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福州市西洋公寓的業(yè)主范先生質(zhì)疑，小區(qū)物業(yè)扣留小區(qū)公共收益，不公開小區(qū)公共收益收支情況，希望調(diào)解小組介入幫忙。

業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)公共收益去向

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范先生稱，自從川流物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)之后，公共收益收支情況不透明，他認(rèn)為小區(qū)物業(yè)將本屬于業(yè)主的公共收益扣留了。

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根據(jù)范先生提供的一份臺江區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局的信訪答復(fù)意見書顯示，2021年7月，相關(guān)部門曾組織過對西洋公寓的公共收入進(jìn)行審查，小區(qū)公共收益余額應(yīng)為52756元，并且意見書中要求物業(yè)將這筆錢補(bǔ)繳至福州市住宅專項(xiàng)維修資金專用賬戶中。但范先生發(fā)現(xiàn)，西洋小區(qū)物業(yè)并沒有將這一筆錢交到賬戶中。

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范先生表示，房管部門已經(jīng)出了處理意見，物業(yè)不僅沒有照做，還將這筆資金挪用，至今都沒有看到改造的具體公示，因此他認(rèn)為業(yè)主們的權(quán)益遭到了侵犯。

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調(diào)解員老許認(rèn)為，按照《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)有責(zé)任公布小區(qū)公共收益收支情況。

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小區(qū)物業(yè)：已投入小區(qū)環(huán)境設(shè)施升級

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對此，小區(qū)物業(yè)主任稱，2019年至2021年6月份，審計(jì)出的公共收益余額52756元已經(jīng)投入小區(qū)的環(huán)境設(shè)施改造。

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臺江區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員表示，如果業(yè)主質(zhì)疑此事，可以通過司法途徑來確認(rèn)。然而業(yè)主對于這筆錢的使用始終有質(zhì)疑。

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物業(yè)主任拿出了一些小區(qū)環(huán)境提升改造的收款收據(jù)，但是沒有使用明細(xì)。盡管調(diào)解小組在小區(qū)內(nèi)找到了一些改造升級項(xiàng)目，但也無法從中判斷這筆五萬多元的錢是否已完全投入小區(qū)環(huán)境升級。

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物業(yè)：小區(qū)管委會監(jiān)督公共收益的使用

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因?yàn)橹皼]能成立業(yè)主委員會，小區(qū)事務(wù)暫時(shí)由管委會管理。小區(qū)物業(yè)主任稱，每一筆公共收益支出，都需要經(jīng)過小區(qū)管委會簽字，對此調(diào)解小組向一位小區(qū)管委會的前成員進(jìn)行求證。

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這名小區(qū)管委會前成員稱，對于這5萬多元具體花在了哪里，他們也沒有具體的使用明細(xì)。

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如今僅憑一些收款收據(jù)來說明這5萬多元的支出情況，范先生表示無法接受。

小區(qū)物業(yè)主任稱，每個(gè)月的收益與開支都有公布，但未能出示2021年年度的公共收益開支情況，調(diào)解小組也將情況反映給臺江區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局，工作人員表示會督促物業(yè)

進(jìn)行公示。

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小區(qū)物業(yè)認(rèn)為當(dāng)事人別有用心

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在調(diào)解現(xiàn)場，小區(qū)物業(yè)主任認(rèn)為，范先生之所以會來查公共收益，是為了故意為難他們，起因是之前物業(yè)管理小區(qū)時(shí)，與范先生發(fā)生諸多不愉快的事件。

小區(qū)物業(yè)主任 對話 范先生
要求不能“飛線”充電，他“飛線”充電了，我們保安隊(duì)長出來阻止，就是和隊(duì)長結(jié)怨了，才產(chǎn)生一系列需要這些材料，用木頭敲電梯按鈕，我當(dāng)時(shí)沒有報(bào)案。你可以報(bào)案，我如果破壞的話，我可以負(fù)法律責(zé)任，我作為主任就是心太軟了。

