隨著9月28日位于高新區(qū)原強(qiáng)大泵業(yè)地塊（編號(hào)“[2020]060號(hào)”）完成出讓，2020年前三季度石家莊土地市場(chǎng)交易已落下帷幕。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”。2019年石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，是導(dǎo)致2020年市場(chǎng)交易的區(qū)域格局發(fā)生變化的根本原因，而這樣的趨勢(shì)，在2020年前三季度依然在延續(xù)。同樣的，土地市場(chǎng)也是房企土地儲(chǔ)備的重要來源，盡管石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)在一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域有著獨(dú)有的規(guī)則和格局，但在前三季度的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，這種傳統(tǒng)的規(guī)則和格局也在發(fā)生變化。

為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在石家莊市場(chǎng)的土地和項(xiàng)目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判石家莊市場(chǎng)前景與趨勢(shì)，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第一至第三季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個(gè)角度，研判房企在石家莊市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備情況，體現(xiàn)深耕力度，旨在為市場(chǎng)各方判斷市場(chǎng)趨勢(shì)，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年前三季度石家莊土地市場(chǎng)綜述

一、土地交易“熱度有余，規(guī)模不足”

2020年前三季度的石家莊土地市場(chǎng)，呈現(xiàn)出“熱度有余，規(guī)模不足”的狀態(tài)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地累計(jì)供應(yīng)92宗，面積272.50萬平方米，約合4088畝。在成交方面，土地市場(chǎng)交易效率顯著上升，房地產(chǎn)開發(fā)用地累計(jì)成交81宗，面積261.10萬平方米，約合3917畝，成交金額289.85億元，成交單價(jià)739.98萬元/畝。

2015年至2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)和成交情況，數(shù)據(jù)來源：石家莊市公共資源交易中心、焦點(diǎn)研究院

然而，縱觀往年，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模維持在550萬平方米以上，成交規(guī)模則維持在500萬平方米以上。與之相比，盡管2020年尚有一個(gè)季度，且石家莊土地市場(chǎng)傳統(tǒng)的交易特點(diǎn)便是“前松后緊”，但2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模僅272.50萬平方米，相當(dāng)于2019年全年水平的40%；成交規(guī)模僅261.10萬平方米，相當(dāng)于2019年全年水平的49%，兩者均未過半，規(guī)模不足的狀態(tài)較為突出。

二、土地交易效率大幅提升

多重因素影響之下，近年來石家莊土地市場(chǎng)撤拍、流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，對(duì)土地市場(chǎng)信心產(chǎn)生負(fù)面作用和影響。2020年初因新冠肺炎疫情影響，市場(chǎng)悲觀情緒升溫，加之固定資產(chǎn)投資規(guī)模開局不利，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資重要參考指標(biāo)的土地市場(chǎng)更為關(guān)鍵。

但從實(shí)際情況來看，2020年前三季度石家莊撤拍、流拍地塊數(shù)量顯著減少，成交效率有所上升。其中，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地有撤拍、流拍現(xiàn)象地塊16宗，面積26.35萬平方米，約合395畝。其中，出現(xiàn)撤拍、流拍現(xiàn)象的住宅地塊7宗，面積13.02萬平方米，約合195畝；且其中3宗位于鹿泉區(qū)，面積7.14萬平方米，約合107畝。這使得石家莊土地市場(chǎng)在供應(yīng)規(guī)模不及往年水平的背景下，反而在成交規(guī)模方面有相對(duì)良好表現(xiàn)。

三、住宅用地交易較活躍，商服用地遇冷

在2020年前三季度石家莊固定資產(chǎn)投資各門類中，房地產(chǎn)開發(fā)投資率先實(shí)現(xiàn)同比升幅“回正”，其中住宅投資正面巨大。此外，住宅在河北房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比也高于全國水平。相對(duì)于全國其他省、市，房企在河北，特別是石家莊市場(chǎng)表現(xiàn)出對(duì)住宅投資更強(qiáng)烈的意愿。這在土地市場(chǎng)交易上亦有表現(xiàn)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，石家莊住宅用地累計(jì)供應(yīng)42宗，面積116.09萬平方米，約合1741畝；累計(jì)成交38宗，面積108.33萬平方米，約合1625畝，成交金額97.80億元，成交單價(jià)601.75萬元/畝，可形成住宅建筑面積257.10萬平方米，成交樓面價(jià)3803元/平方米。

