編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

前不久，自如因為一條管理規(guī)定，禁止40歲以上的租客合租而被“罵上”熱搜。網(wǎng)友的觀點集中在，自如這是徹底的年齡歧視，欺負中年人。與此同時，也有40歲以上網(wǎng)友表示，被自如“嫌棄”無所謂，稱自己作為租客，其實更嫌棄自如。

原因很簡單，年輕的時候選擇到自如合租，是“貪便宜”，而人到中年，嫌棄年輕人鬧騰，即使再缺錢，也不想“惹麻煩”。中年租客與自如的相互嫌棄，以及網(wǎng)友對自如的調(diào)侃，也將自如的尷尬暴露在大庭廣眾之下。

盡管也有網(wǎng)友為自如辯解，稱自如這么做是為了便于管理，商業(yè)公司有選擇自己客戶的權(quán)利。但是自如在大庭廣眾之下搞年齡歧視，終究還是影響其口碑與消費體驗。尤其是自如近年多次被傳IPO上市，卻并無下文，更是讓外界對自如這些爭議不斷的管理規(guī)范出臺的初衷，猜測頗多。

據(jù)了解，自如一直深耕長租公寓，其于2011年10月脫胎于鏈家內(nèi)部，2016年6月開始脫離鏈家獨立發(fā)展，至今已經(jīng)走過12年。只不過，外界關(guān)于長租公寓的商業(yè)模式、盈利能力的質(zhì)疑，從未停止，此番再傳上市，是否意味著自如已經(jīng)打破了長租公寓難于盈利的魔咒呢？答案恐怕沒有那么簡單。

裁員漲租，自如風(fēng)波不斷

關(guān)于自如的是是非非，疫情時期顯得尤為突出。其一就是裁員。例如，去年6月開始，自如被曝大規(guī)模裁員，裁員比例約為20%，涵蓋互聯(lián)網(wǎng)營銷、運營管理、品質(zhì)、設(shè)計等部門。

盡管彼時自如向媒體回應(yīng)稱，消息不實。但是據(jù)其內(nèi)部員工透露，受非一線城市業(yè)務(wù)拖累，自如目前出租率不及九成，在疫情尚未過去之時，長租公寓行業(yè)本來就盈利困難，彼時的經(jīng)營壓力可想而知。因此，業(yè)內(nèi)人士認為，自如裁員的消息雖然未必100%準確，但是也并非空穴來風(fēng)。

其二，自如還因為逆勢漲房租而遭到質(zhì)疑。這些質(zhì)疑之聲，來自房客對疫情期間其房租暴漲、收取服務(wù)費等的吐槽。彼時，京滬多地均有自如的租客反映稱，他們近期收到了房租上漲通知，漲幅在幾十元到上百元不等，甚至有的租金漲幅超過20%。自如也因此頻上熱搜，被陷輿論漩渦。

值得一提的是，在2020年疫情暴發(fā)初期，就有一些自如租客在社交媒體及投訴平臺中發(fā)布信息，稱自如在疫情期間大幅漲租，租金實際漲幅遠超此前承諾的范圍，疫情暴發(fā)期被催促回北京換房搬家。此外，自如還被質(zhì)疑一邊給租客漲價，一邊給房東壓價，兩頭通吃。

無論是裁員還是漲租風(fēng)波，都足以看出自如的困境。實際上，這種困境并非沒有征兆。

無論自如漲租的消息是否屬實，但是長租公寓行業(yè)走向規(guī)范化管理、監(jiān)管趨嚴將是大勢所趨。例如，據(jù)今年5月底北京市人大常委會官網(wǎng)信息顯示，《北京市住房租賃條例》已在近日通過審議并正式公布，將從今年9月1日起正式實施。屆時，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲，也將受到監(jiān)管部門的干預(yù)。這也意味著，自如等長租公寓平臺野蠻生長的紅利期宣告結(jié)束。

長租公寓大洗牌，自如恐難獨善其身

盡管此前有鏈家系的平臺、資源做后盾，自如快速崛起，并在北京、上海等不少大城市，自如成為很多年輕白領(lǐng)尤其是畢業(yè)生租房的首選。但是過去幾年，自如也經(jīng)歷了行業(yè)的陣痛期。

尤其是2020年，多家長租公寓因為資金鏈斷裂相繼“暴雷”，尤其是蛋殼公寓最為典型。彼時，在經(jīng)歷了“CEO被調(diào)查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風(fēng)暴”等風(fēng)波后，蛋殼公寓相繼被爆出資金鏈斷裂、跑路、破產(chǎn)等消息，并在近日因租客、房東等大規(guī)模維權(quán)。最終，蛋殼公寓從紐交所摘牌。

無獨有偶，2019年11月，長租公寓海外上市第一股的青客公寓，也于2022年初，傳出上海市第三中級人民法院裁定受理青客公寓破產(chǎn)清算一案。

業(yè)內(nèi)人士認為，長租公寓行業(yè)經(jīng)歷的“大洗牌”，甚至加速暴雷，主要是因政策監(jiān)管加強、產(chǎn)業(yè)不規(guī)范、企業(yè)的高杠桿、產(chǎn)品一般性以及資本不理性等，而青客、蛋殼也便成了市場激蕩的犧牲品。

在行業(yè)的普遍困境之下，融資續(xù)命成了長租公寓企業(yè)的必然選擇，而沖擊二級資本市場，也是其最終出路。不過，多次被傳上市卻沒有下文的自如，其融資狀況恐怕也不容樂觀。

