【評(píng)估案例集】收益還原法評(píng)估農(nóng)用地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值案例
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（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
農(nóng)用地評(píng)估/估價(jià)案例
本文以實(shí)際接觸的農(nóng)用地評(píng)估項(xiàng)目為案例，將評(píng)估過(guò)程和我們?cè)趯?shí)踐工作中的心得進(jìn)行分享。
評(píng)估對(duì)象基本情況
該案例是為某企業(yè)對(duì)東北某地政府定向出讓農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，項(xiàng)目用地為耕地，種植水稻，一年一熟，與其他農(nóng)用地不同的是本項(xiàng)目農(nóng)用地為需改良土地。
項(xiàng)目背景介紹：
東北地區(qū)土地總面積79.18萬(wàn)平方千米，占全國(guó)8.2%；總?cè)丝?0874萬(wàn)，占全國(guó)8.2%；耕地面積3.22億畝，占全國(guó)17.6%，人均耕地面積是全國(guó)平均水平的2.14倍；糧食總產(chǎn)量8925萬(wàn)噸，占全國(guó)16.9%，糧食商品率70%以上，是國(guó)家重要的糧食生產(chǎn)基地和主要的商品糧基地，已成為中國(guó)最大的糧倉(cāng)。?
東北是我國(guó)主要的粳米生產(chǎn)地區(qū)，然而單季種植和優(yōu)質(zhì)后備土地枯竭，使東北的水稻生產(chǎn)在滿足國(guó)家需求上面臨巨大挑戰(zhàn)。分布于松嫩平原的鹽堿地，大部分都地形平坦、土層深厚、適宜機(jī)耕、具有土壤肥力，一經(jīng)改良就是一項(xiàng)相當(dāng)可觀的土地資源，可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。為此當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了大面積的土地整理，完成中低產(chǎn)田改造工程，我們的估價(jià)項(xiàng)目即位于此區(qū)域。
項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)由政府出資修建的水利工程包括干、支、斗、農(nóng)渠（溝）、涵洞、閘門以及田間道路工程已經(jīng)完工并通水、通田間道路，由政府出資修建的水利工程已經(jīng)完工并投入使用，灌溉保障率100%。由承包方負(fù)責(zé)的農(nóng)渠（溝）以下（不含農(nóng)渠、農(nóng)溝）的土地平整以及毛渠（溝）、田埂等田間工程僅有小部分完成。即承包方需要對(duì)農(nóng)渠（溝）以上部分有繼續(xù)投入的改良費(fèi)用。
區(qū)域地形、地勢(shì)及土壤條件：地塊地面較平坦，土地多為鹽堿荒地。項(xiàng)目所在地區(qū)原本是草原，低洼易澇，鹽堿性較大，為蘇打鹽堿土。項(xiàng)目中部分是中低產(chǎn)田，約占25-30%，其余為中輕度鹽堿地。平均含堿：8.5﹥PH值﹥8.0，礦化度﹥15%，電導(dǎo)率﹥4毫母，可溶性鹽含量較高，主要成分是碳酸鈉、碳酸鎂、碳酸鈣和氯化鈉（土地條件取自土壤分析報(bào)告）。耕地要獲得收益必須對(duì)其進(jìn)行鹽堿度的改良，這是該項(xiàng)目的特殊成本之一。
評(píng)估方法的確定
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根據(jù)實(shí)地考察，當(dāng)?shù)氐貜V人稀，類似耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在當(dāng)?shù)囟喑鲎饨o農(nóng)戶進(jìn)行種植和生產(chǎn)，通過(guò)走訪農(nóng)戶可采集種植水稻的產(chǎn)量收益和成本數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合估價(jià)方法的選擇，可以采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。
收益還原法的測(cè)算過(guò)程
評(píng)估思路：收益還原法是將估價(jià)對(duì)象土地未來(lái)各期正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原利率還原，從而估算出待估用地價(jià)格的一種方法。本次評(píng)估我們采用現(xiàn)金流分析技術(shù)，通過(guò)測(cè)算承包期內(nèi)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值求取該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。
收益還原法的計(jì)算公式：
宗地價(jià)格=a1/(1+r)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+an/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
式中：
a1、a2、…an ---分別為未來(lái)各年的純收益；
r1、r2、…rn---分別為未來(lái)各年的還原利率；
首先我們需要對(duì)項(xiàng)目土地的利用方式、經(jīng)營(yíng)模式有深入的了解。由于案例項(xiàng)目用地多為中輕度的鹽堿耕地，鹽堿地的改良成為此項(xiàng)目的技術(shù)重點(diǎn)，通過(guò)調(diào)查相關(guān)的農(nóng)業(yè)專家和走訪當(dāng)?shù)胤N植農(nóng)戶，對(duì)鹽堿地改良的技術(shù)的成熟度和關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行了深入的調(diào)查得知：
地塊比較適宜的改良措施是：排水，灌溉洗鹽，放淤改良，種植水稻，培肥改良，平整土地和化學(xué)改良。
項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式計(jì)劃采取“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”的生產(chǎn)模式，建立新型的水稻生產(chǎn)企業(yè)（這也是比較當(dāng)下比較流行的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式）。利用當(dāng)?shù)厮霉こ毯图治鞑客恋卣砑爱?dāng)?shù)厮锇l(fā)展規(guī)劃的契機(jī)，在項(xiàng)目用地上全部實(shí)施有機(jī)水稻種植。
通過(guò)分析得知要使項(xiàng)目用地獲得收益，第一步就是對(duì)土地進(jìn)行一系列的改良投入，使其達(dá)到種植的前提條件，當(dāng)?shù)夭捎谩耙缘局茐A”的辦法改良鹽堿地，我們通過(guò)調(diào)查和走訪專家，了解到此方法的改良過(guò)程一般包括需要土地開(kāi)發(fā)整理和種植改良，開(kāi)發(fā)整理指的是修建水利工程、田間道路、土地平整以及在平整時(shí)添加鹽堿地改良劑等，把鹽堿地整理成水田，屬于一次性工程投入；種植改良過(guò)程指的是連續(xù)種植水稻的方式使用土地達(dá)到優(yōu)質(zhì)水田的產(chǎn)量。?
