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Renewal-Zone：圍合式街坊承載多重功能 | 上海永業(yè)五里橋仁慧苑公租房

2022-09-08 15:38 作者:REARD銳地星設(shè)計(jì) 0人讀過 | 我要投稿

上海中心城區(qū)內(nèi)的公租房建設(shè)進(jìn)展緩慢，固然有土地轉(zhuǎn)性等復(fù)雜的歷史原因，更因?yàn)橹行某菂^(qū)地塊較零散，周邊現(xiàn)有住宅密集，對較高容積率的公租房地塊設(shè)計(jì)限制非常大。

在此背景下，由永業(yè)集團(tuán)投資，中房承擔(dān)設(shè)計(jì)的五里橋路公租房項(xiàng)目，被列為市公租房示范性工程和專業(yè)研究課題，在1.2公頃大小的“迷你地塊”上，遵循“對外不突破，對內(nèi)有創(chuàng)新”的原則，在狹長場地上探索解決公租房建設(shè)中的專業(yè)性和社會(huì)性問題，同時(shí)做出一定的空間創(chuàng)新。

項(xiàng)目位于原盧灣區(qū)中心地帶，制造局路與局門路之間，五里橋路以南，占地約1.2公頃，綜合容積率2.6。北側(cè)為老公房小區(qū)—麗園新村，住宅密集，與基地僅隔一條4.2米寬的五里橋路，給日照計(jì)算造成了很大難題。西側(cè)沿局門路為廠房改造而來的創(chuàng)意園區(qū)—“智造局”。

項(xiàng)目以公租房為主體，另外包括黃浦區(qū)公租房管理中心、應(yīng)急中心等管理用房及商業(yè)服務(wù)配套等，同時(shí)需額外提供150個(gè)社會(huì)車位，這些都給規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來了極大挑戰(zhàn)。

中心城區(qū)用地零散狹小，在滿足退界距離后可建范圍本就捉襟見肘。公租房地塊出于提高土地利用率的要求往往容積率較高，而周邊住宅特別是低多層住宅密集，對于高容積率項(xiàng)目的日照限制非常大。

對項(xiàng)目來說，北側(cè)與基地僅5米間距的麗園新村的日照問題成為一大難點(diǎn)。因此，減少高層體量，適當(dāng)提高基地內(nèi)建筑密度，將對外影響降至最低成為五里橋項(xiàng)目—或許也是中心區(qū)公租房建設(shè)的一大策略。

圍合式街坊是構(gòu)成歐洲大部分城市的典型單元，我國的四合院、石庫門也是圍合式住宅的代表，在日本、香港等城市的公共住宅領(lǐng)域亦廣泛采用。其節(jié)能省地、適合鄰里交流的特點(diǎn)對于建設(shè)條件苛刻的中心城區(qū)公租房項(xiàng)目而言是一種理想的模式。

△日本保障性住宅案例

項(xiàng)目以三組高低組合的建筑圍合而成，建筑密度約50%。臨近麗園新村的北側(cè)均布置3-4層低矮裙房，8-18層小高層設(shè)于地塊南側(cè)，高度根據(jù)與北側(cè)新村住宅的間距不同而逐漸跌落，保證與外部的日照間距，亦由此形成自己獨(dú)有的天際線，與基地的平面形狀形成有趣的對應(yīng)關(guān)系，與城市在兩個(gè)維度上巧妙地“縫合”在了一起。

項(xiàng)目承載的功能復(fù)雜多樣，地上面積3.1萬平米，以人才公寓為主體，另外包括黃浦區(qū)公租房管理中心、應(yīng)急中心及自用型辦公、經(jīng)營型辦公等共約6000平米。由于中心城區(qū)公租房用地多為工業(yè)用地等轉(zhuǎn)換而來，這樣的功能組合亦頗具代表性。

