編者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“歷史簿”。就此，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃#地產(chǎn)年鑒#系列，復(fù)盤典型房企過(guò)往一年的跌宕起伏。是為第二篇，融創(chuàng)加減法。

作者 | 陳盼盼? ? ? ?

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在大手筆收并購(gòu)、銷售規(guī)模突破五千億之后，2020年，融創(chuàng)中國(guó)的步子明顯慢了下來(lái)。

“今年我們是最從容的一年”， 融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上頗為欣慰地談到。

與之形成鮮明對(duì)比的是，2020年地產(chǎn)行業(yè)的 “動(dòng)蕩不安”。上半年，疫情“橫空出世”，售樓處被迫關(guān)閉，房企銷售遭受重創(chuàng)。下半年，融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”醞釀而生，行業(yè)現(xiàn)有游戲規(guī)則被迫改變，高杠桿擴(kuò)張時(shí)代落幕。

在此背景下，融創(chuàng)的這份“從容”來(lái)之不易，卻也在意料之中。去年年初，孫宏斌提出2020年融創(chuàng)要做三件事情：降融資成本，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)慎拿地（拿對(duì)地方、拿對(duì)時(shí)間）。

減法：降杠桿 慎拿地

數(shù)據(jù)顯示，近五年，融創(chuàng)的融資成本介于6%-8%之間。年初業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌表示，“融資成本還有下降空間，接下來(lái)將有非常明確的降低融資成本的動(dòng)作?！?/p>

2020年，融創(chuàng)通過(guò)提高銀行類融資占比、把握公開市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)、提前償還融資成本高的信托借款的方式來(lái)優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。在公開市場(chǎng)方面，上半年融創(chuàng)先后發(fā)行了兩筆為期4年和5年的公司債，發(fā)行總額合計(jì)73億元，票面利率僅4.78%和5.60%，新增融資成本較2019年末下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。下半年，融創(chuàng)贖回近3.2億美元優(yōu)先票據(jù)，節(jié)省了利息成本。

優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，孫宏斌稱，2020年融創(chuàng)需要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，賣掉酒店、商業(yè)甚至一些樂園資產(chǎn)。不過(guò)，讓業(yè)內(nèi)沒想到是，融創(chuàng)優(yōu)先賣掉的資產(chǎn)卻是金科股份。2020年4月，融創(chuàng)將所持的11%金科股權(quán)轉(zhuǎn)給紅星集團(tuán)，主動(dòng)退出“金科控制權(quán)”之爭(zhēng)。后經(jīng)多次減持，融創(chuàng)所持金科股份降至5%以下，并借此套現(xiàn)上百億元，獲得了翻倍投資回報(bào)。

踏準(zhǔn)周期、抓住窗口期拿地，是融創(chuàng)躋身行業(yè)前列的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。進(jìn)入2020年，融創(chuàng)判斷，上半年不是很好的拿地機(jī)會(huì)，下半年和明年上半年的機(jī)會(huì)好一點(diǎn)?；诖?，上半年，融創(chuàng)嚴(yán)控拿地節(jié)奏，不拿熱門、高價(jià)土地，而是以合理價(jià)格擇優(yōu)補(bǔ)充了少量土地。相對(duì)應(yīng)的，融創(chuàng)新增土儲(chǔ)同比大幅下降64%。下半年，融創(chuàng)在拿地上繼續(xù)保持審慎，但有所“回溫”。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，12月，融創(chuàng)斥資160億元在寧波、嘉興、鄭州、沈陽(yáng)、紹興等地拿地。

敢于嚴(yán)控拿地節(jié)奏的背后是融創(chuàng)充足的土地儲(chǔ)備。截至2020年中期，融創(chuàng)總土儲(chǔ)約2.48億平方米，貨值超過(guò)3萬(wàn)億，足以支持融創(chuàng)未來(lái)3至5年的高質(zhì)量發(fā)展。

謹(jǐn)慎拿地亦為融創(chuàng)降負(fù)債提供了有力支持。2020年上半年，融創(chuàng)有息負(fù)債合計(jì)3203.3億元，較2019年末降低了19.7億元；資產(chǎn)負(fù)債率86.56%，較2019年末下降4.28個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率149%，較2019年末下降23.3個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，融創(chuàng)還拓寬融資思路，于年初通過(guò)配股融資80億港元，降低負(fù)債率，優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。年底，融創(chuàng)又與新加坡政府投資公司（GIC）簽訂投資協(xié)議，共同成立總規(guī)模為70億元的房地產(chǎn)投資基金，專注投資中國(guó)一、二線核心城市的高端住宅項(xiàng)目。此舉讓融創(chuàng)在降低負(fù)債率的同時(shí)，保持了資金充裕。