2015年至2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地成交價(jià)格情況，數(shù)據(jù)來源：石家莊市公共資源交易中心、焦點(diǎn)研究院

商服用地交易則呈現(xiàn)出巨大反差。僅在2020年前三季度，商服用地出現(xiàn)撤拍或流拍的地塊便有5宗，面積4.82萬平方米，約合72畝，占供應(yīng)總量的11%。商服用地的成交價(jià)格也維持弱勢(shì)狀態(tài)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，石家莊商服用地累計(jì)供應(yīng)33宗，面積44.59萬平方米，約合669畝；累計(jì)成交26宗，面積37.02萬平方米，約合555畝，成交金額17.08億元，成交單價(jià)307.65萬元/畝。

此外，集中在主城區(qū)的住宅、商服混合用地累計(jì)供應(yīng)16宗，面積110.73萬平方米，約合1661畝；累計(jì)成交16宗，面積114.67萬平方米，約合1720畝，成交金額174.47億元，成交單價(jià)1014.24萬元/畝。

石家莊土地市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)展望

一、土地交易和商品房潛在供應(yīng)，繼續(xù)向主城區(qū)集中

2020年的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出區(qū)域、板塊上的巨大變化，2019年的商品房交易以二環(huán)外、三環(huán)邊為主，2020年以調(diào)整為二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)為主。究其原因，自2019年起房地產(chǎn)開發(fā)用地交易向二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)傾斜，加之受新冠肺炎疫情影響，多個(gè)項(xiàng)目的入市、開盤銷售或加推新房源節(jié)點(diǎn)均被推遲并壓縮至下半年，導(dǎo)致當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)供應(yīng)和成交爆發(fā)，二環(huán)外、三環(huán)邊對(duì)比遇冷的現(xiàn)象。而這種趨勢(shì)，在2020年前三季度仍在延續(xù)。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，“城四區(qū)”內(nèi)住宅用地供應(yīng)面積30.95萬平方米，占總量的26%；成交面積28.37萬平方米，亦占總量的26%。而已成交的住宅用地可形成的住宅建筑面積77.55萬平方米，占總量的30%。相反，曾作為住宅用地交易主力的鹿泉區(qū)、正定新區(qū)和循環(huán)化工園區(qū)，當(dāng)年供應(yīng)和成交規(guī)模均出現(xiàn)大幅下降。這進(jìn)一步改變了當(dāng)前和未來一段時(shí)間石家莊潛在住宅供應(yīng)格局。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，一方面，二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)的住宅用地存在交易放量空間，特別是前期運(yùn)作多年的既有工業(yè)區(qū)搬遷騰退已到節(jié)點(diǎn)，已經(jīng)或正在向城市釋放開發(fā)空間，并向房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)開發(fā)用地，加之商業(yè)地產(chǎn)去庫存導(dǎo)向未變，除城市配套用地外，可形成的住宅潛在供應(yīng)較為可觀。另一方面，鹿泉區(qū)、正定新區(qū)和循環(huán)化工園區(qū)住宅用地交易出現(xiàn)地域性“新情況”：鹿泉區(qū)尚未走出2019年西山別墅事件陰霾，土地市場(chǎng)正常交易秩序尚未恢復(fù)；當(dāng)前正定新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，庫存規(guī)模高企，但購房需求意興闌珊，盡管偶有波瀾，但暫未走出去化庫存的泥淖，有鑒于此，繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模顯然不智；循環(huán)化工園區(qū)亦存在類似問題，加之當(dāng)前園區(qū)規(guī)劃缺乏新亮點(diǎn)，對(duì)房企拿地吸引力不足。這些因素制約了上述區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模，短期內(nèi)，周邊市轄區(qū)仍將以去化既有庫存為主。

