金地集團(tuán)昨晚發(fā)布了年報，凈利潤增長3.2%，扣非凈利潤增長8.1%，分紅率繼續(xù)維持30%，現(xiàn)價股息率5.83%，小七認(rèn)為這是一份中規(guī)中矩符合預(yù)期的成績單，但近兩年金地的股價走勢極其弱勢，跌幅達(dá)到13.3%，跑輸滬深300指數(shù)34.5%，是小七目前所有A股持倉中唯一的一只浮虧股。市場對金地的預(yù)期仿佛像是會隨時暴雷，凈利潤開始下降，所以從這個角度考慮，金地的這份年報已經(jīng)顯得有些超預(yù)期了。

利潤表

先來看看利潤表，2020年地產(chǎn)股財報的共性就是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的快速下滑，金地也不例外，毛利率由41.3%下降到了33.6%，這也是為什么金地營收增長32.4%但凈利潤只增長3.2%的第一大原因，為了消化16、17年的高價地，這幾年像金地、保利這樣的純開發(fā)商（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收占比超過90%）唯一的出入就是以量補(bǔ)價，好在金地近幾年的銷售增速維持的非常不錯，2020年銷售收入達(dá)到了2427億元，按照金地53%的權(quán)益比例來算，兩年后金地的營業(yè)收入大概率能達(dá)到1300億左右的水平，營業(yè)收入復(fù)合增速達(dá)到25%左右，所以即使未來兩年毛利率繼續(xù)小幅下滑，我依然對金地繼續(xù)維持凈利潤的增長充滿信心。

除了毛利率下滑以外，今年金地還在年報中計提了6.4億的資產(chǎn)減值損失，主要來自于貴陽、廣州、鄭州等幾個樓盤產(chǎn)生的4.67億的存貨減值準(zhǔn)備，對于一家840億營收的房地產(chǎn)公司來說，一年計提6.4億的減值我覺得很正常，減值營收比為0.76%，你不可能要求他拿的每一塊地都是賺錢的，一家公司總要有容錯機(jī)制，否則發(fā)展過程中就會變得束手束腳，只要將減值營收比控制在一個較低的范圍內(nèi)就可以了。

但反觀同是金字輩的金茂，去年營收為600億，但資產(chǎn)減值損失卻高達(dá)43.8億，減值營收比高達(dá)7.3%，差不多是金地的十倍，這樣的公司我就會選擇避開，因為我覺得冰凍三尺，非一日之寒，如果你在廚房里看到一只蟑螂，那隨著時間流逝，你就會看到這只蟑螂的親戚，就像銀行股里的民生銀行，你永遠(yuǎn)不知道它的資產(chǎn)質(zhì)量是已經(jīng)到底了還是在加速毀滅的過程中。

接下來再來說說金地在房企中獨一檔的亮點，那就是他的財務(wù)費(fèi)用竟然是個負(fù)數(shù)，增加了5億元的稅前利潤，原因主要在于金地的融資成本極低，加權(quán)平均融資成本為4.74%，僅略高于華潤、中海這樣的大型央企，而且他還會將這些低成本的資金加息拆借給關(guān)聯(lián)公司獲取利息收入，2020年金地的關(guān)聯(lián)方利息收入就達(dá)到了27.28億元。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

再來看看金地年報中披露的一些房地產(chǎn)專項數(shù)據(jù)，關(guān)于金地2020年的銷售端表現(xiàn)，我之前已經(jīng)單獨寫過《萬科保利金地2020年銷售業(yè)績簡評》了，今天就不多說了。

金地在Top20房企里一直屬于做賬保守，低杠桿率的代表，這一點和萬科保利很像，金地2020年的利息資本化率僅為48.3%，比萬科的50.9%還要低，凈負(fù)債率為62.53%，現(xiàn)金短債比為1.21，三條紅線均未超標(biāo)，屬于綠檔企業(yè)，為將來積極拿地提供了財務(wù)保障。

在拿地方面，金地2020年權(quán)益拿地金額達(dá)到697億元，同比增長24.91%，保持著擴(kuò)張趨勢，由于拿地主要集中在一二線城市，所以拿地單價達(dá)到了8,573元/平，同比上升36.13%，那推斷未來幾年金地的銷售單價也應(yīng)該會開始加速上漲，否則毛利率就會進(jìn)一步吃緊了。

年報中另外一大看點就是金地給出了2021年的竣工和銷售目標(biāo)，其中目標(biāo)竣工面積為1362萬平，同比2020年增長23.48%，說明今年應(yīng)該是個結(jié)算大年，而銷售金額目標(biāo)定為2,800億元，同比增長15.37%，從目前來看，要完成這個目標(biāo)基本毫無難度，因為金地今年一季度銷售金額就已經(jīng)達(dá)到了686億元，同比增長143%，距離完成目標(biāo)還差2,114億元，而金地去年后三個季度的累計銷售金額為2,144億元，所以接下來9個月只要維持去年的銷售金額就能輕松達(dá)到目標(biāo)，小七個人預(yù)計金地今年的銷售金額有希望沖擊一下3,000億元大關(guān)。

總的來說，金地這份年報符合預(yù)期，毛利率的下滑和資產(chǎn)減值損失都在意料之中，去年，今年，明年對純開發(fā)商來說可能都是用營收增速來對沖毛利率下滑的以量補(bǔ)價年，直到毛利率下降到一個穩(wěn)定水平，這時候就非常凸顯各家房企打造產(chǎn)品以及費(fèi)用管控的能力。
金地目前PE為5.21，PB為0.94，股息率為5.83%，對于金地的資產(chǎn)質(zhì)量來說，目前這個估值我認(rèn)為已經(jīng)沒有多大下跌空間了，而我對金地的預(yù)期收益率和萬科一樣，就是股息率+凈利潤增長率，那今年的預(yù)期收益率就是5.83%+3.20%=9.03%，而今年到現(xiàn)在金地股價還下跌了11.1%，所以小七肯定不會對其進(jìn)行減倉，具體的加倉減倉點詳見更新后的《21只持倉股的買賣點》