焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第15周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：4月9日至4月15日

一、宏觀政策：

1、4月14日，央行：適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具；

4月房企迎償債高峰，6家房企到期債務(wù)超30億，Top20中民企占比過半。（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：央行明確表態(tài)落實(shí)降準(zhǔn)，但具體落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)恐怕仍難有明顯效果。近期民企發(fā)債萎縮嚴(yán)重，即使有部分資金流入大概率也是流向國央企及地方城投，對(duì)民營房企作用將十分有限。

2、4月11日，蘇州市限售、限購政策均有所松動(dòng)；

4月11日，南京市轄區(qū)六合區(qū)限購松綁；

4月12日，天津市發(fā)布通知：父母可提取住房公積金支持子女購房。（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：現(xiàn)階段全國性調(diào)控政策出臺(tái)難度大，適應(yīng)性低，實(shí)施后還會(huì)加劇樓市分化，因此根據(jù)不同城市、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行的因城施策、因區(qū)施策或?qū)⒊蔀槲磥碚哒{(diào)控主流，具體調(diào)控手段也更細(xì)節(jié)化、具體化。

二、企業(yè)經(jīng)營：

1、近期，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企新一輪信用評(píng)級(jí)調(diào)整到來。其中，碧桂園、弘陽、富力、新城、旭輝評(píng)級(jí)或展望遭下調(diào)或被列入負(fù)面觀察名單；首開、首創(chuàng)、龍湖評(píng)級(jí)或展望維持不變；金茂評(píng)級(jí)或展望獲得上調(diào)。（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：2021年末的評(píng)級(jí)下調(diào)潮多是因?yàn)楦哓?fù)債、高杠桿房企被持續(xù)看衰，而此次評(píng)級(jí)下調(diào)潮更多的是由于目前市場(chǎng)需求疲軟以及疫情反復(fù)等外因。待市場(chǎng)需求逐漸恢復(fù)，房企回歸正常經(jīng)營節(jié)奏，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得到出清后，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國房企信用質(zhì)量的評(píng)價(jià)才有望真正逆轉(zhuǎn)。

2、花樣年迎來“白衣騎士”粵民投。（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：粵民投作為地方民營投資平臺(tái)代表，其背后股東包括碧桂園、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企，且此前這些民企均獲得大量并購貸款額度，不排除由粵民投牽線整合花樣年項(xiàng)目出讓資源，由其股東開展并購的可能。未來此類多家企業(yè)成立投資平臺(tái)，收購大型資產(chǎn)包并進(jìn)行合理分配的模式將成為行業(yè)內(nèi)的典范。

三、土地市場(chǎng)：

1、4月12日，長沙首批次集中供應(yīng)22宗住宅用地，最終19宗底價(jià)成交，2宗觸頂進(jìn)入搖號(hào)出讓階段，1宗溢價(jià)成交，成交地塊以底價(jià)成交為主 成交總價(jià)近174億元。

焦點(diǎn)研究院：長沙首批次集中供地全部出讓，相較于其他城市長沙土地市場(chǎng)表現(xiàn)更加穩(wěn)健，無流拍地塊，總價(jià)處于開發(fā)商接受范圍之內(nèi)，共有54家競買主體參與競買。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖向好的趨勢(shì)，交易活躍度相比去年后兩輪集中供地明顯回升。但需注意的是，得益于長期持續(xù)調(diào)控，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更為平穩(wěn)，房企利潤空間相對(duì)較為充足，土拍參與度一直較高，此次長沙土拍回暖并不意味著投資市場(chǎng)整體回溫。

2、2022年第一批集中供地產(chǎn)生多項(xiàng)政策變化（詳見附注5）。

焦點(diǎn)研究院：2022年已經(jīng)有19個(gè)城市公布第一批集中供地計(jì)劃，其中多個(gè)城市出臺(tái)寬松政策，主要集中在調(diào)整地價(jià)、延長付款周期、取消競配建環(huán)節(jié)等，其目的主要是為房企提供更高利潤空間，吸引更多房企參拍。目前來看土地市場(chǎng)熱度并未出現(xiàn)顯著回升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市出臺(tái)土拍寬松政策，方式也更為多元。

附注1：

中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰14日表示，人民銀行將適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶支持力度，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利，降低綜合融資成本。

