土地市場是房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”：房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預(yù)示著未來一至三年房企在當(dāng)?shù)厥袌龅墓?yīng)規(guī)模；不同板塊和宗地性質(zhì)交易情況的更迭，預(yù)示著板塊市場和細(xì)分市場的市場容量；土地價格的起伏，更是對銷售終端的房價有著重要影響。北京市場作為全國的重鎮(zhèn)，龍頭房企云集，市場交易活躍，其土地市場更是兵家必爭之地。為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在北京市場的土地和項(xiàng)目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判北京市場前景與趨勢，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年全年北京房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，研判房企在北京市場的土地儲備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年全年北京土地市場綜述

土地交易“量跌價升”

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，北京市通過公開市場交易的房地產(chǎn)開發(fā)用地58宗。其中住宅用地48宗，占地面積292.11萬平方米，較2019年同期下降10%；建筑面積559.43萬平方米，較2019年同期下降13%；成交金額1737.55萬元，較2019年同期上升16%。綜合樓面價31059.25元/平方米，較2019年同比上升33%。

2015年至2020年北京市住宅開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

整體2020年住宅用地成交整體呈現(xiàn)“量跌價升”，且成交金額漲幅大于成交面積漲幅，綜合樓面價整體呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，且達(dá)到了近6年來綜合樓面價的峰值。

2015年至2020年北京市房地產(chǎn)市場住宅用地綜合樓面價情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

首開、建工、中交躋身北京房企拿地面積TOP3

對房企而言，北京市場是北方市場的重鎮(zhèn)，但在北京土地市場上，房企的拿地能力與其融資能力、深耕決心和戰(zhàn)略考量等多重因素相關(guān)，這也導(dǎo)致房企在北京土地市場上的表現(xiàn)與特點(diǎn)各異。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，在房企拿地面積中，首開、建工和中交位居前三位。其中，首開拿地面積56.23萬平方米，建工35.48萬平方米，中交31.62萬平方米。

首開、中海、中交躋身北京房企拿地金額TOP3

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，在房企拿地金額中，首開、中海和中交位居前三位。其中，首開拿地金額331.31億元，中海271.28億元，中交232.66億元。

盡管建工拿地面積躋身TOP3，但拿地金額卻被中交超越， 主要系中海2020年在京拿地均為住宅用地，其中房山稻田、亦莊河西地塊均為熱門地塊。其中亦莊河西地塊為本年度總價最高，拿地金額高達(dá)79億元。而建工2020年所獲取地塊1宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，1宗限價地塊，1宗不限價地塊位于六環(huán)外底價成交，因此拿地金額較低。

首開2020年拿地方式主要以聯(lián)合體拿地為主，而中海2020年所拿5宗地，其中4宗為獨(dú)立開發(fā)，1宗合作開發(fā)。

優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)，房企拿地?zé)崆楦邼q

2020年，隨著限價地塊市場份額的減少，優(yōu)質(zhì)地塊不斷入市，房企拿地?zé)崆楦邼q。其中2020年分鐘寺地塊，被合生以179.6億元獲取，后由金茂和世茂入股聯(lián)合開發(fā)。2021年即將入市的多宗優(yōu)質(zhì)地塊，均會使各大房企拿地?zé)崆楦邼q。

綠城2020年在舊宮、東小口、臺湖布局北京市場后，后綠城入股頤和金茂府，持股比例高達(dá)60%。項(xiàng)目雖然由金茂操盤，但可以看出綠城2020年在北京市場的進(jìn)取。綠城作為中國高端市場具有代表性的開發(fā)商，此次入股頤和金茂府，也或許為想要在京打造豪宅項(xiàng)目的前兆。

此外，恒大時隔五年回歸北京市場，在北京獲取三宗住宅用地，均位于六環(huán)外。其中密云恒大上河院開盤熱銷10億元，在遠(yuǎn)郊市場表現(xiàn)較為突出。位于房山的恒大御峰和順義的恒大上和府均已入市，去化效果值得期待。

2021年北京土地市場趨勢判斷

2020年北京土地成交項(xiàng)目分布圖

不限價地塊回歸，限價地塊供應(yīng)萎縮

土地市場是商品房市場成交的方向標(biāo)，土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定著商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)。

