2020年的疫情對(duì)零售行業(yè)的打擊比較大，其中受影響最大的行業(yè)之一，是空調(diào)。

和很多商品不同，空調(diào)不僅需要送貨上門，還要上門安裝。疫情期間，都保持社交距離，空調(diào)這種相對(duì)“奢侈”的非必需品，盡量能不裝就不裝。新房交房也比較少，新家安裝空調(diào)的需求也都拖后。

這讓生產(chǎn)空調(diào)的家電廠商們，都坐不住了。

說(shuō)起空調(diào)，最知名的當(dāng)然是董小姐。

為了拯救銷量，董小姐親自進(jìn)入直播間帶貨，但收效甚微。反倒是美的集團(tuán)因?yàn)槎嘣D(zhuǎn)型比較順利，受到疫情的影響相對(duì)較小。

2020年半年報(bào)顯示，美的集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)收入1397億元，同比下降9.5%；歸母凈利潤(rùn)139.3億元，同比下降8.3%；格力電器上半年?duì)I業(yè)收入706億元，同比下滑28.2%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)63.6億元，同比下降53.7%。

很多人都知道美的是做空調(diào)的，其實(shí)它的小家電規(guī)模很大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：星空數(shù)據(jù)

再加上并購(gòu)的庫(kù)卡機(jī)器人等業(yè)務(wù)，美的在空調(diào)之外的業(yè)務(wù)做的繪聲繪色。

很少有人知道，美的還做地產(chǎn)。

90年代的創(chuàng)業(yè)家們，很多人在主營(yíng)業(yè)務(wù)開始賺錢后，都選擇了來(lái)錢快的地產(chǎn)。

比如海爾，比如美的。

在分析京東方的時(shí)候，星空君曾經(jīng)查到一份資料，京東方的創(chuàng)業(yè)者們一度也曾經(jīng)想轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)，但一心產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)的王東升拍板不做地產(chǎn)。

依靠?jī)?yōu)惠的政策，京東方拿到了很多低價(jià)帶補(bǔ)貼的地，用來(lái)大規(guī)模建設(shè)面板生產(chǎn)線，如果京東方同時(shí)搞房地產(chǎn)，很難想象，還有沒(méi)有耐心數(shù)十年如一日的堅(jiān)持技術(shù)升級(jí)。

對(duì)于現(xiàn)金流優(yōu)秀的企業(yè)，做地產(chǎn)容易上癮，這20多年來(lái)，地產(chǎn)公司來(lái)錢太快了。

美的也沒(méi)能免俗，2004年7月，何享健通過(guò)一家子公司取得順德威靈房產(chǎn)的控股權(quán)，更名為美的置業(yè)。從此，美的置業(yè)開始發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要面向廣東佛山地區(qū)）。

2020年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入209.4億元，同比增長(zhǎng)47%；歸母凈利潤(rùn)20.2億元，同比增長(zhǎng)14%；核心利潤(rùn)23.6億元，同比增長(zhǎng)25%。

和所有的地產(chǎn)公司一樣，美的置業(yè)也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房住不炒，降低杠桿，回籠資金。

有句老話，不要看他說(shuō)了什么，要看他做了什么。

最能拆穿地產(chǎn)公司謊言的報(bào)表，是現(xiàn)金流量表。

一、真相只有一個(gè)，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量表

地產(chǎn)公司做什么，才能算真的“房住不炒”呢？

賣房回籠的資金大于買地支付資金，道理不難理解，這是個(gè)硬杠杠。

由于地產(chǎn)公司的特殊性，營(yíng)收、利潤(rùn)指標(biāo)有多達(dá)數(shù)年的滯后性，一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)營(yíng)收和凈利潤(rùn)開始下滑的時(shí)候，說(shuō)明公司三四年前就已經(jīng)開始不行了。

能夠及時(shí)體現(xiàn)公司當(dāng)前運(yùn)營(yíng)情況的指標(biāo)，在現(xiàn)金流量表中。

讓我們欣賞一下美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~，除了2019年有小額正數(shù)，近年來(lái)都是大額負(fù)數(shù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：星空數(shù)據(jù)

這意味著，公司常年來(lái)買地的支出遠(yuǎn)大于售房的回籠資金。

半年報(bào)中，含蓄的透露出，公司實(shí)際上在悶聲增加土地儲(chǔ)備。

說(shuō)好的房住不炒呢？

二、三道紅線

今年，讓所有房地產(chǎn)公司瑟瑟發(fā)抖的消息，莫過(guò)于三道紅線。

半年報(bào)顯示，美的置業(yè)的三道紅線，觸及了兩道。一是資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）達(dá)到了81.1%；二是凈負(fù)債率高達(dá)136.7%。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%；

黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。

很多人對(duì)這個(gè)紅線有誤解，認(rèn)為只要增速不超就可以了。之前星空君分析某些地產(chǎn)公司的時(shí)候，有讀者質(zhì)疑。

雖然字面理解是對(duì)的，但是忽略了對(duì)金融機(jī)構(gòu)的更加嚴(yán)厲的限制。

在強(qiáng)有力的監(jiān)管下，由于銀行加強(qiáng)了風(fēng)控審查，碰到紅線的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上不可能在銀行借到錢了。

2020年上半年，公司借款多達(dá)561.1億元，銀行及其他貸款、債券分別占比78.7%、21.3%。

從利潤(rùn)表看，卻沒(méi)有利息支出。原來(lái)，公司把絕大多數(shù)借款利息都進(jìn)行了資本化。

半年報(bào)顯示，借款利率5.86%，資本化率5.81%。

所謂資本化，就是把利息計(jì)入待售的房產(chǎn)中，體現(xiàn)為在建工程或者存貨。

從財(cái)務(wù)角度，可以減輕對(duì)利潤(rùn)的影響。星空君分析的房地產(chǎn)公司中，資本化率比較高的，往往是上杠桿比較狠的。

雖然美的置業(yè)的資金相對(duì)充裕，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~巨額負(fù)數(shù)，隨著房地產(chǎn)防控越來(lái)越嚴(yán)格，對(duì)公司的壓力也比較大。

尤其是在三道紅線已經(jīng)觸線兩個(gè)的情況下，公司如何面對(duì)呢？

半年報(bào)里提出了近期的規(guī)劃，不出意外的話，還是優(yōu)先買地。

三、總結(jié)

從整體情況看，美的置業(yè)的資金鏈?zhǔn)窍鄬?duì)比較安全的。如果踏踏實(shí)實(shí)的回籠資金，能夠不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。

對(duì)比2020年半年報(bào)和2019年年報(bào)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率確實(shí)有所下降。但是這種下降和現(xiàn)金流量表的指標(biāo)形成背離，說(shuō)明公司的“房住不炒”流于形式，公司依然在冒著風(fēng)險(xiǎn)拿地。