【案情簡介】

張某某作為被拆遷人與拆遷人A市B鎮(zhèn)人民政府簽訂《A市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》，張某某安置得到訴爭房屋。2009年8月4日，三申請人（乙方）與張某某（甲方）簽訂《A市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（訴爭房屋），房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為82萬元。三申請人分別于2009年8月2日給付2萬元、2009年8月4日給付70萬元、2010年4月5日給付2萬元、2011年7月8日給付1萬元，共計給付張某某房款75萬元。

另查明，張某某之父母、之祖父祖母、之外祖父祖母均已死亡。張某某于1983年5月13日出生，無婚姻登記，于2013年3月28日死亡。

【裁判規(guī)則】

房屋買賣合同履行過程中，房屋出賣人死亡的，除雙方另有約定外，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系不終止。房屋出賣人有繼承人且繼承人未放棄繼承，買受人請求繼承人協(xié)助繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，未放棄繼承之繼承人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。買受人未支付全部價款的，應(yīng)向未放棄繼承之繼承人支付剩余房屋價款。房屋出賣人沒有繼承人，或繼承人均放棄繼承的，買受人可以向法院申請認定財產(chǎn)無主的特別程序取得房屋所有權(quán)。買受人未支付全部價款的，應(yīng)繳納剩余房屋價款作為國有財產(chǎn)。

【裁判理由】

法律規(guī)定公民合法的民事權(quán)益受法律保護。張某某生前是系爭房屋唯一、合法的安置人，現(xiàn)并無證據(jù)證明其在與三申請人簽訂系爭房產(chǎn)買賣合同時為無民事行為能力或限制民事行為能力人，故其有權(quán)依法對系爭房屋作出處分。張某某生前與三申請人為系爭房屋簽訂的買賣合同系雙方真實的意思表示，并無違法之處，張某某生前依法已經(jīng)完成的簽約行為，不應(yīng)因張某某的死亡而歸于無效，故該合同合法有效。現(xiàn)由于出售人張某某的死亡導(dǎo)致該合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)保護已經(jīng)按約履行了給付相當(dāng)部分房款的、并無過錯的三申請人的合法權(quán)益?，F(xiàn)查明張某某生前未婚、無子女、無繼承人，法院針對其遺產(chǎn)的一年公告期間已經(jīng)屆滿，上述財產(chǎn)仍然無人認領(lǐng)。

按照我國《繼承法》的規(guī)定，無人繼承又無人受遺贈的遺產(chǎn)，本應(yīng)該歸國家所有，三申請人與張某某關(guān)于系爭房屋的買賣合同已經(jīng)部分得到了履行，基于此，現(xiàn)三申請人要求按照與張某某簽訂的房屋買賣合同向國家履行其支付剩余房款的義務(wù)，系爭房屋歸三申請人所有，該請求既未損害國家利益、社會公共利益和第三人的利益，也未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合理合法，予以準(zhǔn)許。

【大碩說法】

房屋買賣合同履行過程中，房屋出賣人死亡的，買受人有權(quán)要求出賣人之繼承人協(xié)助繼續(xù)履行合同。如出賣人沒有繼承人，或繼承人均放棄繼承的，買受人可以通過向法院申請認定財產(chǎn)無主的特別程序取得房屋所有權(quán)。