編者按：

隨著雄安新區(qū)規(guī)劃的落地，包含北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德等8個(gè)城市在內(nèi)的京津冀都市圈備受關(guān)注。

搜狐-焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞特別策劃“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列，通過(guò)梳理房企在京津冀區(qū)域的發(fā)展史，發(fā)現(xiàn)它們?cè)谶@片藍(lán)海里的探索、功過(guò)及機(jī)遇把握情況。

是為第四篇，“京籍生”遠(yuǎn)洋集團(tuán)?：基本盤平展。作為總部在北京的房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以深耕京津冀而聞名，近幾年雖在向其他城市群擴(kuò)張，但難撼京津冀貢獻(xiàn)近四成土儲(chǔ)和銷售的地位。

作者?| 陳盼盼

出品?|?焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞

7月7日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）披露最新銷售數(shù)據(jù)。6月單月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)錄得協(xié)議銷售額100.8億元，比去年同期下降40%；1-6月，累計(jì)協(xié)議銷售額約418.4億元，同比下降30%。

年初，疫情陰霾之下，27歲的遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成了發(fā)展戰(zhàn)略修訂。這一次，在多元化業(yè)務(wù)“饒了一圈”的遠(yuǎn)洋選擇將“聚焦開(kāi)發(fā)主業(yè)”作為戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞，并對(duì)開(kāi)發(fā)事業(yè)部組織架構(gòu)、人事做出調(diào)整。

重調(diào)組織架構(gòu)

6月4日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露，溫海成辭任公司執(zhí)行董事職務(wù)；執(zhí)行總裁崔洪杰獲委任為公司執(zhí)行董事。在2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露的高管名單中，溫海成位居第二位，僅次于遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明。

2009年加入遠(yuǎn)洋集團(tuán)的溫海成，算是遠(yuǎn)洋的一名“老將”。2013年，溫海成開(kāi)始擔(dān)任遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行總裁、執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋非開(kāi)發(fā)類業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、綜合協(xié)調(diào)以及風(fēng)險(xiǎn)管理等工作，并參與了遠(yuǎn)洋與WeWork的戰(zhàn)略合作、收購(gòu)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)旗下全部存量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的處置及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)“邦邦置業(yè)”等集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)的拓展。

溫海成的離開(kāi)，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)近期人事頻繁變動(dòng)的一個(gè)縮影。今年3月24日，沈培英辭任執(zhí)行董事及秘書職務(wù)；緊接著，遠(yuǎn)洋又于4月13日宣布非執(zhí)行董事方軍辭職。

與人事變動(dòng)穿插進(jìn)行的，還有遠(yuǎn)洋集團(tuán)對(duì)開(kāi)發(fā)事業(yè)部組織架構(gòu)再次“動(dòng)刀”，將4個(gè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部拆分成環(huán)京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西6個(gè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部。

其中，調(diào)整最大的是京津冀區(qū)域。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將原來(lái)的開(kāi)發(fā)事業(yè)一部（負(fù)責(zé)京津冀及西北地區(qū)）、開(kāi)發(fā)事業(yè)二部（負(fù)責(zé)東北地區(qū)）的部分城市拆分，重新組成了以天津?yàn)橹行?、主要覆蓋青島、大連等東北區(qū)域的環(huán)渤海開(kāi)發(fā)事業(yè)部，和以北京為中心、主要覆蓋北京及環(huán)京地區(qū)的石家莊、秦皇島、廊坊、太原等區(qū)域的北京開(kāi)發(fā)事業(yè)部。

在遠(yuǎn)洋集團(tuán)看來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)主業(yè)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，是為以更加合理的組織形態(tài)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聚焦，以此深耕主力市場(chǎng)，培育出一批能夠占據(jù)市場(chǎng)前列的重點(diǎn)城市。例如，北京區(qū)域與環(huán)渤海區(qū)域，既需要鞏固自身強(qiáng)勢(shì)地位，又彼此形成相輔相成的聯(lián)袂發(fā)展態(tài)勢(shì)。

京津冀貢獻(xiàn)四成土儲(chǔ)

作為北京本土房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以大本營(yíng)北京區(qū)域?yàn)楹诵南蚓┙蚣讲季?。在北京?strong>遠(yuǎn)洋曾“砸”重金拿下多個(gè)地王。2009年12月，遠(yuǎn)洋以48.3億元的價(jià)格拿下北京亦莊新城地王，4個(gè)月后的2010年3月，又斥資40.8億元的拿下望京“地王”項(xiàng)目。