二、凈地價(jià)格維持高位，傳統(tǒng)開發(fā)秩序正發(fā)生變化

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地成交單價(jià)739.98萬元/畝，較2020年上半年成交單價(jià)水平上升14%，較2019年全年水平上升3%。其中，住宅用地成交單價(jià)601.75萬元/畝，較2020年上半年水平上升5%，較2019年全年水平下降9%；住宅用地成交樓面價(jià)3803.87元/平方米，較2020年上半年水平上升4%，較2019年全年水平下降18%。

盡管成交價(jià)格有升有降，但考慮到當(dāng)前石家莊土地市場(chǎng)依然有既有項(xiàng)目補(bǔ)證現(xiàn)象，或部分項(xiàng)目盡管未售，但仍系既有項(xiàng)目補(bǔ)證，且補(bǔ)證后再行銷售現(xiàn)象，其中均存在房企前期介入項(xiàng)目付出成本，但未體現(xiàn)在成交價(jià)格中。我們將其中系凈地出讓地塊專門判斷，便可發(fā)現(xiàn)，石家莊土地市場(chǎng)凈地出讓仍系少數(shù)，但其成交價(jià)格維持高位。

其中，原東三教地塊（編號(hào)“[2019]089號(hào)”）、原棉五小區(qū)棚改地塊（編號(hào)“[2020]009號(hào)”）、原機(jī)械技工學(xué)校地塊（編號(hào)“[2020]050號(hào)”）、原天同廠地塊（編號(hào)“[2020]063號(hào)”）、原十里鋪地塊（編號(hào)“[2020]062號(hào)”）均出現(xiàn)競(jìng)價(jià)現(xiàn)象，其成交價(jià)格均超過1100萬元/畝或7000元/平方米水平。盡管部分拿地房企此前已介入地塊一級(jí)開發(fā)，通過與一級(jí)開發(fā)方達(dá)成合作，有條件獲取土地出讓金返還，但凈地價(jià)格高企狀態(tài)延續(xù)。

更為重要的是，傳統(tǒng)的開發(fā)秩序正在被顛覆。以往房企如與一級(jí)開發(fā)方聯(lián)合，并在一級(jí)開發(fā)階段投入資金，則通過一級(jí)開發(fā)順利介入二級(jí)開發(fā)，并獲取地塊的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益較為順暢。但2020年以來，在已有房企介入一級(jí)開發(fā)的情況下，依然有房企著力介入二級(jí)開發(fā)，并通過公開市場(chǎng)競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪土地現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，如在東勝已介入一級(jí)開發(fā)情況下，原棉五小區(qū)棚改地塊依然引發(fā)激烈競(jìng)價(jià)；在榮盛已介入一級(jí)開發(fā)情況下，原天同廠地塊引發(fā)激烈競(jìng)價(jià)；在藍(lán)光已介入一級(jí)開發(fā)情況下，原東三教地塊亦引發(fā)激烈競(jìng)價(jià)。傳統(tǒng)開發(fā)秩序被顛覆的背后，一方面是全國性房企進(jìn)入趨勢(shì)不改，且表現(xiàn)為已進(jìn)入房企加大力度深耕，未進(jìn)入房企盡可能獲取地塊，加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，傳統(tǒng)的土地市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，維持傳統(tǒng)秩序的力量不再，提供了顛覆傳統(tǒng)秩序，引發(fā)競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪的機(jī)會(huì)。不過，目前不能確定傳統(tǒng)開發(fā)秩序是否就此徹底變化，2020年第四季度在二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)仍有標(biāo)桿地塊掛牌出讓，其中不乏傳統(tǒng)開發(fā)秩序形成的成熟地塊，是否會(huì)繼續(xù)引發(fā)競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪，已介入一級(jí)開發(fā)房企能否順利守住二級(jí)開發(fā)主導(dǎo)權(quán)，將成為開發(fā)秩序能否延續(xù)的關(guān)鍵。

三、房企土地儲(chǔ)備規(guī)模逐步拉開，市場(chǎng)格局初現(xiàn)

