2023年4月28日15點(diǎn)，朝陽(yáng)孫河前葦溝002、003地塊僅收到中建智地1家房企報(bào)價(jià)，最終該地塊由中建智地以40.4億元收入囊中。

此土地面積61455平米，建筑規(guī)模92183平米，地塊容積率1.5，控高18米（局部24米）。成交樓面價(jià)約4.38萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.98萬(wàn)/平方米（±8%）。無(wú)需配建保障性住房，無(wú)套內(nèi)7090限制。

1、堅(jiān)持洋房

中建智地進(jìn)入北京核心區(qū)，開(kāi)發(fā)的第一個(gè)盤中建宸園，平層產(chǎn)品很亮眼，宋式風(fēng)格有特色。按著“一鼓作氣，乘勝追擊，延續(xù)經(jīng)典”的思路，中建璞園應(yīng)該繼續(xù)做洋房。

2、做小戶型

朝陽(yáng)一墅主力產(chǎn)品148平（少量123平），青云上府產(chǎn)品163平（少量130平），流速不盡如人意。能不能套型再小一些，總價(jià)定位到低總價(jià)呢

01PART介紹

樓盤名稱：中建璞園

項(xiàng)目地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)東葦路與機(jī)場(chǎng)高速交匯向南約700米

開(kāi)發(fā)商：中建智地

產(chǎn)品規(guī)劃：洋房

占地面積：約6.15萬(wàn)㎡

建筑面積：約9.22萬(wàn)㎡

主力區(qū)間：建面約74-125㎡

樓棟總高：4-8層低密奢妝洋房

項(xiàng)目均價(jià)：79800

項(xiàng)目總價(jià)：570-950萬(wàn)

總樓棟：28棟

總戶數(shù)：983戶

容積率：1.5

綠地率：30%

區(qū)域圖02PART

朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)002、003地塊由中建智地，以40.4億元底價(jià)拿下，樓面價(jià)約4.38萬(wàn)元/平方米，無(wú)需配建保障性住房，無(wú)套內(nèi)7090限制。

周邊新房項(xiàng)目中海首開(kāi)拾光里單價(jià)約7.1萬(wàn)/平，朝陽(yáng)一墅、青云上府銷售指導(dǎo)價(jià)7.6萬(wàn)/平，在售均價(jià)約6.5萬(wàn)/平。

03PART小區(qū)平面圖

產(chǎn)品定位

建面約74-120㎡的兩居到四居，洋房4-8層。看面積其實(shí)更偏向于剛需，所有戶型都是南北通透的（畢竟是1.5的容積率）。但項(xiàng)目宣傳的裝標(biāo)配置來(lái)看都是改善的標(biāo)準(zhǔn)。

戶型47/88/94㎡都是兩面寬餐客廳面積都比較緊湊；99㎡三居開(kāi)始就都是三面寬了，戶型中規(guī)中矩餐客廚一體南北通透空間感好。但也避免不了所有四葉草戶型的入戶無(wú)玄關(guān)一通到底的情況。

不過(guò)據(jù)我了解璞園的得房率還是可以的，南北有贈(zèng)送面積。

從規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目分南、北兩個(gè)地塊。共28棟住宅樓共983戶，均為層高為4-8層的洋房產(chǎn)品。

首先在規(guī)劃上，1.5容積率的低密社區(qū)本就十分罕見(jiàn)，尤其在朝陽(yáng)這種中心城區(qū)，類似產(chǎn)品都是1000萬(wàn)以上的高端改善，基本沒(méi)有中小戶型為主的洋房，中建璞園是首例作品，這在極度內(nèi)卷的朝陽(yáng)，擁有足夠的差異性，給與了朝陽(yáng)青年同等條件下，最舒適的居住選擇。

戶型圖04PART

一起來(lái)看看戶型圖~

74平兩居，南北通透，戶型方正，U型廚房設(shè)計(jì)，共184套房。

88平三居，南北通透，戶型方正，U型廚房設(shè)計(jì)，南向面寬7.2米，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，共256套房。

99平三居，戶型方正，南向三面寬達(dá)9.8米，U型廚房設(shè)計(jì)，配有獨(dú)立的家政間，共448套房。

125平四居，全明格局，南北通透，南向三面寬達(dá)12米，餐客廚一體，廚房U型設(shè)計(jì)，共80套房。

05PART板塊規(guī)劃

產(chǎn)品&區(qū)位價(jià)值，年輕人全都要

重新定義區(qū)域，是中建智地的拿手好戲。

比如中建宸園，以宋式美學(xué)的高配產(chǎn)品，一舉將奶西板塊推至望京高端改善首選的位置；

面對(duì)前葦溝板塊，這個(gè)"雙面朝陽(yáng)"的"璞玉"，中建智地怎樣思考？

前葦溝板塊，行政規(guī)劃上屬于孫河，但離機(jī)場(chǎng)高速更近，出行更加便捷，毗鄰溫榆河生態(tài)帶，環(huán)境也更顯優(yōu)越。

高起點(diǎn)的政府規(guī)劃，讓這里一出生就風(fēng)華正茂。

片區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、公園等一應(yīng)俱全，生活功能完備；而且，整體低于1.5容積率的規(guī)劃，讓這里成為最后的城市低密生態(tài)板塊。

未來(lái)片區(qū)中間，還將引入高水準(zhǔn)的九年一貫制公立學(xué)校，和片區(qū)周邊北京最豐富的國(guó)際學(xué)校資源共同構(gòu)成無(wú)短板的教育環(huán)境。

它還是北京頂級(jí)富人區(qū)——中央別墅區(qū)和孫河別墅區(qū)的"雙墅區(qū)板塊"。

所謂墅區(qū)，是資源、圈層、氛圍、環(huán)境的集大成者。中央別墅區(qū)起源于孫河，從1992年的麗京花園擇址溫榆河畔始，大量使館、外企高階精英入住，帶來(lái)諸如國(guó)際學(xué)校、馬術(shù)俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)等大量國(guó)際化配套。

30年的發(fā)展，讓中央別墅區(qū)成為北京乃至中國(guó)圈層最純粹、最宜居的頂豪別墅區(qū)。

這里也創(chuàng)造了眾多億級(jí)別墅的神話，比如遠(yuǎn)洋LAVIE、財(cái)富公館、晴翠園、九章別墅等等。

而孫河別墅區(qū)，則是溫榆河畔的第二代傳奇，作為北京第一個(gè)先規(guī)劃、后開(kāi)發(fā)的低密墅區(qū)，10年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲3倍，超半數(shù)別墅貨值過(guò)億，在朝陽(yáng)區(qū)別墅市占率超70%。

時(shí)代的交接棒來(lái)到了前葦溝。

作為朝陽(yáng)區(qū)2035重點(diǎn)規(guī)劃的居住板塊，它由8塊高端低密住宅用地、1塊9年制教育用地、1塊商業(yè)綜合用地組成，堪稱孫河最后的華章。

高起點(diǎn)規(guī)劃、1.5的低容積率、億級(jí)別墅區(qū)最后的華章，中建璞園認(rèn)為：

作為孫河升級(jí)的前葦溝，可稱之為孫河生態(tài)別墅區(qū)。

這樣的"璞玉"地塊，中建要拿出最好的產(chǎn)品，為朝陽(yáng)乃至北京的高階青年，打造向上兼容的低密洋房作品。