考慮到鹽堿荒地開(kāi)發(fā)治理過(guò)程中，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)以及當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人力資源不足需從其他地區(qū)引進(jìn)的現(xiàn)狀，同時(shí)為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低項(xiàng)目對(duì)熟練農(nóng)業(yè)工人和農(nóng)戶的依賴度，本項(xiàng)目采用分步開(kāi)發(fā)的模式逐步完成對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和改良。所以我們?cè)跍y(cè)算中依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分段的全壽命周期測(cè)算方法。
1. 項(xiàng)目的前期投入
一般包括農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、土地平整費(fèi)及田間工程建設(shè)費(fèi)、土地改良費(fèi)等。
◆①農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：
農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的各種投入的客觀費(fèi)用，如農(nóng)田平整、處理耕作層、建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施、田間道路、田間防護(hù)林等。
根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的要求，農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)程度主要一般包括以下幾方面：
通路：分通田間人行路、機(jī)耕路等情況；
灌溉：分上游有蓄水設(shè)施的自流灌溉、地下水灌溉、噴灌灌溉、滴灌灌溉等；
排水：分析能否順暢地自然排水、有無(wú)排水溝渠等；
通電：考察田間耕作能否方便地使用電力；
土地平整：平整度應(yīng)能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要求，有至少20厘米的疏松土壤的耕作層。
項(xiàng)目用地為當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)土地整理項(xiàng)目，依據(jù)承包合同的約定承包人僅負(fù)責(zé)農(nóng)渠（溝）以下（不含農(nóng)渠、農(nóng)溝）的土地平整以及毛渠（溝）、田埂等田間工程建設(shè)費(fèi)和在平整土地時(shí)添加鹽堿地改良劑等。開(kāi)發(fā)模式為每年5月的插秧期之前完成當(dāng)年開(kāi)發(fā)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開(kāi)發(fā)，當(dāng)年種植，當(dāng)年收獲。
◆②土地平整費(fèi)及田間工程建設(shè)費(fèi)
指田塊內(nèi)的，具體費(fèi)用一般需要農(nóng)田整理設(shè)計(jì)完成之后通過(guò)測(cè)算取得，關(guān)于此項(xiàng)費(fèi)用我們可以通過(guò)走訪當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶和農(nóng)業(yè)局相關(guān)農(nóng)業(yè)專家調(diào)查得知。此項(xiàng)費(fèi)用在當(dāng)?shù)匾话闼绞?00～500元/畝，根據(jù)開(kāi)發(fā)情況逐步投入，土地平整及田間工程建設(shè)費(fèi)用可得知。
◆③土地改良費(fèi)
估價(jià)對(duì)象為鹽堿地，在土地平整的同時(shí)需要一次性添加改良劑進(jìn)行鹽堿地改良，根據(jù)市場(chǎng)考察，一般在前三年根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃投入改良費(fèi)（主要是改良劑），可以通過(guò)搜集3-5戶農(nóng)戶已經(jīng)改良的土地投入有效數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，將改良劑每畝的費(fèi)用進(jìn)行平均數(shù)的測(cè)算，取中間值即獲得三年所需的總改良費(fèi)用。
土地開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用均為一次性的投入，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行了前提開(kāi)發(fā)、平整投入的過(guò)程，土地可慢慢由改良期過(guò)渡到穩(wěn)產(chǎn)期。
2. 項(xiàng)目收益
◆①項(xiàng)目年潛在毛收益
是指待估宗地按法定用途，合理有效的利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。評(píng)估中相關(guān)資料的取得我們主要采用了市場(chǎng)調(diào)查法進(jìn)行實(shí)地的走訪和確認(rèn)，比如通過(guò)走訪當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶、農(nóng)業(yè)專家和農(nóng)業(yè)局，調(diào)查得知當(dāng)?shù)爻墒斓乃咎锬曜饨鸶鶕?jù)緯度和無(wú)霜期、交通便利程度、離出?？诘木嚯x、水利設(shè)施的保障程度等而變化，一般在350~500元之間。除了個(gè)別企業(yè)外，出租模式多數(shù)為零星地塊的出租。近幾年?yáng)|北大米暢銷、中央農(nóng)業(yè)直補(bǔ)政策等因素的影響，農(nóng)民種植積極性很高，當(dāng)?shù)馗厥袌?chǎng)供不應(yīng)求。
我們依據(jù)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目用地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定預(yù)期收益水平：前三年水稻種植即為土地改良期，按土地改良進(jìn)度出租給農(nóng)戶的收取年租金，改良的全部水稻面積達(dá)成穩(wěn)產(chǎn)之后租金每年按一定比例遞增。根據(jù)搜集的有效數(shù)據(jù)匯總，年租金分別為第1年（開(kāi)發(fā)當(dāng)年）0元/畝（對(duì)農(nóng)民前期投入及生產(chǎn)的保障）、第2年為160～200元/畝之間、第3年為350～400元/畝之間，第四年開(kāi)始穩(wěn)定。