隨著石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷秩序逐步健全，并步入正軌，以往的證件、手續(xù)不全便對(duì)外公開銷售的現(xiàn)象大幅減少，五證齊全、合規(guī)銷售成為市場(chǎng)主流。傳導(dǎo)至上游土地市場(chǎng)，獲取土地再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)也成為了主流。因此，通過拿地規(guī)模，我們可一窺房企在石家莊市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備情況，并判斷未來的一段時(shí)間的市場(chǎng)格局。

這其中，融創(chuàng)在石家莊的土地儲(chǔ)備最為堅(jiān)實(shí)。2020年前三季度，其在石家莊土地市場(chǎng)已確定獲取7宗地塊，面積40.29萬平方米，為此付出45.15億元，成交單價(jià)747萬元/畝。除拿地規(guī)模最高外，當(dāng)前融創(chuàng)在石家莊的土地儲(chǔ)備分布也較為均衡，二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)有中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目（融創(chuàng)時(shí)代中心），高新區(qū)有融創(chuàng)臻園壹號(hào)三期和剛剛獲取的原強(qiáng)大泵業(yè)地塊，欒城區(qū)則有已開盤銷售的融創(chuàng)城二期。

融創(chuàng)在石家莊獲取地塊主要通過與政府部門合作，以及其本地合作方河北巨基的穩(wěn)定合作。焦點(diǎn)研究院也注意到，2020年前三季度河北巨基在石家莊已獲取3宗地塊，面積7.88萬平方米，為此付出8.21億元，成交單價(jià)694萬元/畝，系位于高新區(qū)的北豆項(xiàng)目，盡管市場(chǎng)傳聞稱該項(xiàng)目亦為融創(chuàng)與河北巨基合作開發(fā)，但截止2020年9月30日，北豆拿地主體房企未發(fā)生股權(quán)變更，融創(chuàng)尚未在股權(quán)層面介入，因此暫?jiǎn)瘟刑幚怼?/p>

與2019年相比，2020年前三季度拿地規(guī)模居前的房企中，龍湖、東勝、綠城、金地和東原等五家房企上升速度最快。其中，龍湖以24.03億元獲取面積18.14萬平方米的留村項(xiàng)目三期地塊，并就此開發(fā)龍湖天璞項(xiàng)目，成交單價(jià)883萬元/畝，其也就此從鹿泉西山低密度住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入二環(huán)城市住宅市場(chǎng)。此外，龍湖位于鹿泉西山的龍湖九里晴川項(xiàng)目完成二期補(bǔ)倉。

除龍湖外，剩余四家上升速度最快的房企均在2020年前三季度獲取一個(gè)新項(xiàng)目，均位于二環(huán)內(nèi)或二環(huán)邊，隸屬于主城區(qū)范圍，在借此加大主城區(qū)土地儲(chǔ)備力度的同時(shí)，也因其項(xiàng)目貨值相對(duì)較高，為其在全年銷售規(guī)模上占據(jù)前列位置創(chuàng)造條件。

在2020年前三季度獲取土地的房企中，藍(lán)光、新城、三盛，以及來自邯鄲的萬騰均系首次進(jìn)入石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，但四家房企獲取地塊位置各異，貨值不同。藍(lán)光通過介入東三教舊改項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)，在原東三教地塊出讓上占據(jù)先機(jī)，盡管有房企競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪，但藍(lán)光依然獲取該地塊，成交溢價(jià)率99.75%，成交單價(jià)1630.22萬元/畝，成交樓面價(jià)8433元/平方米，該地塊也是2020年前三季度石家莊已成交房地產(chǎn)開發(fā)用地中，成交溢價(jià)率最高的地塊。此外，三盛系介入既有項(xiàng)目明瀚花香城項(xiàng)目，新城在正定縣北部獲取在石家莊的首個(gè)項(xiàng)目，萬騰則在二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)獲取原八家莊地塊。四家房企在石家莊市場(chǎng)完成落地，但當(dāng)前項(xiàng)目數(shù)量較少，尚未能形成規(guī)模效應(yīng)，短期內(nèi)難以在銷售規(guī)模上有較強(qiáng)表現(xiàn)。

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