調(diào)解技巧要點(diǎn)（如何處理糾紛最能反映調(diào)解人員的學(xué)識及素養(yǎng)，方法對了，事半功倍；方法不對，效果減半。）

解決策略：“三知”，即知情、知點(diǎn)、知規(guī)則。知情是指明白案例反映的問題；知點(diǎn)是指明白糾紛涉及的知識點(diǎn)；知規(guī)則是指明白如何利用知識點(diǎn)所反映出來的規(guī)則分析、解決該問題。

理解：熟讀調(diào)解方法并不意味著就能解決糾紛。方法的作用，在于讓人知曉，在某種特定情況下，當(dāng)事人很有可能會采取的行動，但不可照搬，因?yàn)槠渲猩婕暗饺诵?，也就是?dāng)事人的判斷。 理解：最大惡意的揣測，最大善意的處理。

案例18? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2017年5月20日，張三（女，38歲）為償還住房公積金貸款，與房屋中介公司負(fù)責(zé)人李四（男，27歲）簽訂《房屋買賣服務(wù)合同》，合同約定：一是二手房140m2，售賣價格68萬元（房屋價格較市場價格低）；二是按房屋中介公司計(jì)算的過戶費(fèi)等所有稅費(fèi)合計(jì)2.62萬元由買方支付；三是房屋辦理過戶手續(xù)后，由張三支付服務(wù)費(fèi)8400元。5月31日，房屋中介公司負(fù)責(zé)人李四組織張三和王五（男，61歲，其子在外省打工，提供購房款）簽訂《房屋買賣合同》，合同約定：一是2017年6月1日前王五同張三到某縣住房公積金償還張三的住房貸款28萬元，另40萬元于2018年6月1日前支付；二是按房屋中介公司計(jì)算的過戶費(fèi)等所有稅費(fèi)合計(jì)2.62萬元由王五支付；三是房屋中介公司在三個月內(nèi)協(xié)助辦理過戶手續(xù)，由張三向其支付服務(wù)費(fèi)8400元。同日，王五支付了28萬元給張三償還住房公積金貸款。7月22日，經(jīng)縣有關(guān)部門計(jì)算過戶費(fèi)等所有稅費(fèi)合計(jì)4.42萬元，張三、王五、李四就尚差1.8萬元的稅費(fèi)支付問題引發(fā)紛爭，三方意見分歧較大，糾紛持續(xù)到9月底，而房價同比6月上漲300元/m2；10月初，王五上訴法院。11月初，某縣法院組織張三、李四、王五庭前調(diào)解，王五提出訴求：尚差1.8萬元的稅費(fèi)不予支付或撤銷簽訂的《房屋買賣合同》和張三退還購房款28萬元；張三提出訴求：以房屋售賣價格較低、房價上漲和房屋中介公司的原因?yàn)橛删芙^支付尚差1.8萬元的稅費(fèi)或同意撤銷合同但無力退還售房款28萬元；李四提出訴求：一是尚差1.8萬元的稅費(fèi)由張三、王五各自承擔(dān)50%；二是要求張三支付8400元的服務(wù)費(fèi)。由于三方意見分歧較大，庭前調(diào)解失敗。

問題：法院庭前調(diào)解失敗后，張三、李四、王五共同到當(dāng)?shù)厝嗣裾{(diào)解委員會申請調(diào)解，該案如何處理？

推理1：已知條件：合同約定按房屋中介公司計(jì)算的過戶費(fèi)等所有稅費(fèi)合計(jì)2.62萬元由買方支付，實(shí)際應(yīng)繳納4.42萬元。結(jié)論：一是房屋中介公司在房產(chǎn)交易行業(yè)具有專業(yè)性，因房產(chǎn)交易稅費(fèi)計(jì)算失誤造成的紛爭；二是按照有關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方各自承擔(dān)應(yīng)繳稅費(fèi)。

推理2：已知條件：法院庭前調(diào)解失敗，三方申請人民調(diào)解。結(jié)論：一是初步判斷法院提出的建議均不符合三方的利益訴求和不愿意法院判決或承擔(dān)判決所產(chǎn)生的有關(guān)費(fèi)用；二是三方當(dāng)事人均真心愿意調(diào)解，調(diào)解方案是否合理、可行、可操作是調(diào)解成功的關(guān)鍵。

推理3：已知條件：房屋出售價格較低，現(xiàn)房價上漲300元/m2，王五（61歲）要求撤銷簽訂的《房屋買賣合同》和張三退還購房款28萬元。結(jié)論：一是王五不以利益為己，初步判斷其家庭條件不差；二是由于房屋中介計(jì)算失誤引發(fā)紛爭，王五單方面要求撤銷合同，初步判斷其較封建迷信（認(rèn)為房屋風(fēng)水不好，影響財(cái)運(yùn)），不達(dá)目的不罷休，大概率不同意繼續(xù)履行合同。

