作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

未來兩個月，又是房企的一道坎。

6月到期美元債規(guī)模78.04億美元，涉及28家房企，7月到期規(guī)模65.57億美元，是房企今年償債壓力較大的兩個月。

在融資尚未根本改觀的情況下，房企的危機(jī)意識或許從未有如此強(qiáng)烈，都在從“規(guī)模為王”向“資金為王”迅速轉(zhuǎn)變。

如果說出險房企正以通過債券展期、資產(chǎn)處置、引進(jìn)投資人等多種方案，尋求緩解當(dāng)前階段性流動資金問題，以時間換空間求生存；那優(yōu)質(zhì)房企正在不斷加固現(xiàn)金流護(hù)城墻謀安全。

行業(yè)整體避險情緒之下，各家企業(yè)都在尋找各自的長足點(diǎn)，想要以此加厚“安全防撞條”，輕資產(chǎn)運(yùn)作、管理能力輸出是頗受業(yè)內(nèi)追捧的一條路徑，如代建模式，以輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期等優(yōu)勢成為眾多房企的重要選項(xiàng)，旭輝去年設(shè)立代建平臺“旭輝建管”，萬科今年參與成立深圳安居建業(yè)，碧桂園也認(rèn)為當(dāng)下是代建的好機(jī)會。

除此之外，物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓等，也是房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)發(fā)力方向。繼去年6月保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)范圍以來，已成為業(yè)務(wù)組合中囊括長租公寓類房企資產(chǎn)盤活、輕資產(chǎn)退出的新路徑，如華潤有巢、龍湖冠寓等。

雖然商業(yè)不動產(chǎn)尚未被納入公募REITs擴(kuò)容試點(diǎn)范圍內(nèi)，但如今也被遠(yuǎn)洋趟出了另外一條輕資產(chǎn)路徑，對于追求“現(xiàn)金為王”、“落袋為安”的企業(yè)，具有很強(qiáng)的可復(fù)制特性。

底線思維：輕資產(chǎn)正當(dāng)時

6月12日，這家老牌房企剛迎來29歲生日。在外界的印象中，它素以“穩(wěn)健”聞名，但在行業(yè)信用事件持續(xù)沖擊之下，也在防患于未然。就在不久前，遠(yuǎn)洋在不喪失管理運(yùn)營權(quán)的前提下，用銳中心項(xiàng)目置換了50個億元現(xiàn)金。

讓已持有的重資產(chǎn)變輕，同時保留項(xiàng)目運(yùn)營管理權(quán)，正是遠(yuǎn)洋要走的輕資產(chǎn)路線。為何選擇在行業(yè)下行階段走輕資產(chǎn)路線？市場已處底部正在修復(fù)，后續(xù)再走效果是否會更好？這是來自外界的困惑。

首先需要明確，遠(yuǎn)洋是一家健康的“綠檔”房企，是獲得穆迪 “Baa3”評級、惠譽(yù)“BBB-”信用評級，接連維持兩個“投資級”評級的企業(yè)，在這輪行業(yè)調(diào)整期中，能持續(xù)維持“投資級”評級的房企極少。

其次，要正確認(rèn)識遠(yuǎn)洋的輕資產(chǎn)路線，是一種將重資產(chǎn)變輕，通過輸出管理和服務(wù)實(shí)現(xiàn)資金收益的模式，與資產(chǎn)處置有著本質(zhì)不同，是實(shí)現(xiàn)投資回報的一種方式，行業(yè)中不乏這種案例。

從整個行業(yè)看，這雖是一條老路，但從與遠(yuǎn)洋類似的房企們觀察，又是一條新路。在順周期市場中，這些資產(chǎn)可為企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但在“落袋為安”的逆周期市場中，降低重資產(chǎn)持有，既能回籠資金，又能通過運(yùn)營管理輸出繼續(xù)獲益，是一種雙贏模式。

早在去年10月，遠(yuǎn)洋聯(lián)合數(shù)家國際投資人成立14億美元核心寫字樓基金時，便有此籌謀?；鸫罱ㄍ瓿珊螅h(yuǎn)洋旗下遠(yuǎn)洋不動產(chǎn)及遠(yuǎn)洋服務(wù)分別擔(dān)任項(xiàng)目開發(fā)管理人及項(xiàng)目資產(chǎn)管理人，遠(yuǎn)洋資本負(fù)責(zé)基金日常運(yùn)營和管理。當(dāng)時便有分析人士指出，此舉將助力遠(yuǎn)洋提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，鎖定未來收益，同時還進(jìn)一步增厚了手中的現(xiàn)金流，可謂是一筆十分劃算的買賣。

最后，也是最根本的所在，要從戰(zhàn)略思維處挖掘如此做的意義。遠(yuǎn)洋是一家深諳憂患之道的企業(yè)，很懂得“現(xiàn)金為王”、“落袋為安”的道理，多年的發(fā)展中已經(jīng)養(yǎng)成了底線思維的習(xí)慣。

這是一種思維技巧，擁有這種技巧的思想者會認(rèn)真計(jì)算風(fēng)險，是長時間沉淀而出的一種應(yīng)對風(fēng)險挑戰(zhàn)的必備素質(zhì)，是底線思維之下提前抵御風(fēng)險的一種措施。

