2022年最后一個(gè)月，受到疫情放開影響，大面積感染使得樓市購(gòu)買力大幅降低，市場(chǎng)萎靡不振。

加上年終樓市大促，12月的房?jī)r(jià)更是大幅下降，具體表現(xiàn)如何，下文便做解析。

而2022年一整年來(lái)看，昆明房?jī)r(jià)除了8月有小幅回暖外，其他各月都呈現(xiàn)下探態(tài)勢(shì)，在12月到達(dá)低谷，具體情況且看下文。

首先來(lái)看看昆明12月房?jī)r(jià)地圖，此次采集區(qū)域依然為21個(gè)，南至?xí)x寧環(huán)湖片區(qū)，西至安寧片區(qū)，東至空港滇中片區(qū)，北至山水新城片區(qū)。（注：房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為昆明房協(xié)提供的備案價(jià)格，與開發(fā)商售樓部報(bào)價(jià)有出入為正?，F(xiàn)象）

根據(jù)昆明房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在昆明采集數(shù)據(jù)的21個(gè)區(qū)域中，12月新房均價(jià)為13200元/㎡（11月為13226元/㎡），環(huán)比下降0.19%，整體降幅并不大。

12月房?jī)r(jià)地圖

從區(qū)域看，12月房?jī)r(jià)高于13200元/㎡平均價(jià)格的區(qū)域增至11個(gè)；均價(jià)超20000元/㎡的區(qū)域僅有中心區(qū)、草海片區(qū)，中心區(qū)則超越草海片區(qū)成為昆明均價(jià)最高的板塊。

（12月房?jī)r(jià)熱力圖）

從區(qū)域房?jī)r(jià)熱力圖來(lái)看，12月房?jī)r(jià)萬(wàn)元以下的區(qū)域減少至5個(gè)，分別是金馬、空港滇中、太平新城、安寧、呈貢。

房?jī)r(jià)最低的是安寧，均價(jià)僅5645元/㎡。意外的是，呈貢在這個(gè)月竟然跌到了萬(wàn)元以下。

再來(lái)看漲跌情況，21月個(gè)區(qū)域的漲跌情況都較為明顯。

21個(gè)區(qū)域中，環(huán)比價(jià)格上漲的區(qū)域有11個(gè)，下跌的區(qū)域?yàn)?0個(gè)，上漲區(qū)域比11月減少一個(gè)（10月上漲區(qū)域有12個(gè)，下跌區(qū)域9個(gè)）。

12月漲幅最大的都是本身均價(jià)較低的區(qū)域，其中空港滇中均價(jià)環(huán)比上漲了31.62%。其次是金馬區(qū)域和經(jīng)開區(qū)域，漲幅分別達(dá)到了18.62%和12.9%，漲幅相比過(guò)去幾個(gè)月都很明顯。

降幅最大的是太平西山，環(huán)比下跌25.81%，5157 元/㎡的均價(jià)，已經(jīng)是今年最低點(diǎn)了，均價(jià)已經(jīng)不到昆明市均價(jià)的一半。其次是前衛(wèi)區(qū)域和草海，前衛(wèi)環(huán)比下跌-16.87%，草海環(huán)比下跌-14.46%。

（圖源昆明房協(xié)公眾號(hào)）

12月份，昆明賣的好的項(xiàng)目還是那些熟悉的身影，根據(jù)房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12月昆明主城高層銷售金額排名前三的是萬(wàn)科城、萬(wàn)科500里和萬(wàn)科公園城市，3個(gè)項(xiàng)目除了萬(wàn)科500里單價(jià)超過(guò)15000元/㎡外，余下兩個(gè)項(xiàng)目均低于15000元/㎡。

洋房中，銷售金額排名前三的是中海云麓九里、中鐵諾德山海春風(fēng)和中鐵建山語(yǔ)桃園，其中中鐵諾德山海春風(fēng)均價(jià)最高，達(dá)26223元/㎡；別墅產(chǎn)品銷售金額排名前三的是美的順城府、昆明融創(chuàng)文旅城和筑友雙河灣。

看完12月房?jī)r(jià)之后，接下來(lái)就總結(jié)一下整個(gè)2022年昆明的房?jī)r(jià)（由于房協(xié)的數(shù)據(jù)來(lái)源是從3月開始的，整體就只討論3月之后的）。

（2022年3-12月房?jī)r(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房協(xié)）

根據(jù)昆明房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在昆明采集數(shù)據(jù)的21個(gè)區(qū)域中，從3月有數(shù)據(jù)開始昆明房?jī)r(jià)就直線下跌，僅在8月有一定回升外，其余各月都呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