◆②空置損失
當(dāng)?shù)貫檗r(nóng)業(yè)大省，一直將糧食生產(chǎn)作為重要的產(chǎn)業(yè)，集中投入建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，使農(nóng)民種糧由粗放向精細(xì)轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目在前期已完成土地整理，后期進(jìn)行土壤改良后實(shí)現(xiàn)水稻種植；加之2011年國(guó)家主要強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策中種糧直補(bǔ)、農(nóng)資綜合補(bǔ)貼、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼、糧食最低收購(gòu)價(jià)政策等一系列政策均對(duì)農(nóng)民是利好優(yōu)勢(shì)，結(jié)合當(dāng)?shù)亓己玫霓r(nóng)業(yè)市場(chǎng)狀況及農(nóng)民種植的積極性，測(cè)算時(shí)不考慮撂荒，空置損失為零。
◆③其他收入
一般是保證金或押金的收息收入。但該項(xiàng)目為企業(yè)的生產(chǎn)基地，為實(shí)現(xiàn)保證未來(lái)收益，采用“企業(yè)+農(nóng)戶”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)管理模式進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，一般不收取農(nóng)戶的保證金或押金等其他費(fèi)用。
故項(xiàng)目收益=潛在年毛收益-空置損失+其他收入
3. 種植期間費(fèi)用
主要是出租經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的費(fèi)用。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)采用的是企業(yè)+農(nóng)戶的模式，企業(yè)把農(nóng)地改良為水田后出租給農(nóng)戶種植。在出租經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)生的費(fèi)用一般包括管理費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)和稅費(fèi)。
管理費(fèi)用由人員工資、辦公場(chǎng)所租金、交通費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)構(gòu)成，可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r測(cè)算。
農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)是指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年均維修費(fèi)用。一般取土地平整費(fèi)用的5%～8%，每年均勻投入。
稅費(fèi)：從糧食生產(chǎn)者農(nóng)民來(lái)看，近幾年農(nóng)業(yè)稅費(fèi)的取消和各項(xiàng)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策的落實(shí)，使農(nóng)民的種糧積極性有所恢復(fù)，同時(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府高度重視“三農(nóng)”問(wèn)題，近年來(lái)相繼出臺(tái)了一系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，為增加有效供給，穩(wěn)定價(jià)格水平提供重要支持，有力促進(jìn)了農(nóng)戶增產(chǎn)增收。國(guó)家主要強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策及稅費(fèi)優(yōu)惠包括：良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼、加強(qiáng)小型農(nóng)田水利建設(shè)政策等。通過(guò)對(duì)國(guó)家惠農(nóng)政策及吉林省稅務(wù)局了解，出租農(nóng)地收益稅費(fèi)約為零。
4. 計(jì)算年凈收益
年凈收益=項(xiàng)目收益-項(xiàng)目的前期投入-種植期間費(fèi)用
求取宗地的收益價(jià)值
項(xiàng)目用地收益價(jià)值=剩余年期各年純收益折現(xiàn)值之和
關(guān)于折現(xiàn)率取值問(wèn)題，按照國(guó)家相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，一般農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還原利率取值6%，此時(shí)需考慮項(xiàng)目所在的經(jīng)營(yíng)模式，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬等綜合確定折現(xiàn)率。
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結(jié)論
從上述案例可以看出農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估涉及的大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)模式的不同，天然地條件對(duì)種植業(yè)的影響等都是我們所不熟悉的領(lǐng)域。
工作中需要進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)查和專家走訪，特別是農(nóng)用地前期改良成本和投入、新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式在我國(guó)東北農(nóng)村都是對(duì)我們?cè)u(píng)估工作提出新的挑戰(zhàn)。用現(xiàn)金流的方式測(cè)算承包土地使用權(quán)價(jià)值對(duì)農(nóng)用地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中價(jià)值確定是一個(gè)比較好的方法。
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