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地產(chǎn)科技系列訪談第一站

“堅持創(chuàng)新核心地位，加快建設(shè)科技強(qiáng)國”是我國十四五的戰(zhàn)略目標(biāo)，科技賦能已經(jīng)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的主要方向，而地產(chǎn)科技相關(guān)的初創(chuàng)公司也成為了創(chuàng)投領(lǐng)域的主要部分。在劉洪玉會長的帶領(lǐng)下，專委會將“攜手地產(chǎn)科技·引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展”作為核心宗旨。

由清華校友總會城鄉(xiāng)建設(shè)專委會（簡稱“專委會”）、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心（簡稱“房地產(chǎn)中心”）以及焦點(diǎn)研究院（簡稱“焦點(diǎn)院“）共同發(fā)起了“中國地產(chǎn)科技企業(yè)調(diào)研”。本項調(diào)研將通過對地產(chǎn)科技類企業(yè)的深入走訪，探索領(lǐng)先企業(yè)的創(chuàng)新路徑和初創(chuàng)類企業(yè)的創(chuàng)新現(xiàn)狀，并嘗試展望地產(chǎn)科技的未來發(fā)展方向。

12月3日，工作組進(jìn)入了本項調(diào)研的第一站—中國金茂控股集團(tuán)有限公司（簡稱中國金茂），并對中國金茂創(chuàng)新發(fā)展部總經(jīng)理楊榮旭理事（水利系03級）進(jìn)行了深度訪談。楊榮旭學(xué)長詳細(xì)介紹了中國金茂“一縱一橫一體系”的創(chuàng)新規(guī)劃和具體實施情況，并與大家共同探討了我國地產(chǎn)科技的未來發(fā)展方向。

訪談內(nèi)容

一縱一橫一體系全面發(fā)展，保障科技元素全覆蓋

專委會委員:?請您簡單介紹一下中國金茂科技的組織架構(gòu)？團(tuán)隊規(guī)模，在集團(tuán)內(nèi)部的定位。

楊榮旭:?中國金茂是中國中化集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)上市平臺。中化集團(tuán)本身是央企，而金茂是香港上市公司，因此受到央企規(guī)則和香港上市公司的雙重管控，使得公司在科技創(chuàng)新方面需要面對更多條件的限制，這對于我們來說也是一種促進(jìn)，能夠從更加長遠(yuǎn)的角度，深度思考科技對于公司、對于行業(yè)的賦能到底是應(yīng)該如何發(fā)展，同時也讓我們的執(zhí)行更為貼合公司的發(fā)展階段，在面對行業(yè)的波動時也會更加從容。

具體而言，金茂是“7+8”的平臺，其中7為7個區(qū)域公司，包括華東區(qū)域公司、華北區(qū)域公司、華南區(qū)域公司等，都是我們的開發(fā)公司，以買地、建房、賣房為主。而其他8個公司叫專業(yè)平臺，有酒店集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、裝飾公司、物業(yè)事業(yè)部，其余4個則跟科技有關(guān)，包括金茂資本、金茂綠建、金茂教育、金茂云服。這些公司可以被分為3類，第一類是7家開發(fā)公司；第二類是4家持有服務(wù)公司，第三類則是新業(yè)務(wù)公司。在集團(tuán)層面金茂設(shè)立了創(chuàng)新戰(zhàn)略部，上述三類公司由CTO負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)工作，創(chuàng)戰(zhàn)部協(xié)調(diào)各分公司之間科技資源、合作的協(xié)同工作。

專委會委員: 每個業(yè)務(wù)線都有一個CTO，說明技術(shù)已經(jīng)深入到每個業(yè)務(wù)線，那是如何協(xié)同和相互賦能，從集團(tuán)角度又是如何統(tǒng)一的管理呢？

楊榮旭:?每個業(yè)務(wù)線CTO負(fù)責(zé)的內(nèi)容是不同的，依據(jù)不同業(yè)務(wù)情況，CTO的職責(zé)，包括關(guān)注的重點(diǎn)都不相同。這與傳統(tǒng)意義的純技術(shù)負(fù)責(zé)人是有區(qū)別的。比如：開發(fā)公司CTO主要管控在產(chǎn)品環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)，在交付環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)的技術(shù)滲透相對較小，我們經(jīng)過一段時間也實踐發(fā)現(xiàn)確實是這樣，所以是有所側(cè)重。

而新業(yè)務(wù)板塊的CTO管理的就是科技性業(yè)務(wù)，比如智慧能源中的能源站業(yè)務(wù)，CTO就需要去解決污水源熱泵、江水源熱泵、地源熱泵的技術(shù)問題，。因此目前將他們徹底橫向貫通是有難度的，不過之所以需要在每條業(yè)務(wù)線有CTO的崗位設(shè)置，也是為了將職能在實踐中探索貫通的方式，去發(fā)現(xiàn)在不同層面、不同維度，可以相互打通，提升整個系統(tǒng)的效率。

專委會委員: 房企在考慮科技賦能時，如何看待數(shù)字化對企業(yè)運(yùn)營幫助？特別是數(shù)據(jù)流深度挖掘和應(yīng)用?

