作者：耿宸斐

出品：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了各省的七普人口，可以看出人口在省際之間的遷徙情況。但是，各城市的七普人口還是一個(gè)謎。

近日，隨著各城市的七普人口數(shù)據(jù)逐步披露，城市人口的流出流入情況才漸漸浮出水面。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了70個(gè)典型城市的七普人口變動(dòng)，并按照人口流入的多少進(jìn)行了排名（見(jiàn)下圖）。

常住人口總數(shù)榜上，重慶以32054159人位居榜首，前10名中的其他城市依次為上海24870895人，北京21893095人，成都20937757人，廣州18676605人，深圳17560061人，天津13866009人，西安12952907人，鄭州12600574人，武漢12326518人。

常住人口超過(guò)1000萬(wàn)的城市還有杭州、石家莊、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。常住人口較多的城市多集中于成渝、京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚的現(xiàn)象更加明顯。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)的133972萬(wàn)人相比，增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%，，與2000年至2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明我國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。

常住人口的數(shù)量對(duì)于房?jī)r(jià)的影響毋庸置疑。盡管人口增速放緩，但由于我國(guó)人口基數(shù)大，在低速增長(zhǎng)的背景下，絕對(duì)人口數(shù)量的增長(zhǎng)依然能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來(lái)人口上的紅利。

通過(guò)對(duì)比2020年與2010年的房?jī)r(jià)，上海、北京、廣州、深圳以及天津也位居房?jī)r(jià)增長(zhǎng)差額榜前10名。常住人口超過(guò)1000萬(wàn)的城市中，10年間房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度也十分顯眼，深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了372.23%，廣州房?jī)r(jià)翻了兩番，上海、北京、成都、西安、鄭州、石家莊等城市的房?jī)r(jià)更是漲了不止一倍。

任澤平在《房地產(chǎn)周期》一書(shū)中，提出對(duì)于城鎮(zhèn)化和人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響結(jié)論：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。通過(guò)以上數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，10年來(lái)，人口流入排名靠前的城市，與房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，契合度很高。這也再次印證了任澤平關(guān)于人口和房?jī)r(jià)的論斷。

此外，七普數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人戶分離人口達(dá)到4.93億人，約占總?cè)丝诘?5%。從流向看，人口持續(xù)向廣東、浙江和江蘇等沿江、沿海地區(qū)以及內(nèi)地城區(qū)集聚，長(zhǎng)三角、珠三角和成渝城市群等人口增長(zhǎng)迅速，集聚度加大。人口的大量流入將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的需求和機(jī)遇。

以2020年11月房?jī)r(jià)來(lái)看，房?jī)r(jià)超過(guò)兩萬(wàn)每平米的城市也基本處于這些地區(qū)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來(lái)，西安、成都、武漢等重點(diǎn)二線省會(huì)城市及城市群內(nèi)周邊三四線城市，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。

第七次人口普查中，居住在城鎮(zhèn)的人口約為9.02億人，占63.89%，與2010年相比，城鎮(zhèn)人口增加約2.36億人，鄉(xiāng)村人口減少1.64億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)。10年來(lái)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了歷史性成就。上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江等地的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破70%。

城鎮(zhèn)化率的提升，將為舊改注入新的需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)顯示，到2030年，城市更新和住房改造規(guī)模將達(dá)到7億平方米。

近日，上海市政府在召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，上海將在“十四五”完成舊改約160萬(wàn)平方米，全市中心城區(qū)成片舊區(qū)改造將于明年全部完成，與此同時(shí)，零星舊改正在謀劃。

人口與房地產(chǎn)從來(lái)都不可分割，伴隨城鎮(zhèn)化率的生活品質(zhì)提升，“住得更好”的需求也將更為旺盛?！兜谌未筠D(zhuǎn)型：中國(guó)居住新十年》中強(qiáng)調(diào)：當(dāng)下的中國(guó)居住市場(chǎng)，正在跨入第三次大轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)已從購(gòu)買時(shí)代全面進(jìn)入居住時(shí)代，中國(guó)居住市場(chǎng)格局也將被深度重構(gòu)。住房不再是一個(gè)單純的開(kāi)發(fā)制造業(yè)，而是會(huì)變成一個(gè)整體的居住服務(wù)業(yè)。