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5年前，萬達(dá)債務(wù)暴雷，號稱中國首富的王健林欠下6000個(gè)億的債務(wù)，無法及時(shí)償還。

有媒體刻薄地驚呼：“首富原來是首負(fù)！”質(zhì)疑王健林用銀行的錢買買買，利潤裝進(jìn)自己的口袋，債務(wù)丟給全社會。

2017年，可以說是王健林人生中的至暗時(shí)刻。

為了求生，他將77家萬達(dá)酒店打包，作價(jià)136億賣給廣州富力。

距離正式簽約僅剩十幾分鐘，富力老板突然又壓低了報(bào)價(jià)，王健林哪見過如此趁火打劫的行為？情緒失控，當(dāng)場砸爛了手中的茶杯。

萬達(dá)前前后后賣了上千億的資產(chǎn)，總算把2000個(gè)億的短期債務(wù)還上了。

王健林本人也在媒體報(bào)道中消失了，埋頭企業(yè)經(jīng)營，給萬達(dá)找到了一條新路：轉(zhuǎn)型商管，告別過去高負(fù)債開發(fā)、并購模式，踏踏實(shí)實(shí)玩點(diǎn)輕資產(chǎn)。

5年后，萬達(dá)回來了！我曾在去年寫過一篇文章指出，幸虧王健林在2017年暴雷，市場對房地產(chǎn)信心很足，萬達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)容易脫手。

2018年國家定下“去杠桿”基調(diào)后，房地產(chǎn)一年比一年冷，不少高負(fù)債房企空有大量物業(yè)，苦于無人接盤。

其中就包括5年前逼王健林“賤賣”酒店的富力。三十年河?xùn)|，三十年河西，如今的富力四面楚歌，寧愿虧18個(gè)億，也要賣掉倫敦的物業(yè)。

王健林卻活得很好。先是拿錢救河南建業(yè)，又拿下山西田森集團(tuán)所有購物廣場的運(yùn)營權(quán)，順道手投資了一家新茶飲。

在北京，萬達(dá)拿下了藍(lán)色港灣購物中心的運(yùn)營權(quán)。在《2022年胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》上，王健林號稱1050億身家，排名第五。另一位地產(chǎn)大佬許家印跌到了27名。

原先，萬達(dá)搞地產(chǎn)開發(fā)，賣房子，租廣場，資金壓力很大。王健林曾透露，房地產(chǎn)沒有外界想得那么賺錢，凈利潤能有10%-20%就不錯(cuò)了。

開發(fā)買地的錢，萬達(dá)出25%，剩下的75%要通過各種渠道融資，這些都是債務(wù)，資金壓力很大很大。

2013年后，萬達(dá)“野心”膨脹，趁著融資利息低，瘋狂在海外購置資產(chǎn)，結(jié)果累計(jì)了6000個(gè)億的債務(wù)，導(dǎo)致暴雷。

如今的萬達(dá)，不搞房地產(chǎn)開發(fā)了，主營商業(yè)管理，說白了就是當(dāng)“二房東”，把其他地產(chǎn)商的廣場、物業(yè)接過來招租、運(yùn)營，賺來的租金再和“真房東”分賬。

有報(bào)道稱，收到的租金，萬達(dá)和房東最高能做到七三分賬，萬達(dá)7，房東3。

比如，河南本地最大的地產(chǎn)開發(fā)商建業(yè)集團(tuán)，這兩年各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出下滑趨勢，資金鏈緊張。

王健林趁機(jī)以7個(gè)億的“租金”，拿下了建業(yè)所有商業(yè)地產(chǎn)的招租、租賃和物業(yè)的管理權(quán)。7個(gè)億租了價(jià)值千億的廣場、寫字樓，總比建業(yè)租不出去，爛在自己手里強(qiáng)。

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比王健林雷爆得更大的許家印，從媒體上消失了，曾經(jīng)風(fēng)光無限的愛馬仕，變成了今天深居簡出的“老賴”。有人問：王健林能翻身，許家印為何不能？

抱歉，無論從大環(huán)境還是小氣候來說，許家印無法復(fù)制王健林的還債路。

先看“小氣候”，萬達(dá)債務(wù)規(guī)模不過6000億，對于萬達(dá)持有的7000億資產(chǎn)來說，債資相當(dāng)，不存在資不抵債破產(chǎn)的情況。