北京土地市場自2019年下半年不限價地塊供應(yīng)有所恢復(fù)，2020年不限價地塊占據(jù)全年供應(yīng)主力。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年共計(jì)成交48宗住宅用地，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，限價地塊8宗，不限價地塊36宗。其中限價地塊建筑面積81.86萬平方米，較2019年同期下降75%；成交金額313.32億元，較2019年同期下降60%；綜合樓面價38274.43元/平方米，較2019年同比上漲62%。限價地塊呈現(xiàn)明顯的“量大減，價高升”。

2020年成交限競房用地中，其中六環(huán)外1宗，四至五環(huán)2宗，五至六環(huán)5宗?？梢钥闯鱿薷偡课磥韺⒅饕植荚谕猸h(huán)，四至五環(huán)內(nèi)限競房將成為北京市場“絕版”。當(dāng)年成交位于四至五環(huán)內(nèi)的2宗限競房用地，位于大興西紅門，分別為首開龍湖熙悅辰著和新城熙紅印，均已入市。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，隨著不限價地塊的減少，必將導(dǎo)致限競房供應(yīng)量驟減，而在2017年至2019年，限競房庫存量較大，去化速度較慢，去化周期拉長。而2020年限競房供地減少，價格上揚(yáng)，將會進(jìn)入限競房掃尾期。2021年將開始進(jìn)入限競房去化紅利期，尤其以位置較為優(yōu)越的限競房為主，例如位于昌平東小口的奧森one和奧海明月、位于朝陽區(qū)的華樾國際等優(yōu)質(zhì)限競房，均表現(xiàn)出較高的市場認(rèn)可度。

2017年至2020年北京市房地產(chǎn)住宅用地建筑面積占比情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

2017年至2020年北京市限競房地塊、不限價商品房地塊、共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

2020年累計(jì)成交不限價地塊共計(jì)36宗，建筑面積419.38萬平方米，較2019年同期增長1.5倍；成交金額313.32億元，較2019年同期增長2倍；綜合樓面價31236.42元/平方米，較2019年同期上漲18.65%。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，不限價地塊供應(yīng)放大，將會使2021年商品房供應(yīng)量增加。2020年北京商品房市場已經(jīng)表現(xiàn)為供應(yīng)呈現(xiàn)聚集效應(yīng)，例如石景山古城、豐臺分鐘寺、順義區(qū)等地，商品房供應(yīng)“扎堆”現(xiàn)象已經(jīng)凸顯。預(yù)計(jì)2021年商品房供應(yīng)量將會持續(xù)增加，去化周期將會有所拉長。

土地價格不斷攀升，房價趨勢看漲

2017年至2020年北京市限價地塊、不限價地塊、共有產(chǎn)權(quán)地塊成交樓面價情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年至2020年之間，共有產(chǎn)權(quán)房地塊價格變動相對穩(wěn)定，而與之相反，限價地塊和不限價地塊綜合樓面價在2020年達(dá)到頂峰。2020年限價地塊綜合樓面價38274.42元/平方米，同比上升62%；不限價地塊綜合樓面價31236.42元/平方米，同比上升18%。

土地價格的上漲，反應(yīng)在商品房市場，勢必會引起房價的上漲。焦點(diǎn)研究院認(rèn)為2021年，北京房價將會有所上漲，市場會比2020年更具熱度。2020年北京存量房市場不斷刷新2020年記錄，交易量位于高位，預(yù)計(jì)2021年也將在市場“暖冬”后迎來土拍小陽春。

四環(huán)內(nèi)供地稀缺，土地供應(yīng)外溢

2020年北京供地環(huán)線情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年北京市三至四環(huán)共計(jì)成交3宗，系分鐘寺三宗地，成交建筑面積25.11萬平方米，成交金額179.6億元，綜合樓面價71536.11元/平方米，整體呈現(xiàn)“量少價高”，入市預(yù)計(jì)售價超過10萬元/平方米。四至五環(huán)內(nèi)成交6宗住宅用地，其中限競房用地2宗，系大興西紅門2個限競房項(xiàng)目；商品房用地4宗，其中海淀四季青2宗，豐臺大瓦窯2宗，均系商品房項(xiàng)目，入市后售價也將超過10萬元/平方米。四至五環(huán)2020年成交面積53.69萬平方米，成交金額245.11億元，綜合樓面價45654.35元/平方米。五至六環(huán)成交建筑面積266.04萬平方米，成交金額949.37億元，綜合樓面價35685.24元/平方米，預(yù)計(jì)未來銷售均價達(dá)55000元/平方米。六環(huán)外成交面積214.59萬平方米，成交金額363.47億元，成交樓面價16937.26元/平方米。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，未來北京市場將步入四環(huán)內(nèi)商品房全面10萬的時代，限價房住宅用地不斷向外環(huán)供應(yīng)，四至五環(huán)的限競房項(xiàng)目將要成為限競房的“絕版”，同時也將帶動其他外部環(huán)線價格上漲，而“7090”政策的調(diào)整，將面臨限競房同樣走向改善，限競房將由現(xiàn)在的“低單價，低總價”向“相對低單價，高總價”邁進(jìn)。