跌幅最大的是7月和9月，兩個(gè)月都跌價(jià)每平米300元以上。7月單前衛(wèi)片區(qū)降幅就達(dá)到了53.6%，相比6月降了5375元/㎡，這是因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的恒泰理想城在6月有成交，7月沒(méi)有成交；另外廣福城7月有部分成交，價(jià)格都比較低，拉低了整體價(jià)格。

9月房?jī)r(jià)重現(xiàn)震蕩趨勢(shì)，大部分低價(jià)片區(qū)持續(xù)降價(jià)，高價(jià)片區(qū)也價(jià)格回調(diào)。就在9月，草海片區(qū)在經(jīng)歷8月無(wú)限接近3萬(wàn)元/㎡的“房?jī)r(jià)天花板”后，回落至23708元/㎡，均價(jià)差高達(dá)6288元/㎡，降幅高達(dá)20.96%，也成為了昆明9月房?jī)r(jià)降幅最大的區(qū)域，此外，次中心、中心區(qū)域，降幅分別為15.26%和8.08%，這導(dǎo)致整個(gè)9月昆明的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。

作為今年房?jī)r(jià)唯一上漲的8月，其實(shí)主要是前衛(wèi)區(qū)域均價(jià)環(huán)比上漲了58.73%，回到了正常基準(zhǔn)，此外，草海片區(qū)在8月份更是高達(dá)29996元/㎡，已經(jīng)快破3萬(wàn)元/㎡。會(huì)展片區(qū)在8月份也是突破了2萬(wàn)元/㎡大關(guān)。

從趨勢(shì)來(lái)看，從10月以后，雖然房?jī)r(jià)都在下降，但是下降的節(jié)奏放緩，到12月降幅僅有25元/㎡，基本維持在穩(wěn)定狀態(tài)了。

（圖源昆明房協(xié)公眾號(hào)）

接下來(lái)看看全年的項(xiàng)目銷售情況，根據(jù)房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年1-12月昆明主城銷售金額排名前三的項(xiàng)目分別是書香云海、萬(wàn)科城和萬(wàn)科500里，其中書香云海不僅銷售金額高，賣了1133套，均價(jià)也較低，僅12317元/㎡，基本上是在“低價(jià)走量”。

此外，山海灣8號(hào)的銷售金額也很高，雖然銷量?jī)H245套，但是單價(jià)較高，達(dá)24611元/㎡。

（圖源昆明房協(xié)公眾號(hào)）

洋房物業(yè)來(lái)看，2022年1-12月昆明主城銷售金額排名前三的項(xiàng)目分別是華夏四季、中鐵諾德山海春風(fēng)和中海云麓九里。三個(gè)項(xiàng)目中，華夏四季和中鐵諾德山海春風(fēng)的單價(jià)均較高，分別為32921元/㎡和26815元/㎡，三個(gè)項(xiàng)目的銷售套數(shù)也不低?？梢钥吹贸?，購(gòu)買洋房物業(yè)的基本都是沖著高品質(zhì)去的。

（圖源昆明房協(xié)公眾號(hào)）

別墅物業(yè)來(lái)看，2022年1-12月昆明主城銷售金額排名前三的項(xiàng)目分別是融創(chuàng)文旅城、恒大云璽和筑友雙河灣，均價(jià)最高的是恒大云璽，單價(jià)26157元/㎡。而融創(chuàng)文旅城和筑友雙河灣的單價(jià)都不算太高，可見(jiàn)購(gòu)買別墅的客群大多沖著性價(jià)比去的，并不是越高端的越受歡迎。

寫在最后

總的來(lái)說(shuō)，受疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行大環(huán)境等多方影響，2022年昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，不論是新房供應(yīng)、房?jī)r(jià)走勢(shì)、土地出讓都遇冷。

但隨著疫情的放開，文旅市場(chǎng)等逐漸回暖，2023年還是有望有所回升，并且，市場(chǎng)也會(huì)朝著更穩(wěn)健的方向走的，房?jī)r(jià)也肯定如此（房住不炒）。

那些品質(zhì)不錯(cuò)，性價(jià)比高，實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品，具有行業(yè)前瞻性的產(chǎn)品肯定是未來(lái)的趨勢(shì)，行業(yè)會(huì)越來(lái)越集中，要求會(huì)越來(lái)越高。

來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)昆明