今天——學(xué)區(qū)、資源、產(chǎn)品力

一座喧囂的戲院，忽然少了一半的角，瞬間覺得冷清了很多。30+盤的競爭，到了2023年年底就進入了15盤唱戲的局面。但凡是貨量充足能跨越2023年的角都在上面了。

據(jù)說山水區(qū)的庫存去化周期有9-10個月，但某個本土沿河大體盤自己常年銷量一動不動，就占據(jù)了2-3個月的庫存單位。

恍如隔世，一時間要買個三室的房子，怕是找不到幾個可挑的盤。近的又貴又少，便宜的太偏遠(yuǎn)。

每6分鐘一班車的輕軌，像城市的大動脈，隨著心臟的節(jié)奏不斷輸送血液。1號線是條神奇的線路，從早晚高峰，拉著上班族跑，其他時間，拉著學(xué)生跑。1號線對很多人來說是條半程線，在王府莊與2號線的換乘站上，幾乎90%乘客從1號線下車轉(zhuǎn)2號線，與此同時，相似的一群人從2號線轉(zhuǎn)入1號線。

如果說城市是一個生態(tài)系統(tǒng)，那么房地產(chǎn)是每一個生靈安居之所，無論這一生靈如何覓食，總要在固定的生物鐘下回歸居所。“衣食住行”，以“食”為先，城市的就業(yè)機會，帶來了新人口，帶動了“衣住行”。

山水區(qū)和很多縣區(qū)相似，盡管很多農(nóng)村進城人群不在所在縣區(qū)工作，但是為了婚姻、教育等等需要會在縣城買房；山水區(qū)和很多縣區(qū)不同，它的城區(qū)擁有三個功能片區(qū)，能在產(chǎn)業(yè)上補位上級市，提供一定就業(yè)機會，能在居住上為城市外溢人口提供相對便宜而舒適的居所。

北部開發(fā)區(qū)看起來是三個盤，實際僅一個水發(fā)，另外兩個都是地鐵沿線，與水發(fā)間交通也是隔閡的。另外兩盤中，圣豐主打低密度吸引A市人，不到市區(qū)高層一半的價格買洋房，估計“學(xué)的是”陽光城，陽光城當(dāng)年靠A市外溢就短期內(nèi)賣的精光，現(xiàn)在A市主城五區(qū)降價，圣豐的算盤不好打；金科主打?qū)W區(qū)，但母公司債臺高筑，表演時復(fù)工也在A市多個樓盤上演，但無奈金科學(xué)區(qū)實在太好，可以讓業(yè)主孩子憑置業(yè)合同上學(xué)，以至于無數(shù)膽大的家長臨上學(xué)前登上這艘漏水的船。

大學(xué)城片區(qū)，經(jīng)歷23年的發(fā)展，基于大學(xué)教育這一內(nèi)核，乘著國內(nèi)的內(nèi)卷旋風(fēng)，發(fā)展出藝考、專升本、考研、考公、職業(yè)證書考試基地，借助輕軌和濟南高新區(qū)的政策優(yōu)勢，打造創(chuàng)新谷片區(qū)；十多萬師生和人口的涌入的消費，又成就了一片商業(yè)創(chuàng)業(yè)的熱土。地段是樓盤這棵樹成長的土壤，在就業(yè)-十二年教育/大學(xué)/教育培訓(xùn)/商業(yè)/中小企業(yè)、交通-輕軌/雙高速口/快速路、休憩-園博園/華誼影城、購物-商業(yè)街/銀座、教育-大學(xué)城實驗、山師附小附中五項地段的基本資源中，發(fā)展出了在山水區(qū)內(nèi)部片區(qū)中的比較優(yōu)勢。

大學(xué)城片區(qū)，樓盤的庫存宣布片區(qū)進入改善紀(jì)元，能夠提供100㎡以上至140㎡二胎初選戶型的僅剩下建邦和南益兩盤。建邦老樹發(fā)新芽，在多年后乘著大學(xué)城實驗分校和輕軌的利好，33層大高層呼呼的蓋。南益的到來宣布了不一樣的產(chǎn)品時代，起碼在戶型上給了長清客戶不一樣的選擇，2.0的容積率主打洋房和小高層，大面寬、短進深、大寬廳的產(chǎn)品終于讓160㎡的不再像120㎡，100-230的產(chǎn)品跨度，從平層、頂復(fù)、湖景邊廳，充分利用了每一處資源優(yōu)勢。

在大學(xué)城一片湖區(qū)的景觀帶中，觀山悅的山景房顯得“被”差評，小高層洋房的配置也不差，110㎡-195㎡的產(chǎn)品段覆蓋面也夠大，但是一直找不到分屬于它那部分的置業(yè)理由。山景和水景比，變化層次少，走高端客群，顯得弱勢；小高比大高層固然好，價格比大高也貴的多；比起南益的小高，戶型產(chǎn)品又是多年前的。屬于處處看著不錯，但是每一類產(chǎn)品都有強大的競爭對手。特別是剛需面積段缺失后，高端客戶又沒抓住，尤其顯得難受。

