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出品時(shí)間：2021年12月20日

研究員：張冉

近日，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)?！锻ㄖ分饕獓@六方面內(nèi)容展開，包括：穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問(wèn)服務(wù)、提高并購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理，以及建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。

《通知》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

《通知》提出，積極提供并購(gòu)的融資顧問(wèn)服務(wù)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)渠道優(yōu)勢(shì)，整合信貸、投行、金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問(wèn)服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)與證券公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)的合作，匹配并購(gòu)雙方需求，提高并購(gòu)成功率。

在提高并購(gòu)服務(wù)效率方面，《通知》建議從三方面著手，一是加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。二是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動(dòng)盡職調(diào)查和信貸審查。三是推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購(gòu)融資營(yíng)造良好環(huán)境。

在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評(píng)估項(xiàng)目的合規(guī)性。"不能只看項(xiàng)目的表面，還要穿透到底層，查看該項(xiàng)目是否合規(guī)，同時(shí)要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控”。

此外，《通知》明確要建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的報(bào)告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)報(bào)告其開展并購(gòu)金融服務(wù)的情況、存在的問(wèn)題和建議，積極配合并購(gòu)雙方披露項(xiàng)目并購(gòu)和金融支持的信息。

焦點(diǎn)觀點(diǎn)：

1、2022年將成為收并購(gòu)大年。目前來(lái)看，2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況整體不太理想導(dǎo)致回款資金支撐不足，疊加融資端持續(xù)嚴(yán)監(jiān)管不少房企由于資金壓力過(guò)大出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，隨著并購(gòu)融資的放開，房企出讓項(xiàng)目換取資金支持的需求將得到滿足，市場(chǎng)將以來(lái)新一輪的收并購(gòu)熱潮。

2、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健型龍頭房企與國(guó)企央企會(huì)是收并購(gòu)“主力軍”。《通知》中提到要重點(diǎn)支持“優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)”，現(xiàn)階段可以被稱作優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的多為經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健型龍頭房企和資金背景雄厚的國(guó)企央企，未來(lái)市場(chǎng)上這兩類企業(yè)會(huì)是收并購(gòu)主力。

3、2022年收并購(gòu)市場(chǎng)會(huì)是“買方市場(chǎng)”。現(xiàn)階段來(lái)看，2021年遇到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，而這會(huì)導(dǎo)致較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，這種趨勢(shì)下2022年收并購(gòu)市場(chǎng)會(huì)逐漸成為“買方市場(chǎng)”，買方擁有更強(qiáng)議價(jià)能力。

4、主要目的為保民生穩(wěn)定，不為企業(yè)“兜底”。此次《通知》特別提到是為了支持“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”的并購(gòu)，相關(guān)的支持是在項(xiàng)目層面，而不是企業(yè)層面。這里主要透漏出兩層含義：（1）項(xiàng)目層面鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)接手以達(dá)到保交房保民生穩(wěn)定的目的；（2）政府目前不會(huì)為企業(yè)過(guò)去的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為“兜底”。

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