近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量呈上升趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量各不相同，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾亦隨之增多。審判實(shí)務(wù)中，業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，但往往因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)、業(yè)主舉證困難等難以獲得法院支持。

基本案情

歐漫珊系北京市大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)“丹麥小鎮(zhèn)”項(xiàng)目×××房的業(yè)主，房屋建筑面積115.93平方米。2016年北京富源盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與恒富物業(yè)公司簽訂《富力華庭苑前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定由恒富物業(yè)公司為富力·華庭苑提供物業(yè)服務(wù)，涉案房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4元/平方米·月，交費(fèi)期間為交納一年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用所對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間，下一年度交費(fèi)時(shí)間為上一年度交費(fèi)期間屆滿前10日內(nèi)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。恒富物業(yè)公司為歐漫珊提供物業(yè)服務(wù)至今。歐漫珊未交納2016年12月31日至2021年12月31日物業(yè)費(fèi)27838.16元。庭審中，歐漫珊抗辯稱恒富物業(yè)公司服務(wù)不到位，并提交聯(lián)名信、照片等證據(jù)予以證明。恒富物業(yè)公司對(duì)聯(lián)名信認(rèn)可，對(duì)照片不予以認(rèn)可，認(rèn)為不能反映小區(qū)近期情況。

裁判結(jié)果

法院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。恒富物業(yè)公司為歐漫珊提供了物業(yè)服務(wù)，歐漫珊應(yīng)向恒富物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)。歐漫珊稱恒富物業(yè)公司不盡義務(wù)，并提供照片、聯(lián)名信予以證明。通過審查現(xiàn)有證據(jù)，可以確認(rèn)恒富物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中，存在瑕疵、物業(yè)服務(wù)工作不到位的情況，故對(duì)恒富物業(yè)公司要求歐漫珊全額支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院酌情予以扣減。判決如下：
一、歐漫珊于本判決生效之日起十日內(nèi)支付北京恒富物業(yè)服務(wù)有限公司2016年12月31日至2021年12月31日期間物業(yè)費(fèi)26446.25元；

二、駁回北京恒富物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

律師觀點(diǎn)

通過上述對(duì)于支持適當(dāng)減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成功案例研究可知，實(shí)踐中對(duì)于物業(yè)公司提供的服務(wù)不達(dá)標(biāo)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的認(rèn)定還是相對(duì)比較嚴(yán)格的。

但我們不難總結(jié)出作為業(yè)主在此類案件中可以重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)方面：首先，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同階段，應(yīng)盡可能將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確化，使物業(yè)服務(wù)瑕疵有具體的參照標(biāo)準(zhǔn)；其次，在物業(yè)服務(wù)合同履行階段，善于固定證據(jù)，對(duì)于服務(wù)瑕疵的相關(guān)證據(jù)，如拍攝的錄像和相片，要顯示具體的時(shí)間和地點(diǎn)；最后，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴至法院階段，要學(xué)會(huì)利用權(quán)利機(jī)關(guān)開具的相關(guān)證據(jù)材料，佐證物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在服務(wù)瑕疵。同時(shí)，如果物業(yè)公司引起了業(yè)主群體性拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，那么會(huì)一定程度上促使物業(yè)公司舉證證明其確實(shí)全面、適當(dāng)履行了合同約定的職責(zé)。

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