明年房?jī)r(jià)增幅5%？這種預(yù)測(cè)有點(diǎn)想當(dāng)然

由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院推出的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（?2020-2021?）》于12月21日發(fā)布，報(bào)告預(yù)測(cè)2021年中國(guó)樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)，全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能會(huì)下降維持在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高。

雖然報(bào)告也認(rèn)為，房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)并進(jìn)，東北地區(qū)墊底。城市群房?jī)r(jià)增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。一線城市房?jī)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級(jí)城市，一、二線城市二手房?jī)r(jià)格增速先緩慢下降再微幅上升，三線四線城市二手房?jī)r(jià)格增速有所回落。但是，筆者認(rèn)為，報(bào)告仍然有點(diǎn)想當(dāng)然，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到明年房?jī)r(jià)最有可能出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，且兩極分化的矛盾會(huì)日益突出，對(duì)調(diào)控的“精準(zhǔn)性”、“針對(duì)性”要求會(huì)越來(lái)越高，大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)需要做較大調(diào)整，需要更加重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，而不是目前的發(fā)展格局。

事實(shí)也是，眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)是暗流涌動(dòng)，特別是開(kāi)發(fā)商面臨的資金鏈壓力，是未來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)最為主要的因素之一，而管理層把發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為解決大城市住房問(wèn)題的主要手段，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要特別關(guān)注的方面。忽視這兩大方面的因素，繼續(xù)按照傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)方式，是很難對(duì)明年及以后幾年房?jī)r(jià)的變動(dòng)做出合理預(yù)測(cè)的，是容易給購(gòu)房者造成誤導(dǎo)的。

必須注意，在政策的持續(xù)收緊下，開(kāi)發(fā)商的日子是不太好過(guò)的，資金鏈正在成為開(kāi)發(fā)商能否平穩(wěn)運(yùn)行最關(guān)鍵的問(wèn)題。尤其是管理層對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的監(jiān)管力度加大、要求提高，更是給那些通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)尋找融資空間的開(kāi)發(fā)企業(yè)，卡斷了一個(gè)重要通道，融資的難度更大、壓力也更大。在這樣的情況下，資金鏈矛盾也將更加突出。只要管理層不“放水”，開(kāi)發(fā)企業(yè)就只有通過(guò)降價(jià)售房回籠資金來(lái)緩解資金鏈壓力，解決資金矛盾。否則，就有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。而此舉，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的整體下降，而不是上漲。

這里，特別需要強(qiáng)調(diào)的是，今年以來(lái)，已有包括恒大、蘇寧在內(nèi)的多家房地產(chǎn)頭部企業(yè)傳出過(guò)資金鏈斷裂的消息。雖然相關(guān)企業(yè)都及時(shí)辟謠，也確實(shí)沒(méi)有發(fā)生資金鏈斷裂問(wèn)題。但是，無(wú)風(fēng)不起浪，如果企業(yè)資金鏈很順暢，賬面現(xiàn)金很充裕，是不可能傳出這樣的消息的。所以有這樣的消息傳出，必然是有某些方面的苗頭的。

頭部房企尚且傳出各種資金鏈方面的負(fù)面新聞，一般房企、尤其是中小房企就更不用說(shuō)了。在這樣的情況下，房企怎么可能再像過(guò)去一樣死杠房?jī)r(jià)，不降價(jià)售房回籠資金、確保資金鏈不斷裂呢。只要房企降價(jià)售房的動(dòng)力被激活，房?jī)r(jià)下跌就是大概率事件，所謂的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，且增幅達(dá)到5%，就只是想當(dāng)然。

當(dāng)然，由于不同城市對(duì)住房的需求能力不同，一線城市的供需矛盾依然比較突出，特別是深圳，呈現(xiàn)十分強(qiáng)烈的住房供需矛盾。因此，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力依然很強(qiáng)，就算采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，也無(wú)法遏制住房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)很大。因此，最好的解決辦法，就是通過(guò)加大租賃房市場(chǎng)發(fā)展，有效增加租賃房供應(yīng)來(lái)解決。不然，大城市、中心城市的房?jī)r(jià)矛盾確實(shí)會(huì)越來(lái)越激烈，由此，還會(huì)帶動(dòng)其他城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

深圳提出的學(xué)習(xí)新加坡模式，無(wú)疑是比較有效的方法。一旦深圳的住房租賃市場(chǎng)得到較好的發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也會(huì)帶來(lái)積極作用。考慮到大城市、中心城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也需要一定時(shí)間，因此，明年大城市、中心城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)保持上漲趨勢(shì)，只有個(gè)別城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一些反復(fù)。其他城市的房?jī)r(jià)，從總體上講，可能要步入下降通道了，至少，增幅要會(huì)出現(xiàn)比較大的降低。而全國(guó)各大城市的整體房?jī)r(jià)增幅，應(yīng)當(dāng)維持在1%左右，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的城市會(huì)比今年減少一半以上，下降的城市則會(huì)比今年增加很多，真正形成整體格局趨于下降的態(tài)勢(shì)。

這也意味著，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題上，必須把握好政策的尺度，既要防止房?jī)r(jià)惡性上漲，也要防止房?jī)r(jià)突然下降，避免給市場(chǎng)造成大的波動(dòng)，從而推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。比較理想的狀態(tài)，就是保持多數(shù)城市房?jī)r(jià)溫和下降、小幅下降、持續(xù)下降。