將各功能分區(qū)設(shè)在獨(dú)立的建筑中固然流線明確清晰，但項(xiàng)目公建配套需求不小，公租房用地中出現(xiàn)獨(dú)立的公建有用地性質(zhì)不清之嫌。同時(shí)，底層住宅直接臨路亦不盡合理。因此，功能混合布局是一個(gè)解決途徑。

設(shè)計(jì)將公建置于每幢建筑的底層沿路位置，既減少臨路受干擾的住宅，又充分利用較有價(jià)值的公共區(qū)域，同時(shí)有利于近人尺度的沿街氣氛營造。通過建筑間的灰空間解決不同功能的公建及公寓社區(qū)的出入口交通問題。

上部北側(cè)臨路裙房布置部分辦公及一室戶公租房，因其日照條件不佳，故將來考慮長期出租；南側(cè)日照條件較好的區(qū)域則布置單元式住宅，即使成為配套商品房亦能滿足相應(yīng)日照要求。

東端建筑緊鄰制造局路，人流量較大，公共性強(qiáng)，底層布置經(jīng)營型辦公及自用型辦公的大堂與會(huì)議中心部分，充分利用地段價(jià)值。中部建筑底層北側(cè)設(shè)置區(qū)公租房管理中心及應(yīng)急中心，并配置入口停車廣場，方便工程車輛停放；南側(cè)為住宅。

西端建筑底層臨路及東北向無日照區(qū)布置經(jīng)營型辦公及公租房的物業(yè)居委等行政設(shè)施，其余為住宅。上部住宅均在各號房底層設(shè)有配置信報(bào)間的單元門廳，位于南側(cè)不臨路的區(qū)域，與公建區(qū)流線互不干擾。

由于用地非常緊張，又有大量公建，一層人流相對復(fù)雜，因此社區(qū)內(nèi)部的公共活動(dòng)交流空間被抬至三層。每幢建筑自身圍合出鄰里庭院。建筑間的兩個(gè)公共平臺與建筑內(nèi)院共同組成公租房住戶交流活動(dòng)的主要公共空間，并通過大臺階向社區(qū)內(nèi)一層開放。

公共平臺與每個(gè)內(nèi)院的連接處布置公租房配套服務(wù)設(shè)施，如洗衣、閱覽、健身房等，通透的室內(nèi)外滲透關(guān)系使兩個(gè)平臺成為社區(qū)活動(dòng)的主要場所。

公租房套型面積需將公攤計(jì)入，公共面積直接影響得房率大小。因此，項(xiàng)目公共空間均利用架空層、露天平臺、屋頂花園等不計(jì)建筑面積部位營造，既創(chuàng)造豐富公共活動(dòng)空間，又不增加公攤面積，保證套型的得房率，不為搞創(chuàng)新而犧牲本就不大的戶內(nèi)面積。

原址企業(yè)要求的150個(gè)公共停車位在地下車庫內(nèi)集中停放，并有獨(dú)立坡道進(jìn)出，且在地下通過管理措施使其與社區(qū)停車分離，與公建部分停車區(qū)域均通過專用樓電梯到達(dá)一層公共區(qū)域，與社區(qū)內(nèi)部流線分離，保證社區(qū)的有效管理。

狹小的基地與較高的建筑密度使綠化用地捉襟見肘。沿五里橋路西側(cè)退讓出大片的公共綠地，在本已極其局促的用地內(nèi)將有限的綠地開放給城市，極大改善了狹窄的五里橋路的界面感受。另外，庭院綠化與裙房屋頂綠化成為有效的補(bǔ)充，且均對本小區(qū)居民開放，兩者之間亦可形成有趣的互動(dòng)。因缺少陽光，北向屋頂綠化可選用喜陰植被，結(jié)合景觀小品，成為居民散步休憩的空間。