后續(xù)隨著更多由重到輕、快速“瘦身”的動作，包括為頤堤港項(xiàng)目引入大股東中國人壽，出售銳中心項(xiàng)目予平安人壽等，遠(yuǎn)洋的輕資產(chǎn)化路線愈發(fā)明顯。按照時間節(jié)點(diǎn)推算，去年10月行業(yè)風(fēng)險尚未爆發(fā)，行業(yè)融資渠道尚屬暢通。如今回顧，這種前瞻性思維很早便開始滲透。

帶來的結(jié)果是，遠(yuǎn)洋已通過輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略回籠資金超百億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋僅在北京便擁有10余個寫字樓項(xiàng)目，涵蓋自持、投資、代管及開發(fā)中項(xiàng)目，總面積超百萬平方米，市場占有率位居前列，譬如長安街沿線的遠(yuǎn)洋大廈，遠(yuǎn)洋國際中心等等，地段位置好，出租率高，變現(xiàn)能力強(qiáng)，不乏買家。

底線思維不僅使得遠(yuǎn)洋找準(zhǔn)了那個點(diǎn)，也為行業(yè)摸索出一個做減法的重要方向。當(dāng)然，這條路線更適合優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有方。

B面增長：融資形成正反饋

從全行業(yè)視角來看，受制于銷售疲軟，暫緩拿地或減少拿地是房企們的共同選擇。不僅是民企，央國企拿地也謹(jǐn)慎，以5月為例，50強(qiáng)房企中央國企拿地銷售金額比、拿地銷售面積比均為27%，同樣處于土儲凈消耗狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，今年前5月主流央國企銷售額平均降幅41%，民企平均降幅則達(dá)到60%，包括保利、華潤和中海等頭部央企也在下滑，遠(yuǎn)洋也不例外，這是整個地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的現(xiàn)狀。

如果以此為基礎(chǔ)分析，遠(yuǎn)洋是少數(shù)幾家銷售降幅控制在30%以內(nèi)的主流房企，絕大多數(shù)主流房企降幅均超過40%，在行業(yè)基本面下行背景下，這更像是一種B面增長。

高信用、穩(wěn)健經(jīng)營類房企在行業(yè)風(fēng)險持續(xù)暴露中具備更強(qiáng)的融資優(yōu)勢，從籌資性現(xiàn)金流量凈額來看，國央企表現(xiàn)出更強(qiáng)的融資能力，在2021年以及2022年一季度均保持資金正流入的狀態(tài)，持續(xù)對銷售形成一種正向反饋。

信心是相互的，就像一個內(nèi)循環(huán)，這一點(diǎn)從遠(yuǎn)洋身上可以得到印證。在當(dāng)下融資難、融資貴的大環(huán)境下，其融資通道一直保持暢通，1月成功發(fā)行2億美元債，3月發(fā)行20億元PPN，4月發(fā)行2億美元綠色票據(jù)，提前完成上半年融資計(jì)劃。與此同時，遠(yuǎn)洋早在4月份便提前償還了一筆尚未到期的5億美元債，未來兩年內(nèi)并無美元債到期。6月10日又提前完成“21前海致遠(yuǎn)ABN”、“致遠(yuǎn)2優(yōu)”兩筆ABS的償還，總金額約8.75億元，展示出在現(xiàn)金流方面的自信，并無債務(wù)壓頂之憂慮。

這種融資信息通過正向反饋，向更多維的市場輻射、傳遞，比如銷售市場。今年前5月，遠(yuǎn)洋銷售額近300億元，排名提升超20個名次。6月，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)開發(fā)的深圳天和南苑項(xiàng)目，在 17 天的時間里完成 1808 套房源的銷售，去化率 100%。6月3日至6月19日，天和項(xiàng)目累計(jì)達(dá)成認(rèn)購金額已超 37 億元。

除了一線城市的主力樓盤之外，如天津遠(yuǎn)洋萬和府、石家莊遠(yuǎn)洋晟庭、無錫公園里、西安天鉑等項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌鼍胁凰妆憩F(xiàn)。

有此結(jié)果，一方面源于2022年以來各地樓市政策松綁力度明顯加大，剛性、改善需求獲明確支持。出臺邊際放松政策的城市1月僅7個，至5月已經(jīng)涉及到147個，包括放松限購、限貸、限售、限價、公積金貸款、首付比例、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，樓市觀望情緒得到緩解，購房信心正在重塑。

另一方面，房企資金壓力可能造成的工程款兌付、懶工怠工問題提升購房爛尾擔(dān)憂，信用風(fēng)險蔓延下爛尾擔(dān)憂、觀望情緒仍在，市場并未消除對多數(shù)房企出險的擔(dān)憂。相較而言，融資順暢的央國企背景房企及高信用民企更受購房者及金融機(jī)構(gòu)青睞。

從目前來看，能得到資本市場和置業(yè)市場的雙重信任，這對于一家房企而言，如同掌控活水之源，上有資金支持，下有現(xiàn)金回款，游刃有余。而想要贏得這一切，企業(yè)自身的穩(wěn)健與安全是關(guān)鍵所在。

以遠(yuǎn)洋為鏡，根源還在于底線思維。