天風(fēng)的勝利是首先是產(chǎn)品的勝利。到長清的人很難不被它的建筑外形所吸引；到它盤的人，很難不為登高俯瞰5000畝山河流動風(fēng)景畫所駐足。而且從當(dāng)年到現(xiàn)在配套、戶型、配置的各方面比較優(yōu)化，很抓高凈值客群痛點。其次是地段的勝利，這里把地段放在第二位是不合理的，但是考慮到它附近的樓盤有相似的地段，同生態(tài)圈比產(chǎn)品。與產(chǎn)品相比較，它是個容積率高達2.8,31層的大高層，就顯得不那么重要。

昌盛片區(qū)是層次最為豐富的區(qū)域。如果統(tǒng)計山水區(qū)三險繳納情況，人數(shù)占大頭的在這里；如果統(tǒng)計豪車的保有量，最多的也在這里。上篇文章發(fā)布了一張昌盛片區(qū)社會層次結(jié)構(gòu)表，基本展示了誰有能力買房。1000多年的建城史，讓城市生態(tài)系統(tǒng)、展示界面、城市煙火最為復(fù)雜與豐富。

昌盛區(qū)的前銷冠總是特別的，前面一直是恒大綠洲，為了區(qū)域公司業(yè)績，一直走低價跑量的路子；明明有機會做出產(chǎn)品力來，缺硬生生被10多年的戶型填充進來，最后被爛尾。后面是世茂，前面一直跟著恒大做銷量老二，好在價格高，攬了好一波城市紅利；后面就總部債務(wù)暴雷，停工、被救復(fù)工、停工……從高點9500元/㎡降到7000多元/㎡，到現(xiàn)在一直民工、客戶維權(quán)不斷。

建發(fā)的亮相讓昨天的產(chǎn)品同質(zhì)化一掃陰霾。示范區(qū)開放后，統(tǒng)計來訪過萬。這個數(shù)據(jù)放在哪里都是恐怖的，這意味著它的到來重新定義了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。說個例子，我蘭州的同事總說濟南的蘭州拉面不是蘭州拉面，回蘭州探親后專門在吃面時把照片發(fā)到群里，好好的讓我們羨慕了一回——拉面是這個樣的。開盤1100-13000的價格把很多人拒之門，盡管小高層降價到9000多，但是依據(jù)占據(jù)價格的頂流。之前不少競品七八千的價格，在銷量上打不贏這個盤。

濟水很特別，A市的國企平臺，當(dāng)年的地王。很有能力，把百年石麟入學(xué)班搬到了自己的新校區(qū)；但銷量也很頭大，據(jù)說，在當(dāng)年周邊沒有四館、沒有文昌山公園、沒有購物中心時做的總平圖，用在了現(xiàn)在。二期報規(guī)為公租房，可能又在等待時機。

南部大面積的片區(qū)，山語送走了自己的兄弟盛景臺，又快送走了雅居樂、匯僑城、招商，又見證了碧桂園流星般的拿地與售罄，廣大的片區(qū)，它面壁山根，高唱一句“人生難得無競品”，可能會遙想當(dāng)年，想象中的高鐵、輕軌延長線啥的。

明天——國企搭臺 品牌唱戲 分化的市場

很多品牌地產(chǎn)民企因多種原因，現(xiàn)金流量表仍在持續(xù)惡化，但品牌不死，人員要活路，看著各位國企平臺大哥自產(chǎn)自銷，找到了另一個門路——輸出以產(chǎn)品構(gòu)建、成本優(yōu)化、品牌、物業(yè)為代表的盈利模式與賣法，通俗的講法就是：城投大佬您看，我把xx盤（該開發(fā)商拿地自售熱盤）的賣法給您移植過來！你投資，我操盤/運營。

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綠色部分是已經(jīng)拿地或者市場吹風(fēng)較強的。2023年再加上幾塊新入市的土地，2024的市場拭目以待。

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上面這個圖，是筆者將混合式樓盤和改善類樓盤單摘出來。

下面這個圖，是筆者將混合式樓盤和剛需類樓盤單摘出來。

筆者一直有個概念，決定樓盤銷量的第一位是供需關(guān)系，第二位才是樓盤自身的產(chǎn)品力和價格。即各類消費者的需求問題（矛盾的主要方面），和各類開發(fā)商提供的解決方案（矛盾的次要方面）之間的匹配度。

如果調(diào)研2022年山水區(qū)網(wǎng)簽統(tǒng)計中各類產(chǎn)品的去化情況（各類面積段、各總價段的占比），再比較各個樓盤的核心買點（購房/換房的理由），再與已入市未推售樓盤及新入市的樓盤貨量相比較——在開發(fā)商那里，長清大步躍進改善時代。而現(xiàn)在走訪后看到的是，很多樓盤，特別是核心區(qū)，三室戶型已經(jīng)售罄或者所剩不多。?

比較一下2022年歷史（上面的圖），需求的學(xué)術(shù)概念是愿意并有能力購買，有兩個關(guān)鍵詞“愿意”“有能力”。

可能未來一些主流看起來偏遠(yuǎn)區(qū)的盤有逃生機會，也為一些日益著急出售套在手里多年的二手房有出售的機會，一些躊躇滿志的純改善盤將進入一場激烈的戰(zhàn)場。

（完）