實(shí)際上，從2019年開始，融創(chuàng)就一直在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿。融創(chuàng)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德提出，2020年底，爭(zhēng)取將凈負(fù)債率降至120%，進(jìn)而在2021年降至100%以下。

去年8月，監(jiān)管層為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，出臺(tái)了“三道紅線”融資新規(guī)，將不少房企打了個(gè)措手不及。而對(duì)于早早“未雨綢繆”降杠桿的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，一切顯得從容許多。

加法：提利潤(rùn) 擴(kuò)“新路”

融創(chuàng)的從容，還來(lái)自于業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。受到疫情影響，融創(chuàng)曾連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)單月銷售額同比下跌。但憑借全年可達(dá)8200億元的可售貨源，融創(chuàng)銷售業(yè)績(jī)迅速恢復(fù)，五月起連續(xù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額同比增長(zhǎng)，七月單月實(shí)現(xiàn)合約銷售額522.5億元，同比增長(zhǎng)26.97%。2020年全年，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5752.6億元，同比增長(zhǎng)3.42%，穩(wěn)居行業(yè)第四。

不過(guò)對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，規(guī)模已不是發(fā)展重點(diǎn)。孫宏斌強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)已達(dá)到一定的規(guī)模，銷售額的增加是必然，但不是重點(diǎn)，利潤(rùn)才是第一位的，“要以穩(wěn)健、安全、均衡為重點(diǎn)，不斷提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，最終來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提高”。

在此管理邏輯下，2020年中期，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)130.4億元，同比提升3%；公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億元，同比增長(zhǎng)約6.5%；母公司凈利潤(rùn)率14.2%，同比提升80個(gè)基點(diǎn)。

此外，2020年，融創(chuàng)還將很大的一部分心思放在培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)上，其中，物業(yè)服務(wù)和文旅板塊的表現(xiàn)尤為搶眼。

去年5月，融創(chuàng)服務(wù)宣布完成了對(duì)開元物業(yè)的收購(gòu)和對(duì)環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)的整合，在豐富融創(chuàng)服務(wù)業(yè)態(tài)的同時(shí)，構(gòu)建了融創(chuàng)服務(wù)的子品牌。6月，融創(chuàng)服務(wù)與陽(yáng)光郡置地集團(tuán)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，鎖定了其大量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目。

截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積為2.32億平方米，業(yè)務(wù)范圍覆蓋29個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的127個(gè)城市；在管總建筑面積達(dá)1.05億平方米，覆蓋全國(guó)26個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的78個(gè)城市。

去年8月6日，融創(chuàng)中國(guó)宣布分拆融創(chuàng)服務(wù)赴港上市，同時(shí)發(fā)布招股文件，正式啟動(dòng)上市計(jì)劃。11月19日，融創(chuàng)服務(wù)正式登陸港交所，自此孫宏斌旗下又多了一個(gè)上市平臺(tái)。上市首日，融創(chuàng)服務(wù)股價(jià)高漲21.9%，市值超424億元。汪孟德表示，融創(chuàng)服務(wù)上市后，對(duì)集團(tuán)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升凈資產(chǎn)、降負(fù)債率有很大支持。

不同于拿地方面的謹(jǐn)慎，融創(chuàng)一直沒有停下并購(gòu)文旅項(xiàng)目的步伐。6月，融創(chuàng)接手山水文園的嘉興六旗樂園項(xiàng)目，與浙江省嘉興市海鹽縣人民政府共同開發(fā)建設(shè)海鹽濱海國(guó)際度假區(qū)——杭州灣融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目。

與此同時(shí)，孫宏斌頻繁與各地方政府領(lǐng)導(dǎo)見面洽談，視察項(xiàng)目，推進(jìn)多個(gè)文旅項(xiàng)目的簽約和落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，融創(chuàng)相繼與成都市金牛區(qū)政府、西安藍(lán)田縣、云南曲靖市、浙江紹興、山東青島等就文旅合作簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，并推進(jìn)了河南中原文旅城、武漢甘露山文旅城、廣西柳州螺螄粉小鎮(zhèn)主題樂園、深圳寶安冰雪文旅城、哈爾濱融創(chuàng)冰雪影都等項(xiàng)目加速落地。

截至2020年6月，融創(chuàng)文旅已在國(guó)內(nèi)布局12座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、25個(gè)文旅小鎮(zhèn)、8個(gè)會(huì)議會(huì)展中心，涵蓋49個(gè)樂園、48個(gè)商業(yè)、近150家高端酒店。