最高法：承包人與拖欠工程款的發(fā)包人通過簽訂買賣合同以房抵債，屬于其實現(xiàn)建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的方式，有權(quán)阻卻普通債權(quán)的強制執(zhí)行

最高判例指引

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2023-04-02 07:15

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發(fā)表于安徽

來源丨法門囚徒

023-04-02 07:15

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發(fā)表于安徽

裁判要旨：

作為開發(fā)商的發(fā)包人拖欠承包人的工程款，雙方協(xié)商通過簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價抵償?shù)?，屬于承包人實現(xiàn)建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的方式，承包人有阻卻執(zhí)行的實體權(quán)益。

案例索引：

《四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案》【（2020）最高法民再352號】

裁判意見：

最高院認為，

承包人享有的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)系法定權(quán)利，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式，承包人在除斥期間內(nèi)以上述形式主張過建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，應當認定其主張未超過優(yōu)先受償權(quán)行使的法定期限。

建機工程公司再審中舉示的《關(guān)于我司向大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付工程有關(guān)情況的說明》明確載明案涉工程竣工驗收并交付的時間分別為2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建機工程公司再審中提交的大邑銀都公司與建機工程公司分別簽訂結(jié)算書的時間為2009年9月29日、2011年3月28日。大邑銀都公司出具的《關(guān)于我司為四川省建筑機械化工程有限公司抵償房屋辦理過戶登記有關(guān)情況的說明》載明：“鑒于我司因位于大邑縣大邑大道458#邑都上城項目欠付省建機公司工程款6830778元，且省建機公司享有該工程價款優(yōu)先受償權(quán)，經(jīng)多次磋商，我司于2013年7月11日與省建機公司簽訂《協(xié)議書》，約定將我司房源中價值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建機公司的工程款6830778元……。”原審中建機工程公司已將該份說明作為證據(jù)提交，大邑銀都公司原審代理人對該份說明的真實性無異議，故該份說明可以證明建機工程公司在案涉工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的六個月法定期限內(nèi)通過磋商的方式向大邑銀都公司主張過工程價款優(yōu)先受償權(quán)，故建機工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂案涉《協(xié)議書》時并未超過建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的法定期限。

二、建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協(xié)議書》方式行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，在發(fā)包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優(yōu)先受償，也可以通過與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設工程折價抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開發(fā)的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書》，約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內(nèi)的共15套房屋作價7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款，

后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質(zhì)是通過協(xié)商折價抵償實現(xiàn)建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，

符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)方式。

三、建機工程公司享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行。

本院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！?/p>

紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行。

綜上所述，建機工程公司的再審理由成立，其再審請求應予支持。原審判決認定事實不清，適用法律不當，應予糾正。