在城市更新過程中，新舊并存與對話將是長期的主題。插入老建筑群的新個(gè)體將以何種面貌出現(xiàn)是個(gè)值得探討的話題。

△立面肌理的由來&新舊建筑的關(guān)系

項(xiàng)目以謙遜的態(tài)度扮演了這個(gè)新來的角色，在各個(gè)外部界面都與鄰近的建筑構(gòu)成一種和諧的對話關(guān)系。周邊體量最大的新村住宅構(gòu)成了老五里橋路的城市界面。我們提取了原始住宅的立面構(gòu)成關(guān)系，略加變化，構(gòu)建了項(xiàng)目主體立面構(gòu)成邏輯以及統(tǒng)一的建筑語匯。

在沿街低層形體上又加以強(qiáng)化，并以分層錯(cuò)動(dòng)的手法使過長的沿街面顯得更為活潑且富有層次。底層臨街則更為通透，與開放的功能相呼應(yīng)。主體建筑立面采用素雅的暖灰色涂料，局部綴以鮮亮的色彩，寧靜素雅中不失活潑，于周邊建筑群中低調(diào)內(nèi)斂而不失個(gè)性。

沿街裙房則呼應(yīng)西南側(cè)的辦公樓，使用了褐色仿古面磚與亮色涂料的對比，使原本灰暗的街道增添了不少年輕的活力。底層木紋線條的使用更多了一些溫馨的色彩。材料的選用方面，拉毛的涂料、啞光的小面磚、古樸的劈開磚加上局部木紋鋁板的點(diǎn)綴，在很有限的預(yù)算內(nèi)達(dá)到了性格鮮明而又優(yōu)雅溫暖的視覺感受。

細(xì)節(jié)方面，嘗試使用深灰色高穿孔率鋁板作為所有平臺、女兒墻及空調(diào)的圍護(hù)材料，將原本由于戶型的多樣性導(dǎo)致的不規(guī)則立面取得了最大的視覺統(tǒng)一性，與木色欄桿共同形成建筑群的構(gòu)成母題。

鋁板的穿孔率、單元格的大小及劃分的密度都經(jīng)過了仔細(xì)的推敲與樣板比較，既確?？照{(diào)通風(fēng)的效果，作為平臺圍護(hù)又需達(dá)到一定強(qiáng)度給人以安全感，還兼顧成本訴求，以不同厚度對應(yīng)圍護(hù)、空調(diào)以及裝飾不同功能要求，最終呈現(xiàn)的效果還是令人滿意的。在面磚排列方面，為強(qiáng)調(diào)體塊完整性及洞口的對比感，沒有使用傳統(tǒng)的橫豎貼結(jié)合的模式，材料的碰撞更為干凈直接。

項(xiàng)目包含成套小戶型及單身宿舍型公租房兩種模式公租房，除少量不滿足日照的一室戶外，其他日照條件較好的區(qū)域，根據(jù)建設(shè)單位要求，按照配套商品房標(biāo)準(zhǔn)布置二室及三室戶，為日后的轉(zhuǎn)性留有余地。一室、二室、三室戶套型面積分別控制在50、70、90左右，配比上亦以一、二室戶為主，三室僅占6.4%。

除一室戶衛(wèi)生間向公共走道間接采光外，二、三室戶均為全明設(shè)計(jì)。動(dòng)靜分區(qū)明確，流線緊湊，二、三房基本做到二臥室朝南，在有限的面積內(nèi)完全達(dá)到商品房標(biāo)準(zhǔn)。室外空調(diào)機(jī)位也作了充分的考慮。

對內(nèi)采用低層高密度的設(shè)計(jì)理念，而且通過平臺將住戶公共空間移至三層，建筑覆蓋率有適當(dāng)突破，達(dá)到50%。同時(shí)，公租房套型面積需將公攤計(jì)入，公共面積直接影響得房率大小。因此，項(xiàng)目的特色空間均利用露天平臺、屋頂花園等不計(jì)建筑面積部位營造，不增加公攤面積，保證套型的得房率。