區(qū)域土地成交失衡，住宅市場供應(yīng)扎堆

2020年北京各行政區(qū)土地成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點(diǎn)研究院

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年北京房地產(chǎn)住宅用地成交面積前三位分別為順義區(qū)、海淀區(qū)和石景山區(qū)，成交金額前三位分別為海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)。其中順義區(qū)2020年累計(jì)成交5宗，因順義區(qū)位于六環(huán)外，因此成交價格偏低。其中海淀區(qū)成交價格最高，區(qū)域價值凸顯。豐臺區(qū)成交金額超過順義，主要系2020年所成交地塊均為不限價地塊，且地塊條件較好。值得注意的是，朝陽區(qū)呈現(xiàn)“量少價高”的特征，主要系本年成交土地均為自貿(mào)區(qū)輻射板塊，例如東壩、金盞板塊，區(qū)域新入市項(xiàng)目去化效果在市場表現(xiàn)較為突出。區(qū)域政策不斷利好，區(qū)域價值凸顯。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，順義區(qū)將成為下一個房企“廝殺紅海”，主要系2020年成交量位居首位，2021年截至日前待出讓土地已有3宗，因此，2021年順義區(qū)將成為商品房供應(yīng)大區(qū)。同樣，石景山區(qū)商品房改善“扎堆”現(xiàn)象，已于2020年顯現(xiàn)，石景山古城板塊2020年供應(yīng)量放大，供應(yīng)較為集中，市場是否會遭遇“以價換量”？值得我們期待。

南方火熱朝天，北京市場“冰凍三尺”，隨著深圳、廣州等一線城市大漲，北京政策不斷向好，土地供應(yīng)價格持續(xù)上揚(yáng)，在北京房地產(chǎn)市場“冰凍”三年后，將會在2021年回暖。

限競房政策調(diào)整，優(yōu)質(zhì)地塊變“共產(chǎn)”

限競房“7090”由套型建筑面積調(diào)整為套內(nèi)建筑面積

2020年10月19日，北京市規(guī)自委網(wǎng)站掛牌出讓昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠北村一宗限競房用地，在掛牌文件中，規(guī)定“本次出讓宗中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，此舉意味著北京房地產(chǎn)市場尤其2017年以來，限競房同質(zhì)化現(xiàn)象得到緩解，也同樣為今后限競房產(chǎn)品多樣化提供了基礎(chǔ)條件。由“89平方米”向“110平方米”進(jìn)化。對于購房者來說，將從原來的限競房“低單價，低總價”向“相對低單價，相對低總價”的梯度邁進(jìn)。而對原有的限競房出清，起到“催化劑”作用。

政策“松弛有度”，優(yōu)質(zhì)地塊變“共產(chǎn)”

北京市自然和規(guī)劃委員會于2020年12月31日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村和朝陽金盞等3宗地競買規(guī)則，首次試點(diǎn)施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。3宗地塊設(shè)置土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。在持有期限和轉(zhuǎn)讓規(guī)定。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，此次政策調(diào)整，綜合了共有產(chǎn)權(quán)房和限競房的共同屬性。本次所調(diào)整3宗均為2021年待入市的熱點(diǎn)地塊，預(yù)計(jì)入市后的售價均超過10萬元/平方米。海淀區(qū)為“供需失衡”區(qū)域，2020年新入市項(xiàng)目香山壹號院和頤和金茂府，均在北京房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為突出。隨著自貿(mào)區(qū)的落地，朝陽金盞也將迎來區(qū)域發(fā)展利好帶來的價值。政府此舉再次向市場表明，北京市依然堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)，穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制投資者投機(jī)的措施。對于購房者可減少首付比例和還款比例；對于開發(fā)商而言，控制利潤空間和售價的溢價能力的同時相比較原來競自持的方式，提高拿地?zé)崆椤?/p>

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