推理4：已知條件：張三賣房還住房公積金貸款。結(jié)論：張三資金拮據(jù)，同意繼續(xù)履行合同，由于房屋中介的原因引發(fā)紛爭，大概率不會同意承擔(dān)稅費(fèi)和支付中介服務(wù)費(fèi)8400元；同意撤銷合同，張三無力退還售房款28萬元。

推理5：已知條件：李四訴求。結(jié)論：房屋中介公司自身原因造成張三與王五的紛爭，大概率同意不收取中介服務(wù)費(fèi)8400元，目的是不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

知識點(diǎn)：當(dāng)?shù)囟址慨a(chǎn)交易稅費(fèi)、《人民調(diào)解法》、《合同法》。

明確問題：王五要求撤銷合同，張三資金拮據(jù)和李四不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

目標(biāo)：繼續(xù)履行合同或撤銷合同。繼續(xù)履行合同：李四收取的中介服務(wù)費(fèi)8400元用于繳納稅費(fèi)，尚差9600元的應(yīng)繳稅費(fèi)由張三、王五共同承擔(dān)。撤銷合同：張三與李四重新簽訂《房屋買賣服務(wù)合同》（原合同廢止），限期退還售房款28萬元。

事情預(yù)判：

綜合分析：

繼續(xù)履行合同分析：推測法院庭前調(diào)解時采用相同或類似的方案，但效果不理想，如再次提出方案，必須與王五之子電話溝通，小概率調(diào)解成功（特別注重調(diào)解方法與技巧），不建議使用。理由：根據(jù)推理3可知，王五特別迷信，后續(xù)一旦財(cái)運(yùn)不順，大概率違約（不再支付購房款40萬元），易產(chǎn)生不可預(yù)料的后果。

撤銷合同分析：基本符合三方當(dāng)事人各自訴求，大概率調(diào)解成功。該解決問題的方案往往是問題本身，存在以下問題：一是還款期限長短；二是利率多少；三是違約責(zé)任。

調(diào)解失敗分析：法院判決后，三方當(dāng)事人均不會認(rèn)同，大概率上訴、上訪或存在難以執(zhí)行的情況。

風(fēng)險分析：

風(fēng)險因素：1.違規(guī)受理。2.協(xié)議內(nèi)容不當(dāng)。

影響：1.屬于人民調(diào)解委員會不受理范圍（《人民調(diào)解工作若干規(guī)定》第22條）。2.矛盾激化、上訪或上訴法院。

原因：1.法院已受理。2.違約。

風(fēng)險等級：1.一般風(fēng)險。2.一般風(fēng)險。

應(yīng)對措施：1.不受理或與受理的人民法院銜接。2.司法確認(rèn)（人民調(diào)解）或法院達(dá)成和解。

結(jié)論：以普通人的認(rèn)知進(jìn)行判斷，兩個方案均合理。理由：由于老一輩與年輕人認(rèn)知的沖突，很難轉(zhuǎn)變相互的觀念，所以調(diào)解人員須提供多種解決方案供三方當(dāng)事人選擇，整個調(diào)解過程須順勢而為，不可強(qiáng)求。

調(diào)解方法與技巧：預(yù)判法+利弊分析法+明法析理法+換位思考法。

處理方式（面對面調(diào)解）：第一步，采用明法析理法講解有關(guān)法律法規(guī)、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、合同的漏洞及三方對該起糾紛的認(rèn)知。第二步，提出繼續(xù)履行合同的方案，分析利弊，若王五有意向就必須與王五之子電話溝通（理由：其子出資購房），同時施壓李四，大概率調(diào)解成功。第三步，若王五不同意繼續(xù)履行合同，順勢提出撤銷合同的方案，分析利弊和如何規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。第四步，分析張三的支付能力和調(diào)解失敗后所產(chǎn)生的影響，讓三方冷靜思考（必須與王五之子電話溝通兩個方案的利弊及風(fēng)險規(guī)避），引導(dǎo)其做出合理的選擇，大概率解決糾紛。重點(diǎn)：第二步內(nèi)容為后續(xù)提出撤銷合同作鋪墊，引導(dǎo)三方沿著調(diào)解人員的思路去思考，讓其對方案的合理、可行性進(jìn)行比選，從而進(jìn)一步提高調(diào)解成功率。

本質(zhì)：利；核心：利益、以法為基、結(jié)合風(fēng)俗。