的數(shù)額自然也會(huì)不一樣，也就是說(shuō)，房屋地段、用途、房屋面積等都會(huì)影響到房屋。

　　而征地拆遷補(bǔ)償亦是如此，不同地段的房屋、不同用途的房屋、不同面積的房屋、不同結(jié)構(gòu)的房屋以及房屋的新舊程度、不同裝修的房屋遇上拆遷，拆遷補(bǔ)償自然也都不一樣。

　　比如說(shuō)，被征收的房屋是住宅，而另一家擁有相同面積的房屋性質(zhì)則是經(jīng)營(yíng)性用房，那么拆遷補(bǔ)償同樣也是不一樣的，經(jīng)營(yíng)性用房被拆遷，除了被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷費(fèi)等費(fèi)用之外，還有停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、設(shè)施設(shè)備費(fèi)等。

　　2、房屋有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

　　一般而言，有產(chǎn)權(quán)證的房屋和沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，一個(gè)是受法律保護(hù)，另一個(gè)則是不受法律保護(hù)。如果房屋有產(chǎn)權(quán)證，且是國(guó)有土地上房屋的話(huà)，那么，給予被征收人的補(bǔ)償原則上來(lái)說(shuō)是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但如果房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那么能不能按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償安置，就需要看實(shí)際的情況了。

　　所以，房屋有沒(méi)有合法手續(xù)，是影響拆遷補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)重要因素。

　　不過(guò)，對(duì)于沒(méi)有手續(xù)的房屋，一般情況下，在國(guó)有土地上房屋征收中，相關(guān)部門(mén)在征收之前會(huì)組織有關(guān)部門(mén)人員對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，如果房屋被認(rèn)定為合法建筑，或是臨時(shí)建筑沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)期限，那么會(huì)給予拆遷補(bǔ)償，但若房屋被認(rèn)定為違法建筑，或是臨時(shí)建筑超過(guò)了批準(zhǔn)期限，那么則就沒(méi)有拆遷補(bǔ)償。

　　但需要廣大被征收人注意的是，雖然有沒(méi)有房產(chǎn)證直接關(guān)系到被征收人的拆遷補(bǔ)償，但是這并不代表著所有的無(wú)證房屋都是違法建筑，所以相關(guān)部門(mén)在組織人員調(diào)查時(shí)，需要結(jié)合房屋建設(shè)時(shí)間、房屋用途等因素進(jìn)行，如果房屋始建年限較早，那么這就有可能是歷史遺留問(wèn)題造成的，因歷史遺留問(wèn)題造成的，原則上來(lái)說(shuō)不宜認(rèn)定為違法建筑，且不予任何的補(bǔ)償。

　　3、拆遷評(píng)估、土地現(xiàn)狀調(diào)查

　　房屋拆遷評(píng)估、土地現(xiàn)狀調(diào)查，也是影響拆遷補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)因素。就拆遷評(píng)估而言，按照《國(guó)有土地上房屋評(píng)估辦法》中的規(guī)定，評(píng)估人員在對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

　　如果在評(píng)估過(guò)程中，哪怕只有一項(xiàng)未考慮到，那么都有可能給被征收人的利益造成一定的損失，所以，房屋評(píng)估階段，被征收人需要緊緊地盯著。

　　再者就是評(píng)估方法，如果被征收的房屋為住宅，但評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的評(píng)估方法卻是成本法，那拆遷補(bǔ)償自然與別人就會(huì)有很大的差別。

　　一般而言，被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　所以，在評(píng)估房屋時(shí)，大家一定要審查一下評(píng)估機(jī)構(gòu)人員采取的評(píng)估方法是否有利于自己，如果不利于自己，建議被征收人可以及時(shí)制止他們的行為，要求他們重新選用評(píng)估方法。除此以外，影響拆遷補(bǔ)償?shù)倪€有戶(hù)口，不過(guò)這跟國(guó)有土地上房屋征收一般是沒(méi)有太大關(guān)系的，因?yàn)?，?guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償是給予被征收房屋所有權(quán)人的。

　　總之，凱諾律師要告訴大家的是，一旦發(fā)現(xiàn)拆遷補(bǔ)償不合理，被征收人一定要及時(shí)地咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，并在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下申請(qǐng)行政復(fù)議或是向法院提起行政訴訟，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。