恒大20000億的規(guī)模，是萬達(dá)的三倍，而恒大這幾年投資的汽車、礦泉水、養(yǎng)老院等，全是賠錢貨，沒有一家有盈利能力。

以恒馳汽車為例，一會說量產(chǎn)了，一會說許老板去視察了，一會說今年肯定上市。

拋開具體上市時(shí)間不說，恒馳的預(yù)售情況究竟怎樣？沒人知道。沒有預(yù)售，真以為把車放在4S店里就有人買？恒馳汽車最值錢的不是牌子，而是它的生產(chǎn)線。

由于資金不足，恒大各地樓盤有不少停工了，害苦了買房的人，明明買了房，看得見，住不進(jìn)去。這塊資金缺口該如何補(bǔ)？

再看“大環(huán)境”，王健林暴雷早，市場上不缺錢。如今，房企日子都不好過，誰會拿出幾百億來收購恒大的物業(yè)？許家印曾說，恒大還有很多土地儲備，讓投資人不要慌。

恒大土地儲備多，不假，但沒人愿意買，買來還要花錢開發(fā)，不是給自己增添負(fù)債嗎？大陸房企買地80%的資金是向銀行貸款，銀行信貸緊縮，資金來源更少。

我個(gè)人覺得，現(xiàn)在能救許家印的只有李嘉誠了，不是開玩笑的。李嘉誠名聲不好，說他搞公攤面積、囤地不開發(fā)，但李嘉誠有一點(diǎn)很牛：他在大陸買地從不向銀行貸款，自己全款。

這就好比，一位普通人全款買了一套房，后來房子價(jià)格暴漲，他賣了，別人指責(zé)他投機(jī)取巧一樣。李嘉誠用自己的錢投機(jī)，盈虧自負(fù)，沒有借銀行的錢。

既然李嘉誠擁有這么強(qiáng)的資金實(shí)力，如果愿意花一兩千億買下恒大的物業(yè)、土地，解決恒大短期債務(wù)，或有一條出路。

許家印不是經(jīng)常炫耀自己在香港的朋友很有本事嗎？讓香港朋友們?nèi)フ依罴握\談?wù)剢h。

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時(shí)間撥回5年前，王健林黯然走下中國首富寶座，接替首富的不是別人，正是許家印。

老王暴雷，家印稱王，人與人的悲歡竟是如此不同。這一年，恒大的股票上漲了460%！年初，買進(jìn)100萬的恒大，年底變成460萬。

媒體的鏡頭也從王健林的身上，轉(zhuǎn)移到了許首富身上。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這位中國首富也是首負(fù)！負(fù)債的負(fù)，他捅下的窟窿比王健林大4倍，相當(dāng)于中國GDP的2%。

如果沒有2018年“去杠桿”的政策，恒大的問題估計(jì)還能拖好幾年，繼續(xù)在資本市場瘋狂融資，維持高股價(jià)。

房地產(chǎn)是高杠桿的重災(zāi)區(qū)，你想：大陸房企開發(fā)一個(gè)樓盤的資金中，只有20%的資金自籌，剩下的80%從銀行借點(diǎn)，從信托機(jī)構(gòu)手上借點(diǎn)，東挪西湊，杠桿率高達(dá)500%！

按照國際慣例，一家企業(yè)合理的負(fù)債應(yīng)該是年收入的150%，比較合理。房企普遍500%，自身脆弱的資金鏈根本無法支撐。遲早要被捅破，硬著陸、軟著陸的區(qū)別而已。

現(xiàn)在我們主動(dòng)選擇去杠桿，主動(dòng)權(quán)在我們手上，情況可控，伴隨著陣痛，債務(wù)軟著陸；如果讓泡沫自然破裂，引發(fā)硬著陸，恐怕陣痛是沒了，直接休克，干進(jìn)ICU。

時(shí)代成就了許家印、王健林之流，時(shí)代也讓他們深陷債務(wù)危機(jī)，應(yīng)了那句老話：時(shí)來天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由！

希望買了恒大期房的人，都能盡快拿房。

作者：江左佑安