今年2月6日，上海普陀區(qū)“中遠兩灣城”小區(qū)12000多戶居民獲知一個好消息：該小區(qū)前一任物業(yè)公司，即中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司，需要在法院判決生效之日起十日內向小區(qū)全體業(yè)主返還過去20年間多項費用結余。

此事在前段時間引起了網友地熱烈討論，很多人說這是別人家的小區(qū)，很是羨慕！

在羨慕別人的時候，我們要先弄清楚，這個小區(qū)能要求返還4000萬的法律知識點在哪？這些可能都是你不關心、不注意的法律常識！

一、小區(qū)的收益到底歸誰所有？小區(qū)的那些收益歸全體業(yè)主所有？

首先需要看是什么收益，如果是開發(fā)商名下資產所產生的收益，那么就歸開發(fā)商所有；如果這些資產委托了物業(yè)公司進行經營，物業(yè)公司就可以和開發(fā)商根據雙方的合同約定進行收益分配。但是，如果是小區(qū)業(yè)主公共部分產生的收益，就應當歸業(yè)主所有，不論是物業(yè)公司，還是開發(fā)商，都無權侵占。比如小區(qū)外墻的廣告、電梯間的廣告、公共綠地改造而來的停車位等這些公共部分所產生的收益都應該歸業(yè)主所有。

每個小區(qū)其實都有一些公共部分，比如民法典第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！泵穹ǖ涞诙倨呤鍡l第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！迸c此同時，民法典第二百八十二條明確規(guī)定了：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！?/p>

二、如果物業(yè)公司不作為，如何才能更換物業(yè)公司？

一般而言，如果想成功更換物業(yè)公司，業(yè)主們需要團結起來，召開業(yè)主大會，通過業(yè)主大會才能更換物業(yè)公司。實務操作中，往往需要首先成立業(yè)委會，有了業(yè)委會才能更好更有效地更換物業(yè)公司。

三、小區(qū)想成立業(yè)委會，有什么好的意見以及建議嗎？

第一、業(yè)主的組織工作難度大。本身現在業(yè)主之間就屬于比較松散的關系，不像幾十年前大家都很熟的鄰里關系。而且，很多業(yè)主其實對成立業(yè)委會或者團結起來維護業(yè)主的共同利益并不是很積極，很多人只是想坐享其成。而且往往缺乏足夠的利益驅動或激勵。

第二、即使組織起來未必能達到法定的表決比例，或者業(yè)主很作出共同決定。比如沒有全體業(yè)主名冊或業(yè)主清單，就沒法核算表決權。甚至有的小區(qū)可能開發(fā)商占的面積比例也比較大，這樣業(yè)主就更難通過決議。

第三、成立業(yè)委會面臨得不到開發(fā)商或物業(yè)公司的支持。成立業(yè)委會的驅動力往往是因為和開發(fā)商或物業(yè)公司之間產生了矛盾，希望能更好地去維護業(yè)主的利益。作為矛盾的相對方開發(fā)商或物業(yè)公司往往不太支持，甚至還會采取一些破壞行為。

所以，如果想成功更換物業(yè)公司，首先面臨的就是解決這三個難題，通過一些行之有效的方式方法來推動業(yè)委會的成立，進而成功更換物業(yè)公司。

比如可以通過政府信息公開等方式對公共部分進行調查核實。公共部分初步查清了，就可以讓更多的業(yè)主看到小區(qū)業(yè)主的共同利益，利益能帶來更多的驅動力，帶來更多的業(yè)主積極加入。就像我們曾經做過的一個北京別墅小區(qū)業(yè)主維權，這個小區(qū)的公共部分收益一年就高達三四千萬。比如還可以通過信息公開等方式挖掘開發(fā)商的一些違法違規(guī)點，通過相關的違法查處申請及訴訟獲取更多的和開發(fā)商談判的籌碼，進而推動開發(fā)商配合業(yè)委會的成立。