專題：房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)

　　住房市場化改革以來新增住房供應(yīng)持續(xù)大幅提高，新增住房越來越向京廣和京九線沿線城市集中，西部個別中心城市新增住房也保持了大幅提高。

　　經(jīng)過價格水平調(diào)整后的真實房價上漲過快，超過了大多數(shù)其他發(fā)達(dá)國家工業(yè)化高峰期的平均真實房價漲幅。中低收入購房者面臨的房價收入比過高，一線城市尤甚。

　　住房供給彈性成為刻畫城市特征的關(guān)鍵因素。

? ? ? ?一線城市住房供給缺乏彈性，生產(chǎn)率/收入提高導(dǎo)致了房價和城市生活成本更加劇烈的上升，人口流入和城市擴(kuò)張放緩，成為瓶頸城市；

? ? ? ?部分二線城市在城市競爭中處于有利地位，生產(chǎn)率進(jìn)步較快，住房供給相對富有彈性緩解了生產(chǎn)率提高帶來的房價上漲壓力，人口流入加速，成為擴(kuò)張城市；

? ? ? ?眾多中小城市在城市競爭中處于不利地位，生產(chǎn)率進(jìn)步受阻，住房供給雖具有彈性且房價不高，還是難以留住產(chǎn)業(yè)和吸引人口，成為空巢城市。

　　房地產(chǎn)市場的需求端，主導(dǎo)力量是生產(chǎn)率引力，人口流向城市當(dāng)中生產(chǎn)率更高的工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門；對服務(wù)類需求提升引致的居住消費升級、住房抵押貸款的普及和家庭小型化對住房需求增長的影響日漸擴(kuò)大。債務(wù)主導(dǎo)型的金融體系和缺少個人養(yǎng)老金賬戶強(qiáng)化了房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性和投資需求。對房地產(chǎn)市場需求端的各種政策管制在特定時間內(nèi)限制了房地產(chǎn)需求。

　　房地產(chǎn)市場的供給端，主導(dǎo)力量是住宅土地供給，特大城市都市圈的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套不到位制約了特大城市的住房供給改善。保障房建設(shè)增加了整體房地產(chǎn)市場的供給，分布與人口流向不一致。

　　開發(fā)商對市場預(yù)期更加謹(jǐn)慎，在房地產(chǎn)市場集中度提升的共同作用下，囤地囤房不再流行，加快周轉(zhuǎn)成為主流，這有助于壓平房地產(chǎn)投資和價格波動幅度。

　　房住不炒，立足點是發(fā)展權(quán)益類資本市場和個人養(yǎng)老金，降低房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)投資屬性。囤地囤房不再流行的環(huán)境下，對開發(fā)商貸款的過度限制不僅沒有必要，而且會遏制供給和抬高房價。

　　遏制高房價，立足點是

（1）增加特大城市和一線城市住宅用地供給；

（2）提高大都市圈的公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，實現(xiàn)郊區(qū)對中心城區(qū)的替代；

（3）對特大城市低收入群體的住房基本保障措施。

　　房價上漲改變了企業(yè)面臨的要素相對價格，對企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的調(diào)整壓力，然而考慮到企業(yè)的各種應(yīng)對措施以后，房價上漲對真實產(chǎn)出的負(fù)面影響有限，影響程度取決于要素市場流動性。房價上漲帶動住房供應(yīng)上升，推動城市化進(jìn)程并帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對企業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。綜合來看，房價上漲與企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系因城市而異。

　　房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，對住房和其他消費品替代彈性較低的家庭將不得不因為高房價減少其他消費開支。房價上漲帶動住房供應(yīng)上升，推動城市化進(jìn)程并帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對收入和消費有促進(jìn)作用。綜合考慮，房價上漲與消費之間的關(guān)系因城市而異。

　　住房供給彈性是房價上漲對企業(yè)經(jīng)營和居民生活影響的關(guān)鍵。給定生產(chǎn)率進(jìn)步，住房供給富有彈性意味著房價上漲得到緩解的同時企業(yè)和居民得到更多發(fā)展機(jī)遇，缺乏彈性則意味著高房價得不到遏制且難以收獲規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益。

轉(zhuǎn)載目的：

了解城市的房價 需求彈性