作者：孫鈺杰

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每一份合同之所以設(shè)立，旨在滿足每一方當(dāng)事人自己的合同目的。律師在為當(dāng)事人提供非訴訟法律服務(wù)的過(guò)程中，通常工作量占比最大的部分即是合同的起草和審核。

充分了解和掌握合同起草與審核的基本方法，有助于律師提升工作質(zhì)量與效率，同時(shí)給予客戶更好體驗(yàn)。合同審核與起草中，比較容易被忽略的是對(duì)合同目的條款的審查。

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一、案例解讀

我們來(lái)看一個(gè)關(guān)于房屋租賃合同糾紛的案例：

2019年4月20日，原告張某與被告趙某簽訂房屋租賃合同，約定原告租賃被告承租第三人管理的公有住房一套，用途為餐飲服務(wù)，租期自2019年4月20日至2021年4月20日，月租金3600元，押金4000元。雙方合同約定，任何一方不得擅自提前終止合同，否則視為違約。守約方有權(quán)單方解除租賃合同或要求違約方繼續(xù)履行本合同，并有權(quán)要求違約方支付一個(gè)月租金作為違約金。原告如約支付三個(gè)月租金及押金共14800元。

2019年4月29日，許昌市魏都區(qū)南營(yíng)門(mén)街市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)督管理所出具通知，對(duì)原告提交的許昌市魏都區(qū)張氏快餐店不予登記，理由為違反《許昌市市場(chǎng)主體住所經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記管理暫行辦法》有關(guān)“違反房屋安全使用管理規(guī)定和房屋租賃管理的規(guī)定，擅自改為生產(chǎn)、餐飲等的住宅樓房中的部分住宅房屋不得登記為住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）”的規(guī)定。

2019年5月14日，原告以EMS快遞的形式將解除函、鑰匙和電卡等退還被告，被告于2019年5月16日簽收。2019年5月14日，原告以被告承諾租賃房屋能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照而不能辦理，無(wú)法經(jīng)營(yíng)餐飲服務(wù)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，向法院起訴要求：確認(rèn)解除合同；判令被告向返還原告房屋租金及押金14800元；判令被告支付原告違約金3600元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

原告在租賃房屋時(shí)知曉涉案房屋為住宅，原告應(yīng)對(duì)房屋是否符合經(jīng)營(yíng)條件進(jìn)行合理考察和審慎決定。出租人應(yīng)在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)，是指應(yīng)保證租賃物具備應(yīng)有的適用價(jià)值，而非保證可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)登記。原告不能證明被告保證能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，合同目的不能實(shí)現(xiàn)的責(zé)任不在被告，屬原告違約。租賃合同屬于繼續(xù)性合同，原告確實(shí)不再使用涉案房屋,勢(shì)必造成資源的浪費(fèi)。

為充分發(fā)揮物的價(jià)值,減少財(cái)產(chǎn)浪費(fèi),維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和法律關(guān)系現(xiàn)狀穩(wěn)定，遵照民法的公平原則，準(zhǔn)許原告解除合同的請(qǐng)求,被告于2018年4月6日收到涉案房屋的鑰匙及《解除通知函》，法院確認(rèn)租賃合同于該日解除。2019年5月16日，被告已經(jīng)收到解除函及房屋鑰匙，在合同解除后，被告應(yīng)及時(shí)收回房屋以減少損失，被告拒不接收房屋，屬于擴(kuò)大損失，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的部分收取租金。綜合考慮另行出租房屋的合理閑置時(shí)間，酌定被告返還半個(gè)月租金1800元。

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二、關(guān)于“合同目的”的啟示

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合同目的，即合同雙方當(dāng)事人通過(guò)合同的訂立和履行，期望最終得到的東西、結(jié)果或者達(dá)到的狀態(tài)。合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)是允許合同解除的價(jià)值基礎(chǔ)，合同失去存在的功能性，繼續(xù)要求履行會(huì)造成社會(huì)資源浪費(fèi)。

本案中，馮某飛承租案涉房屋是為經(jīng)營(yíng)餐飲服務(wù)，這是訴爭(zhēng)合同的主要合同目的，因案涉房屋不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，所以合同目的不能實(shí)現(xiàn)。然而，法官雖然最終解除了合同，但原告依然需要為自己的違約行為賠償被告一定的損失。

