修訂前的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）第六條規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持?！?strong>基于此，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。

修訂后的司法解釋刪除了相關條款，原司法解釋中的部分內(nèi)容被民法典所吸收，其中民法典關于支付物業(yè)費規(guī)定如下：

《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

《民法典》前述條款規(guī)定了物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。并未直接涉及業(yè)主拒交物業(yè)費有無正當理由的情況。有律師認為，在實踐中若業(yè)主拒絕交物業(yè)費仍適用“需要基于正當理由”這一原則。在司法裁判中，對正當理由的認定一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

以下幾種情況可以拒交物業(yè)費

1、因為房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；

2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務責任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)；

3、物業(yè)公司提供的服務質(zhì)量達不到物業(yè)合同約定的標準；

4、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；

5、物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。

有的物業(yè)費不能拒交，這幾個誤區(qū)一定要避開

1、未居住使用可拒交物業(yè)費？錯！

根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、物業(yè)共用設施設備的日常運行及維護費用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費的除外)。

2、未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費？錯！

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務，就應按照實際發(fā)生的服務向物業(yè)公司繳費。

3、原業(yè)主欠費可拒交物業(yè)費？錯！

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。若房屋產(chǎn)權發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。

法律依據(jù)

1.《物業(yè)管理條例(2018修訂)》

第四十一條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

2.《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021.1.1）

第二條 物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

第三條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務人退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。

3.《北京市高級人民法院關于印發(fā)<北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

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