盡管2010年“國(guó)十條”出臺(tái)后，遠(yuǎn)洋深陷"地王"項(xiàng)目去化危機(jī)，一度被傳資金鏈斷裂，但危機(jī)剛有緩解，遠(yuǎn)洋又在北京大舉拿地，于2014年初的8天內(nèi)斥資73.1億元連吞北京三幅地塊，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

截至2019年底，遠(yuǎn)洋京津冀區(qū)域土儲(chǔ)面積為1521.6萬(wàn)平方米，其中北京以546.8萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)量位居區(qū)域的第一位。

天津，是遠(yuǎn)洋跨出北京、邁向京津冀區(qū)域布局的第二個(gè)城市。從2004年首入津門，遠(yuǎn)洋已在此深耕10余年，截止2019年末，其在天津土儲(chǔ)達(dá)507.2萬(wàn)平方米，僅次于北京區(qū)域。

石家莊作為河北省省會(huì)，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)京津冀布局的第三極。2017年遠(yuǎn)洋集團(tuán)初至石家莊，就迅速開(kāi)啟深耕城市的步伐，入駐一年多后，已在此布局十盤，總土儲(chǔ)面積達(dá)665萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)651億元。

在遠(yuǎn)洋集團(tuán)多年深耕之下，京津冀區(qū)域占據(jù)遠(yuǎn)洋總土地儲(chǔ)備的“半壁江山”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2019年，京津冀區(qū)域的土儲(chǔ)儲(chǔ)備分別占比約為39%、41%、43%、44%、42%、41%。

京津冀區(qū)域還是遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的重頭。2014-2019年，京津冀區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)分別為46.4%、44.2%、52.8%、30.8%、41.7%、35.9%。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)正在試圖降低對(duì)京津冀區(qū)域的依賴，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)“基本盤”在向全國(guó)平展。以2019年為例，2019年在京津冀擁有土地儲(chǔ)備較2018年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至40.9%。但在成渝區(qū)域及包含東北、中西部的其他區(qū)域，遠(yuǎn)洋的土儲(chǔ)占比為7.9%、16.2%，分別同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，在億翰智庫(kù)看來(lái)，可預(yù)見(jiàn)的時(shí)期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)雖布局全國(guó)重點(diǎn)城市群，但短時(shí)間內(nèi)以京津冀為主的趨勢(shì)難以改變，需要警惕京津冀地區(qū)受調(diào)控政策影響遠(yuǎn)大于其他城市群，對(duì)其銷售、利潤(rùn)的增長(zhǎng)將產(chǎn)生壓力。

重倉(cāng)京津冀“弊端”顯現(xiàn)

近幾年，隨著限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)控趨嚴(yán)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)重倉(cāng)京津冀區(qū)域的“后遺癥”，逐漸顯現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年的營(yíng)收達(dá)509.3億元，同比增長(zhǎng)23%，其中京津冀區(qū)域貢獻(xiàn)了117.14億元，是營(yíng)收最高的區(qū)域。與營(yíng)收增長(zhǎng)相背的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)核心凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)等多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)明顯下滑。

2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)核心利潤(rùn)為20.84億元，同比下降20.43%；歸母凈利潤(rùn)26.56億元，同比下降25.7%，該指標(biāo)連續(xù)第二年下降，2018年遠(yuǎn)洋集團(tuán)該數(shù)據(jù)為35.74億元，同比下滑30.1%。此外，2016-2019年遠(yuǎn)洋集團(tuán)結(jié)算項(xiàng)目的毛利率保持在20-25%的區(qū)間，低于TOP30房企的平均水平。

克而瑞表示，由于其京津冀等限價(jià)嚴(yán)格區(qū)域較多，且總土儲(chǔ)樓面地價(jià)持續(xù)上升，壓縮其利潤(rùn)空間，對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的盈利水平的提升構(gòu)成挑戰(zhàn)。

利潤(rùn)滯漲外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售增速出現(xiàn)大幅下降。2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售增速較2018年下降36個(gè)百分點(diǎn)至19%，離2018年遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明設(shè)定的50%增長(zhǎng)速度，相去甚遠(yuǎn)。

億翰智庫(kù)指出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)布局城市過(guò)于單一，導(dǎo)致受調(diào)控政策影響大，部分城市需求受到抑制，從而導(dǎo)致整體銷售增速放緩。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年在銷售目標(biāo)制定上較為保守，與2019年全年銷售業(yè)績(jī)持平，為1300億元。而從2020年的銷售目標(biāo)來(lái)看，其銷售增速也未達(dá)到50%。目前，2020年已過(guò)半，遠(yuǎn)洋集團(tuán)418.4億元的銷售額，僅完成全年目標(biāo)32%，也就是說(shuō)，接下來(lái)半年，遠(yuǎn)洋要完成約881.6億元的銷售額，壓力較大。