原告簽訂該房屋租賃合同的目的很明確，如果原告能在簽訂合同時(shí)就將合同目的清晰的列入合同之中，那么，在合同履行過(guò)程中，該項(xiàng)合同目的便可約束被告，可依據(jù)合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由向法院請(qǐng)求解除合同。也就不會(huì)構(gòu)成違約，進(jìn)而也可以避免財(cái)產(chǎn)的損失。

通過(guò)查閱和分析，我們可以檢索到《民法典》中提出“合同目的”的條文有11處：

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第五百一十一條??當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

（一）……沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。

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第五百六十三條??有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

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第五百八十條??當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。

有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

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第五百八十七條??債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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第六百一十條??因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

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第六百三十三條??出賣人分批交付標(biāo)的物的，出賣人對(duì)其中一批標(biāo)的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以就該批標(biāo)的物解除。

出賣人不交付其中一批標(biāo)的物或者交付不符合約定，致使之后其他各批標(biāo)的物的交付不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以就該批以及之后其他各批標(biāo)的物解除。

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第七百二十九條??因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

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它們分別解決至少以下8個(gè)問(wèn)題：

1、雙方約定不明按照合同目的判斷。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)質(zhì)量、價(jià)款、履行地點(diǎn)、履行期限、履行方式、履行費(fèi)用的約定不明確，應(yīng)當(dāng)合同的目的來(lái)判斷，如合同內(nèi)容約定不明確應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律來(lái)判斷。

2、一方主張因不可抗力或遲延履行債務(wù)而解除合同時(shí)，依賴于合同目的的判斷。

3、一方違約，另一方主張與違約方解除合同時(shí)，依賴于合同目的的判斷。

4、一方主張沒(méi)收或返還定金時(shí)，依據(jù)合同目的的判斷。

5、買(mǎi)受人主張標(biāo)的物質(zhì)量不符合解除買(mǎi)賣合同時(shí)，依賴于合同目的的判斷。

6、買(mǎi)受人主張標(biāo)的物不符合約定解除合同時(shí)，依賴于合同目的的判斷。

7、承租人以租賃物部分或者全部毀損、滅失主張解除租賃合同時(shí)，依賴于合同目的的判斷。

8、雙方預(yù)見(jiàn)損失賠償范圍時(shí)，依賴合同目的的判斷。

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與合同的目的條款相比較，合同的其他所有條款，還沒(méi)有哪一條能夠起到如此廣泛和重大的作用。因此，合同目的條款也被稱為“合同條款之王”。我們?cè)谄鸩荨徍撕贤瑫r(shí)，合同中應(yīng)盡量有對(duì)“合同目的”的明確規(guī)定和準(zhǔn)確表述，以減少爭(zhēng)議、避免麻煩并占據(jù)主動(dòng)。

在參加高云教練的培訓(xùn)之前，我對(duì)合同目的條款重要性的認(rèn)識(shí)也是很淡薄，常常會(huì)忽視，而將精力主要放在了雙方的權(quán)利義務(wù)上。

這里我推薦高云教練的一個(gè)新課「合同高手成長(zhǎng)營(yíng)」。學(xué)習(xí)了高云老師的課程，我有一種醍醐灌頂?shù)母杏X(jué)，瞬間打開(kāi)了新的思維，進(jìn)入到一個(gè)全新的合同世界，看到涉及合同的問(wèn)題，不再有畏難心理，老師教授的思路清晰的浮現(xiàn)在腦海里。

希望在以后的學(xué)習(xí)和工作中繼續(xù)吸收消化高老師教授的知識(shí)，不斷提升自己的各項(xiàng)業(yè)務(wù)能力。

以上是我分享的所有內(nèi)容，歡迎大家批評(píng)指正。

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作者：孫鈺杰，北京兩高律師事務(wù)所鄭州分所實(shí)習(xí)律師。

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高云（本名汪宏杰），合同六法創(chuàng)始人，《民法典時(shí)代合同實(shí)務(wù)指南》主編。中國(guó)法學(xué)會(huì)法律文書(shū)研究會(huì)理事、中山大學(xué)法學(xué)院客座教授，廣州仲裁委員會(huì)仲裁員。1993年開(kāi)啟法律從業(yè)生涯，主要從事企業(yè)投融資，并購(gòu)重組和不良資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，歷任多家律所主任，上市公司法務(wù)總監(jiān)，合規(guī)官等職務(wù)，先后出版《思維的筆跡》、《公司法實(shí)務(wù)指南》等13本法律實(shí)務(wù)暢銷作品。

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