附注2：

4月11日，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心發(fā)布信息顯示，蘇州的限售、限購政策均有所松動(dòng)。在限售方面，二手房限售時(shí)間由5年改為3年；在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內(nèi)社保連續(xù)繳納滿24個(gè)月改為累計(jì)24個(gè)月，同時(shí)外地人賣房后2年內(nèi)，無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?。

4月12日，江蘇省南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易中心表示，非南京市戶籍居民僅需提供相關(guān)身份證件即可開具一張六合區(qū)的購房證明。在此之前，南京溧水也已調(diào)整購房政策，外地人憑身份證就可以直接開具首套房購房證明，無需社?；騻€(gè)稅證明，相當(dāng)于放開了當(dāng)?shù)氐南拶徴摺?/p>

4月11日，天津市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于購買首套住房和保障性住房提取住房公積金有關(guān)問題的通知》：職工在天津市購買首套住房和保障性住房的，除職工本人及配偶外，職工及配偶的雙方父母也可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。

附注3：

評(píng)級(jí)或展望遭下調(diào)或被列入負(fù)面觀察名單：

4月8日，標(biāo)普?qǐng)?bào)告稱，確認(rèn)碧桂園控股有限公司長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB+”，展望由“正面”下調(diào)至“穩(wěn)定”。

4月8日，穆迪將弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的公司家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，并將該公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，展望仍為負(fù)面。

4月8日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將富力地產(chǎn)的長期主體信用評(píng)級(jí)從“CC”下調(diào)至“SD”（選擇性違約），評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。

4月13日，惠譽(yù)將新城發(fā)展控股有限公司的“BB+”長期本外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，以及其持股67%的子公司新城控股集團(tuán)股份有限公司的“BB+”長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，以及他們的未償債券和高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單(RWN)。

4月13日，穆迪發(fā)布報(bào)告稱，確認(rèn)旭輝控股（集團(tuán)）有限公司企業(yè)家族評(píng)級(jí)為“Ba2”，并確認(rèn)其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“Ba3”，展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。

維持不變：

4月11日，惠譽(yù)確認(rèn)北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為BBB，展望穩(wěn)定；同時(shí)，確認(rèn)其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)以及Bright Galaxy International Limited發(fā)行、首開集團(tuán)擔(dān)保的息票率3.25%、2026年到期的5.17億美元高級(jí)無抵押票據(jù)的評(píng)級(jí)為BBB。

4月11日，惠譽(yù)確認(rèn)北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱“首創(chuàng)集團(tuán)”)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“BBB”。展望維持“負(fù)面”?；葑u(yù)同時(shí)確認(rèn)首創(chuàng)集團(tuán)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“BBB”。

4月12日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)控股有限公司長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB”，展望為“穩(wěn)定”。同時(shí)，確認(rèn)龍湖集團(tuán)高級(jí)無抵押票據(jù)發(fā)行評(píng)級(jí)為“BBB-”。

評(píng)級(jí)上調(diào)：

4月11日，標(biāo)普將中國金茂控股集團(tuán)有限公司的展望從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了中國金茂的“BBB-”長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)以及公司擔(dān)保的高級(jí)無抵押票據(jù)“BBB-”長期發(fā)行評(píng)級(jí)，以及其次級(jí)票據(jù)的“BB”評(píng)級(jí)。

附注4：

4月11日，花樣年聯(lián)合彩生活發(fā)布公告稱，與粵民投另類私募基金管理簽訂重組及投資顧問服務(wù)協(xié)議，聘請(qǐng)其為重組及投資顧問、并作為花樣年債務(wù)重組潛在戰(zhàn)略投資人協(xié)助方案落實(shí)?；浢裢读眍悓⒃诙鄠€(gè)方面為花樣年、彩生活提供協(xié)助，包括債務(wù)重組、資產(chǎn)出售等多個(gè)方面。粵民投是國內(nèi)各省已設(shè)立的地方民營投資平臺(tái)當(dāng)中，涵蓋領(lǐng)域最廣、民企組成最具代表性的一家。該公司的16家發(fā)起人包括碧桂園、美的、星河灣、海天等，而碧桂園旗下物業(yè)公司曾接盤了彩生活的部分資產(chǎn)。

附注5：