楊榮旭：關(guān)于數(shù)據(jù)互通，是我們縱向賦能里數(shù)字化的一項。金茂的科技創(chuàng)新戰(zhàn)略，被稱之為“一縱一橫一體系”，是企業(yè)內(nèi)部在去年上半年提出的“十四五”規(guī)劃內(nèi)容。

“一縱”是“+科技”賦能，要結(jié)合行業(yè)模式特點(diǎn)和場景的理解，圍繞核心需求，以“+科技”的應(yīng)用賦能為核心，積極利用科技手段助力業(yè)務(wù)發(fā)展和產(chǎn)品力打造，提升我們經(jīng)營效率的同時探索產(chǎn)業(yè)鏈延展方向上的創(chuàng)新業(yè)務(wù)機(jī)會。

“一橫”是結(jié)合內(nèi)部公司孵化新業(yè)務(wù)經(jīng)驗，從內(nèi)部需求及戰(zhàn)略協(xié)同角度出發(fā)，結(jié)合既有資源，在篩選適合的行業(yè)方向基礎(chǔ)上，聚焦科技業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)作為核心的拓展方向，明確基于產(chǎn)業(yè)鏈延伸與城市運(yùn)營商定位的橫向業(yè)務(wù)延展。

“一體系”則涉及到一個企業(yè)的實質(zhì)運(yùn)營。首先，創(chuàng)新最困難的是要面對原來的決策體系決策新的事情，知識體系不一樣，決策邏輯不一樣是件很麻煩的事情。中國金茂組建了創(chuàng)新孵化委員會，然后進(jìn)行高效決策。也建立了相關(guān)的基金，包括在各單位組織架構(gòu)上設(shè)置了CTO，由CTO牽頭相關(guān)事務(wù)，新體系匹配新發(fā)展。

專委會委員：科技在金茂中的主要發(fā)展模式是什么？企業(yè)內(nèi)部孵化發(fā)展科技創(chuàng)新企業(yè)，或選擇外部的供應(yīng)商合作？哪一種會是主要的？

楊榮旭：其實兩種都有，首先我們從公司內(nèi)部與外部獲取需求，然后進(jìn)行篩選看目前哪些需求可以得到合理解決，最后我們需要看市場上有什么資源，再決定是自我孵化還是對外直接采購。

金茂目前在通過打造開放式創(chuàng)新平臺來助力高通量創(chuàng)新的實踐。不斷拓展外部資源，加強(qiáng)公司與外部優(yōu)秀團(tuán)隊、科技企業(yè)、高?？蒲袡C(jī)構(gòu)、創(chuàng)新孵化機(jī)構(gòu)等的交流，豐富中國金茂的科技創(chuàng)新生態(tài)。同時通過“團(tuán)隊開放、需求開放、場景開放”與外部資源形成落位合作，并通過向合作伙伴開放公司的優(yōu)勢資源，實現(xiàn)互惠、共贏的商業(yè)價值。

專委會委員：國資委對央企的科研投入占營收的比例提出了更高要求，金茂2021年在地產(chǎn)科技方面的投入為多少？目前是符合標(biāo)準(zhǔn)的，還是說會覺得壓力比較大？

楊榮旭：首先國資委在科研投入方面是按照大產(chǎn)業(yè)平均值來看的，有些行業(yè)按照規(guī)定的1%遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如IT行業(yè)基本上到10%左右。但是像房地產(chǎn)行業(yè)的話，本來科研投入的資金比例是比較少的，但金茂在科技領(lǐng)域研發(fā)投入是比較大的，去年達(dá)到3.5億元，今年預(yù)算會遠(yuǎn)超去年。整體來看，地產(chǎn)是個資金密集型行業(yè)，幾十個人就可以操盤一個營收百億項目，而這幾十個人對應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用按要求比例計算高達(dá)幾億，一般是很難實現(xiàn)的。

專委會委員：金茂對地產(chǎn)科技的投入力度大，也非常有體系?；谀壳鞍l(fā)展體系和現(xiàn)在取得的結(jié)果，相比其他企業(yè)，金茂在地產(chǎn)科技方面最大的優(yōu)勢是什么？

