“奧園通過(guò)SPV發(fā)行成本較高的私募債進(jìn)行表外融資的傳聞，以及奧園項(xiàng)目中少數(shù)股東權(quán)益占比數(shù)量較高，投資者對(duì)此有所顧慮。”

作者：華夫餅

編輯：tuya

據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，奧園集團(tuán)在近期的路演活動(dòng)中表示，計(jì)劃未來(lái)三年有息負(fù)債每年下降5%以上，下降部分的負(fù)債通過(guò)提高回款來(lái)進(jìn)行覆蓋，回款將優(yōu)先償還利率較高的前融、定融和基金產(chǎn)品。

考慮提前贖回今年5月到期的4.25億美金美元債

2020年中國(guó)奧園（3883.HK）錄得收入為678億，較2019年的505.31億元上升34.2%，但較此前定下的750億目標(biāo)仍然有一些差距，主要為受到疫情影響，部分精裝修的項(xiàng)目延遲。2020年毛利率為25.1%。較2019年有所下降，主要由于2020年主動(dòng)去化了三四線的庫(kù)存，受到價(jià)格影響壓縮了毛利,2021年公司預(yù)計(jì)毛利率會(huì)回歸到27-28%的水平。

平均融資成本方面，奧園2020年平均融資成本為7.2%，較 2019 年的7.5%有所下降，公司計(jì)劃在未來(lái)兩三年進(jìn)一步下降至6.5%左右。

關(guān)于今年到期的債務(wù)，公司管理層表示美元債方面已經(jīng)搞定，包括置換或提前償還等辦法，5月到期的4.25億規(guī)模的美元債資金也已經(jīng)落實(shí), 并考慮提前贖回的選項(xiàng)。

3月30日，奧園集團(tuán)披露2020年全年業(yè)績(jī)，2020年集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額約為677.94億元，物業(yè)發(fā)展收益、經(jīng)營(yíng)酒店、物業(yè)管理及銷(xiāo)售商品等獲得的其他收益以及物業(yè)投資收益各占95%、4.6%和0.4%。

2020年，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展銷(xiāo)售收入約為644.17億元，較2019年上升33.9%，平均售價(jià)由2019年之每平方米約9227元上升至每平方米約9349元，上升1.3%，主要是因?yàn)榻桓兜奈飿I(yè)中占比最高的住宅性公寓銷(xiāo)售均價(jià)比2019年同期增加約3.2%。

截至2020年底，奧園擁有逾60個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積4285萬(wàn)平方米，規(guī)劃可售面積約2246萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)額外提供可售貨值約6730億元，其中粵港澳大灣區(qū)占97%，約6552億元。?集團(tuán)擁有約370個(gè)項(xiàng)目，分布95個(gè)境內(nèi)外城市，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5718萬(wàn)平方米（權(quán)益比71%），總貨值6208億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約12938億元，足夠未來(lái)四至五年的發(fā)展需要。

「三條紅線」踩線一條，預(yù)計(jì)2022年末達(dá)到全部要求

關(guān)于三道紅線，奧園集團(tuán)滿足兩項(xiàng)要求，其中，凈負(fù)債率為82.7%，現(xiàn)金短債比為1.3，剔除預(yù)收款凈資產(chǎn)負(fù)債率為78%，超出70%的要求。奧園預(yù)計(jì)2022年末能夠達(dá)到三道紅線綠檔的要求。

截至2020年年底，奧園總資產(chǎn)為3256.78億元，總負(fù)債2714.26億元，凈資產(chǎn)542.53億元，資產(chǎn)負(fù)債率83.34%。

截至2020年底，中國(guó)奧園授信額度總額約人民幣2550億元，其中尚未使用的授信余額為人民幣1348億元；總現(xiàn)金約人民幣700億元。

土儲(chǔ)方面，2020年中國(guó)奧園共計(jì)新增建筑面積約2015萬(wàn)平方米，新增可售貨值約2426億元。其中通過(guò)收并購(gòu)方式獲得的占57%，招拍掛占27%，城市更新及其他占16%。

美元債下跌

4月8日，奧園存續(xù)美元債暴跌，其中2026年3月到期美元債每1美元跌2.1美分至93.1美分，創(chuàng)出2020年9月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅，另外一只2023年2月到期美元債也創(chuàng)出最大跌幅。

據(jù)《財(cái)經(jīng)涂鴉》了解，美元債下跌的原因主要為投資人對(duì)其業(yè)績(jī)表現(xiàn)反饋平平，以及受到一則關(guān)于奧園通過(guò)SPV發(fā)行了成本較高的私募債進(jìn)行表外融資傳聞的影響，此外，投資人對(duì)奧園項(xiàng)目中少數(shù)股東權(quán)益占比數(shù)量較高也有顧慮。

為了穩(wěn)定市場(chǎng)，據(jù)奧園4月9日公告稱，公司已經(jīng)在公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)回總額為300萬(wàn)美金的票據(jù)，其中包括本金總額為100美金的2025年票據(jù)，本金總額為100萬(wàn)美金的2026年票據(jù)以及本金總額為100萬(wàn)美金的2027年票據(jù)。

?組織架構(gòu)優(yōu)化預(yù)計(jì)將節(jié)省45億管理費(fèi)用

3月21日，據(jù)媒體報(bào)道稱，中國(guó)奧園召開(kāi)了組織架構(gòu)調(diào)整大會(huì)，號(hào)稱“內(nèi)部整風(fēng)運(yùn)動(dòng)”。根據(jù)會(huì)議決議，中國(guó)奧園決定在集團(tuán)董事局下設(shè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理層，任命執(zhí)行董事馬軍和執(zhí)行董事陳志斌為集團(tuán)聯(lián)席總裁，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理。

中國(guó)奧園的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將由集團(tuán)總部直接強(qiáng)管控。調(diào)整后的地產(chǎn)集團(tuán)、商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)及城市建設(shè)集團(tuán)，將集中優(yōu)勢(shì)、集中資源，聚焦到各自旗下城市更新項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及存量資產(chǎn)的盤(pán)活。

路演活動(dòng)中，管理層透露組織架構(gòu)的優(yōu)化預(yù)計(jì)在2021年會(huì)節(jié)省大概45億的管理費(fèi)用，2021年總體業(yè)績(jī)會(huì)比2020年有較大提升。