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調(diào)解員認(rèn)為，物業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理是責(zé)任所在，范先生應(yīng)該配合物業(yè)的工作，因此批評了范先生不規(guī)范的充電行為；同時(shí)調(diào)解員認(rèn)為這是兩碼事，建議物業(yè)分開看待、處理此事。

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業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)公共收益“四六開”合理性

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此時(shí)，范先生又提出了另一點(diǎn)質(zhì)疑，在一份2019年至2021年小區(qū)公共收益支出審計(jì)單中，小區(qū)公共收入收益金額占40%計(jì)提，他認(rèn)為小區(qū)公共收益物業(yè)占60%不合理。?

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小區(qū)物業(yè)主任稱，根據(jù)所簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，小區(qū)的公共收益物業(yè)占60%，并拿出了一份補(bǔ)充協(xié)議，上面寫著相關(guān)內(nèi)容，有小區(qū)管委會成員的簽名和西洋社區(qū)的蓋章。

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小區(qū)管委會前成員表示，當(dāng)時(shí)是管委會和物業(yè)進(jìn)行協(xié)商后，西洋社區(qū)與物業(yè)簽署合同。

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小區(qū)管委會前成員
我們研究的時(shí)候，為什么會做這個(gè)事情，我們作為管委會的成員，都是義務(wù)的，又沒有賺錢，要想做細(xì)，什么都要管，責(zé)任誰愿意承擔(dān)，沒人去承擔(dān)，所以只能是寬松地管，大部分事情由物業(yè)去做，我們業(yè)主分一點(diǎn)就得一點(diǎn)，從前任物業(yè)來看，我們是一分錢都沒得。

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小區(qū)管委會表示，公共收益四六分成，是基于小區(qū)現(xiàn)狀考慮，對此法律人士表示了不同的看法。

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律師 羅威
管委會在簽署補(bǔ)充協(xié)議中，簽字同意了“物業(yè)占六成”的這一行為，如果經(jīng)過全體業(yè)主，經(jīng)過法定人數(shù)授權(quán)認(rèn)可的，那么物業(yè)收取六成收益是有效的，反之，沒有經(jīng)過業(yè)主大會的業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)是無權(quán)收取相關(guān)收益的。

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調(diào)解員建議社區(qū)與物業(yè)協(xié)商完善協(xié)議

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調(diào)解現(xiàn)場，范先生還提供了一份西洋公寓小區(qū)《物業(yè)服務(wù)合同》的復(fù)印件，其中并沒有關(guān)于小區(qū)公共收益分配的約定，但小區(qū)管委會前成員認(rèn)為這不是原合同。

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調(diào)解小組和范先生一同來到西洋社區(qū)，范先生查看了西洋社區(qū)存檔的物業(yè)服務(wù)合同，他表示其中沒有關(guān)于公共收益分配的內(nèi)容。

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根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定：經(jīng)營管理費(fèi)用不得超過公共收益的百分之三十，因此調(diào)解員建議西洋社區(qū)與小區(qū)物業(yè)進(jìn)行溝通，完善物業(yè)服務(wù)合同。

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對于未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)要如何進(jìn)行管理呢？法律人士也給出了自己的意見。

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律師 羅威

居委會對沒成立業(yè)主委員會的小區(qū)，在特定的情況下，可以代行業(yè)主委員會的職責(zé)，對小區(qū)的事務(wù)進(jìn)行一定的管理，比如說選取物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

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小區(qū)物業(yè)作為業(yè)主的管家，應(yīng)該對小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公共收益了如指掌，公開小區(qū)公共收益收支情況，不僅是業(yè)主對于物業(yè)的要求，更是法律的要求。希望西洋公寓小區(qū)物業(yè)能夠盡快公示相關(guān)收支情況，打消業(yè)主的疑慮，也希望西洋社區(qū)能與物業(yè)協(xié)商，完善物業(yè)服務(wù)合同。

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