據(jù)了解，早年的自如，也是資本的寵兒。甚至華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊等明星機構(gòu)也是為自如注資的重要參與者。據(jù)可查證資料，自如的最近一輪融資，發(fā)生在2020年3月，軟銀愿景基金投資了10億美元。此后，自如再無披露新的融資進展。

自如再無融資進展，足以說明，在各大長租平臺相繼暴雷后，一級資本市場也變得十分謹慎。而在這個高杠桿的賽道，缺乏資本的助力，自如未來的發(fā)展風(fēng)險也不言而喻。

盡管目前自如在蛋殼等平臺的前車之鑒下，放慢了擴張的步伐，甚至試圖通過漲價等方式來排除危機，但是隨著行業(yè)監(jiān)管趨嚴，自如恐怕還需更多的手段去實現(xiàn)自救，方能迎來轉(zhuǎn)機。

長租公寓模式存疑，上市難成自如解藥

2019年底，自如曾傳出將于2020年赴美上市的消息，消息稱，“自如正考慮在2020年美國上市，可能會籌集5億至10億美元”。不過，彼時自如創(chuàng)始人、CEO熊林公開回應(yīng)稱“暫不急于啟動IPO”。

時隔3年后，自如也于2023年5月及8月數(shù)次傳出上市消息。早在今年3月初，自如也曾傳出赴港上市傳言，稱其計劃籌資約10億美元，最早或于4月份向港交所提交招股說明書，并最快在今年上市。

半年過后的8月初，有市場消息稱，長租公寓運營商自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股書。對此，自如方面回應(yīng)：“不予置評，一切信息請以公司官方信息為準?！辈贿^，如今2023年第三季度已接近尾聲，自如上市的進展尚未可知，因此其能否如愿上市，還是一個未知數(shù)。自如上市暫無下文，或許可以折射出長租公寓平臺此時謀求上市，恐怕并非坦途。

畢竟，在幾乎同一時間謀求上市的，還有魔方公寓、我愛我家旗下的相寓公寓，也在沖擊二級資本市場方面蠢蠢欲動。不過無一例外，都在經(jīng)歷一波三折，形勢并不明朗。?

與自如代表分散式公寓所不同的是，魔方公寓代表的是集中式公寓品牌，據(jù)魔方公寓招股書顯示，目前魔方公寓在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一，截至2022年12月31日，有76245套在營公寓、覆蓋全國25座城市，門店數(shù)量達388個。而且，2020-2022年，魔方公寓業(yè)務(wù)營收呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，營收分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元。這也意味著，魔方公寓的規(guī)模與實力，不遜于自如。

不過，受市場因素影響，魔方公寓過去幾年的凈利潤同樣不容樂觀。除了2021年因收購事項錄得3.02億元凈利外，2020年和2022年均錄得虧損，虧損額分別為2.3億元和2.47億元。

同樣，在房地產(chǎn)交易市場沒有多少存在感的我愛我家旗下的“相寓”，也于今年5月傳出獨立分拆上市的消息。

只不過，在相寓上市只差一步之遙時，卻遭58集團大幅減持，值得注意的是，58集團本次減持雖然最多將套現(xiàn)2.28億元，但58集團虧損幅度達50.42%，直接虧損一半，被業(yè)內(nèi)稱為“吐血”減持，足以說明58集團可能是因為自身的資本運作收效勝微，而被逼無奈撤資。

更值得一提的是，據(jù)我愛我家發(fā)布的2022年年度報告顯示，在我愛我家的四大業(yè)務(wù)板塊中，相寓屬于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，且已經(jīng)躍居我愛我家營收首位，在總營收的比重近半。但是相寓過去一年成本高達59.85億元，毛利率為-5.99%，轉(zhuǎn)身成為我愛我家四大業(yè)務(wù)板塊里，唯一虧損的板塊。

由此可見，在行業(yè)普遍虧損的形勢下，自如想要成功上市，并非易事。退一步來看，兩家赴美納斯達克上市的青客公寓和蛋殼公寓都尷尬收場，自如即使成功上市，就能解決其資金之困，盈利模式之困嗎？答案不言自明，在并不算個案的前車之鑒下，自如上市，恐怕并非解藥。

結(jié)語

作為背靠鏈家、貝殼的長租公寓運營商，自如的平臺實力、資本實力顯然不是最差的。只不過，在行業(yè)監(jiān)管越來越嚴格、發(fā)展越來越規(guī)范之時，自如發(fā)展的黃金期恐怕已經(jīng)過去。

而隨著虧損壓力的增加，自如也不得不通過裁員漲租、融資上市等來緩解經(jīng)營之困。然而，緩解不等于終結(jié)，擺在其長租公寓運營模式下的盈利難、杠桿高的現(xiàn)實難題依然存在，這也意味著，自如的經(jīng)營風(fēng)險，不會因為其成功上市就能夠根除。

對此，業(yè)內(nèi)的共識是，在科技驅(qū)動居住和服務(wù)時，能真實為產(chǎn)業(yè)帶來變革或變化的領(lǐng)域，才是未來自如團隊需要努力的方向。而只是簡單做交易撮合平臺，還有二房東搗鬼的模式，恐怕難以持續(xù)。而且，事實證明，這些問題，恐怕并非有了資本、能夠成功上市就一勞永逸的。

總而言之，在盈利難題尚未解決前，自如的焦慮就會揮之不去，而自如未來要走的路，也必然還有很長很長。