西安的李女士于2019年買的新房，收房時(shí)請(qǐng)來(lái)裝修公司幫忙一起驗(yàn)收，但裝修公司卻發(fā)現(xiàn)房屋的承重梁開裂，屋內(nèi)其他幾處墻體也存在裂縫。經(jīng)過(guò)鑒定，李女士所購(gòu)買的這套房屋安全性不達(dá)標(biāo)，一年多的時(shí)間過(guò)去了，房屋仍未修好，目前開發(fā)商正在維修，預(yù)計(jì)五月可以結(jié)束。

實(shí)操中，我也接觸過(guò)很多房屋存在大大小小的質(zhì)量問(wèn)題，有的房屋因?yàn)橐粓?chǎng)大雨由精裝房變成了毛坯房，有的房屋只是存在一些小瑕疵。

不同程度的問(wèn)題，解決問(wèn)題的方式有所差異。

第一類：最嚴(yán)重的情況，當(dāng)屬房屋主體結(jié)構(gòu)（例如：承重梁、承重墻等）出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。這種問(wèn)題會(huì)直接影響房屋的安全性。實(shí)操中，遇到過(guò)很多房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題，甚至整個(gè)樓都倒了的狀況。如果房屋的安全性不達(dá)標(biāo)，業(yè)主可以退房。

第二類：房屋主體結(jié)構(gòu)沒(méi)問(wèn)題，但是房屋存在的問(wèn)題比較嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法正常使用的情況。例如外墻防水沒(méi)有做好，導(dǎo)致室內(nèi)漏水、滲水，墻皮嚴(yán)重發(fā)霉，甚至開裂，需要重新做防水層。

第三類：常見的質(zhì)量問(wèn)題。例如：踢腳線開裂了，門縫太大，墻體有裂紋等。此類問(wèn)題并不影響居住，通?？梢酝ㄟ^(guò)維修來(lái)解決。

針對(duì)第一、二類情況，如果已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，影響業(yè)主居住或者無(wú)法正常使用，業(yè)主可以視情況選擇退房，也可以要求開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的維修和賠償。如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，一方面可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，同時(shí)也可以拒絕收房，要求賠償或者補(bǔ)償。因此，李女士做過(guò)鑒定后，房屋的安全性不達(dá)標(biāo)是可以主張退房或者拒絕收房的。

李女士在發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題后，給房屋做了鑒定，這一做法是正確的。

遇到房屋存在問(wèn)題的情況，業(yè)主還可以通過(guò)以下方式維護(hù)自己的權(quán)益

一、取證工作要做好。通常情況下，開發(fā)商并不會(huì)配合業(yè)主的取證工作，但是無(wú)論采取什么樣的方式方法，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一定要及時(shí)進(jìn)行拍攝、記錄。前期督促開發(fā)商履行職責(zé)階段，最好采取用EMS郵寄書面函件的形式，要求開發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù)。同時(shí)保留好EMS郵寄的證據(jù)，例如快遞回執(zhí)單等。

二、做鑒定。可以請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但是通常做鑒定的成本較高。并且最好是開發(fā)商出資找鑒定機(jī)構(gòu)，否則開發(fā)商最終很有可能不承認(rèn)鑒定的結(jié)果。但即使開發(fā)商不承認(rèn)影響也并不大。另外，還有可能存在第三方鑒定機(jī)構(gòu)不公允的情況，例如業(yè)主和開發(fā)商同時(shí)找的鑒定機(jī)構(gòu)，但是鑒定機(jī)構(gòu)偏袒某一方的情況在以往的案例中并不罕見。

三、政府信息公開申請(qǐng)與核實(shí)。業(yè)主可以通過(guò)政府信息公開等方式去調(diào)取整個(gè)項(xiàng)目背后的開發(fā)手續(xù)，規(guī)劃圖紙等材料，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全方位、深層次的了解，或許會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的問(wèn)題。業(yè)主做到知己知彼，也可以增加談判的籌碼。

四、可以通過(guò)違法查處等方式申請(qǐng)住建等部門對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題和可能存在的違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理。必要的時(shí)候，可通過(guò)訴訟的方式進(jìn)一步來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。并且，在民事訴訟過(guò)程中也可以申請(qǐng)鑒定。

五、談判。可以在上述法律手段的基礎(chǔ)上和開發(fā)商之間展開談判，通過(guò)談判解決問(wèn)題。當(dāng)然，談判是需要籌碼的，而上述法律手段就是獲取籌碼的一些方式方法。

這里說(shuō)一個(gè)冷知識(shí)，商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，一定要在保修期內(nèi)提出維修，一旦過(guò)了保質(zhì)期，再提出維修可能會(huì)更麻煩。

商品房質(zhì)量問(wèn)題可謂是防不勝防，所以在收房時(shí)大家一定要仔細(xì)觀察。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后可以根據(jù)上述分類具體分析房屋目前的狀況，采取相應(yīng)的解決措施。如果存在比較復(fù)雜的問(wèn)題或者拿不定主意的情況，歡迎大家留言或者私信提問(wèn)，我們看到后會(huì)及時(shí)回復(fù)大家。