基本案情

2017年4月25日，唐某新、申某章在北京市xx公證處辦理了公證《委托書》，受托人為曹某、劉某、肖某飛、孫某彬，其中公證《委托書》的主要內(nèi)容如下：委托人唐某新、申某章系夫妻關(guān)系，唐某新是涉案房屋的房屋所有權(quán)人，因委托人事務(wù)繁忙，故委托曹某、劉某、肖某飛、孫某彬?yàn)槠浯砣?，全?quán)代表其辦理涉案房屋有關(guān)事項(xiàng)。同日，張某通過銀行轉(zhuǎn)賬給唐某新3025600元。2017年5月31日，抵押人唐某新與抵押權(quán)人張某簽訂《主債權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)抵押合同》，合同顯示，主債權(quán)為310萬元，債務(wù)履行期限1個(gè)月，抵押不動(dòng)產(chǎn)為涉案房屋，擔(dān)保范圍為本金及利息，債務(wù)人為唐某新。同日，唐某新將100X號(hào)房抵押給張某并在房管部門辦理了抵押登記手續(xù)。

2017年8月23日，肖某飛代唐某新與陳某在北京市xx區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽署了《存量房屋買賣合同》，約定唐某新將涉案房屋出售給陳某，房屋建筑面積99.36平方米，成交價(jià)格為248萬元，房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為張某，出賣人于2017年8月24日前辦理抵押注銷手續(xù)。同日，張某注銷了涉案房屋的抵押登記。2017年8月25日，陳某取得涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書?，F(xiàn)涉案房屋由陳某占用。

一審?fù)徶?，唐某新認(rèn)為房屋交易價(jià)格明顯過低，并就此提交房屋價(jià)格網(wǎng)絡(luò)打印材料。陳某認(rèn)為該證據(jù)真實(shí)性無法核實(shí)，一審法院通過查詢我愛我家公司、鏈家公司等中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，顯示涉案房屋所在的小區(qū)房屋報(bào)價(jià)在每平方米5.4萬至6.7萬元之間。

裁判結(jié)果

法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是陳某與肖某飛代唐某新簽訂的房屋買賣合同的效力問題。關(guān)于陳某與肖某飛之間是否存在惡意串通的問題。

首先，從當(dāng)事人之間的關(guān)系及相關(guān)合同簽訂、履行過程等方面看，陳某與肖某飛在案涉合同簽訂前即相互認(rèn)識(shí)，肖某飛與張某在與案外人梁某的借貸關(guān)系中存在委托代理關(guān)系，陳某與梁某之間也存在與房屋買賣相關(guān)的委托代理關(guān)系。陳某與肖某飛簽訂的房屋買賣合同中也明確載明，涉案房屋設(shè)有抵押，抵押權(quán)人為張某，陳某應(yīng)知曉唐某新與張某存在債務(wù)關(guān)系。

其次，法院審查《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》的內(nèi)容，雙方對(duì)合同簽訂時(shí)間、逾期交房、逾期付款、逾期過戶、抵押權(quán)解押、違約責(zé)任等房屋交易關(guān)鍵環(huán)節(jié)及常規(guī)問題均未約定，據(jù)此，難以認(rèn)定雙方系正常交易，另定金支付時(shí)間約定為網(wǎng)簽之日，以及在未收到合同約定全部房款的情況下即將房屋過戶給陳某等情形也與通常的交易習(xí)慣不符。

再次，肖某飛所寫收條內(nèi)容存在矛盾，陳某關(guān)于筆誤的解釋過于牽強(qiáng)。另根據(jù)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值，合同約定的房屋交易價(jià)格也遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)價(jià)值。

最后，從案涉合同簽訂的形式分析，一審法院認(rèn)定系事先簽署空白合同，由肖某飛持該合同與陳某再簽署而形成并無明顯不當(dāng)。

綜上，法院認(rèn)為陳某與肖某飛簽訂《北京市存量房屋買賣合同》構(gòu)成惡意串通，損害了唐某新的合法權(quán)益。

關(guān)于唐某新出具授權(quán)委托書是否為其真實(shí)的意思表示問題。有效的民事法律行為必須意思表示真實(shí)，否則為無效民事行為。唐某新系涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，其向張某借款，并向肖某飛出具出售涉案房屋的授權(quán)委托書，授權(quán)肖某飛出售涉案房屋，實(shí)際上是一種擔(dān)保張某債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為，唐某新出具委托書的真實(shí)意思是為了實(shí)現(xiàn)借款，而非出售涉案房屋，從唐某新持續(xù)向張某賬戶償還借款的情形也可印證。另，張某利用唐某新急需得到借款，使得唐某新被迫迎合其意愿，不得已向肖某飛出具出售涉案房屋的公證授權(quán)委托書，難以認(rèn)定系出于唐某新本人的真實(shí)意愿。因此，唐某新出具委托書，授權(quán)肖某飛簽訂房屋買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及解除房屋抵押等權(quán)利，此民事行為因欠缺意思表示真實(shí)的一般有效要件，應(yīng)為無效民事行為。

綜上所述，法院判決：

一、肖某飛代理唐某新與陳某就涉案房屋所簽的《存量房屋買賣合同》無效；

二、陳某于判決生效之日起十日內(nèi)配合唐某新辦理將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記回唐某新名下的手續(xù)；

三、陳某于判決生效之日起十日內(nèi)將涉案房屋交還唐某新。

律師解析

房屋是中國(guó)人的安身之所，不少人一輩子為擁有一套房屋而努力奮斗。由于資金有限，許多人需要通過貸款買房或臨時(shí)租房的方式解決居住問題。由于房屋價(jià)值大、交易環(huán)節(jié)多，犯罪分子打起房屋的主意，利用房屋抵押、租賃或老年人以房養(yǎng)老的需求實(shí)施“套路”，因而在交易過程中，存在著各種不確定風(fēng)險(xiǎn)。

在抵押貸款的“套路貸”案件中，往往是放貸條件以及信用審核要求低,放款時(shí)間短，這具有很強(qiáng)的誘惑性。在被過戶的房子背后，通常都有三份公證書：

（1）賦予抵押借款合同強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證；

（2）全權(quán)售房委托公證;?

（3）解抵押公證。

在全權(quán)售房委托公證書上，委托的權(quán)限包括受托人可以代辦銀行還款手續(xù)；代理房地產(chǎn)的解押登記手續(xù)并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證；代為確定房屋價(jià)格、出售房產(chǎn)，并代收房款等。

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