楊榮旭：金茂在地產(chǎn)科技方面最大的優(yōu)勢主要還是開放的態(tài)度，特別是公司領(lǐng)導(dǎo)班子的開放態(tài)度帶來的開放的公司文化。

正是這種開發(fā)態(tài)度，讓我們搭建了J—SPEED創(chuàng)業(yè)孵化平臺，以科技企業(yè)最佳社群伙伴、城市科技優(yōu)質(zhì)服務(wù)商為發(fā)展目標(biāo)，積極聯(lián)動城市運(yùn)營科技創(chuàng)新生態(tài)中的資源協(xié)同方（三類：投資、服務(wù)、宣傳）、產(chǎn)業(yè)場景方、科技企業(yè)等各類角色，通過資源耦合互動，為城市更新與美好生活的營造，開拓更多可能。

創(chuàng)業(yè)孵化平臺品牌J-SPEED的相關(guān)要素：

第一是科技驅(qū)動未來；第二是形成良好的伙伴關(guān)系；第三則是中國金茂認(rèn)為地產(chǎn)科技要打造形成一個生態(tài)；第四是希望新業(yè)務(wù)與原有業(yè)務(wù)之間能夠進(jìn)行雙向的賦能；第五是一定要擁抱多元、擁抱跨界，集團(tuán)內(nèi)部定位是叫做“開放式創(chuàng)新平臺，服務(wù)城市運(yùn)營科技生態(tài)”，價值理念是“促進(jìn)大中小企業(yè)融通發(fā)展，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新鏈的對接合作”。

孵化加速、產(chǎn)業(yè)對接和投資服務(wù)是助力中小企業(yè)發(fā)展的得力“工具”。推動場景和科技資源的結(jié)合是實際業(yè)務(wù)發(fā)展中遇到的一件非常困難的事情。

專委會委員：很多參加清華校友三創(chuàng)大賽的初創(chuàng)企業(yè)后來都逐漸消失了。前面您也提到了金茂也會做一些科技企業(yè)的孵化工作，對于地產(chǎn)科技初創(chuàng)公司您有哪些發(fā)展建議？

楊榮旭：其實對初創(chuàng)公司的發(fā)展，從場景方或者投資方角度提點(diǎn)一些建議。好多公司給我們拿來產(chǎn)品，我們第一反應(yīng)就是看著產(chǎn)品質(zhì)量很好、科技含量很高，但是就是使用的時候不太順手。這是因為一些產(chǎn)品往往是科技導(dǎo)向，而不是需求導(dǎo)向，這種情況挺多?？萍己渴亲鲰椖康暮诵母偁幜χ?，落實到合作，作為合作方更多會結(jié)合產(chǎn)品深入場景，將產(chǎn)品能夠獲得用戶認(rèn)可或者能夠有明確的使用途徑，用更直接的表述就是：不論技術(shù)如何強(qiáng)大，能夠有廣泛使用場景、解決需求才是目標(biāo)。

所以，建議地產(chǎn)科技初創(chuàng)公司更多從場景端去思考，因為地產(chǎn)科技目前來看，并不是要去做基礎(chǔ)科技研發(fā)，更多還是將科技賦能于地產(chǎn)的各個應(yīng)用的環(huán)節(jié)，提升效率、控制成本等方面。產(chǎn)品研發(fā)中科技導(dǎo)向固然重要，但場景能否落位鋪排開才是決定公司能否取得成功的關(guān)鍵因素。

碳中和與數(shù)字化賦能值得期待，建筑材料亟待突破與創(chuàng)新

專委會委員：對于未來，您是如何看待地產(chǎn)發(fā)展與科技之間的關(guān)系？

楊榮旭：產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上每一次重要變革都是企業(yè)借助新的技術(shù)超越自我、創(chuàng)新發(fā)展的過程，無論是福特的流水線、沃爾瑪?shù)目萍枷到y(tǒng)、還是阿里、長虹的“智能化”產(chǎn)品，其實都是一次次地推動了企業(yè)的變革。此外，國內(nèi)外的政策也對制造業(yè)、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有著很大的鼓勵。而當(dāng)今新技術(shù)不斷涌現(xiàn)的年代，傳統(tǒng)企業(yè)更應(yīng)該關(guān)注如何利用科技作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展、保持競爭力的核心要素。科技不僅是企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型重要抓手，同時也是各國推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推手，世界各國對于重點(diǎn)新興科技產(chǎn)業(yè)均予以大力度的科技產(chǎn)業(yè)政策支持。

目前階段，以新一代信息技術(shù)、新能源、新材料為代表的新興技術(shù)，正處于逐步場景適配、成本適配的應(yīng)用落地期，其降本、增效乃至創(chuàng)新商業(yè)模式的作用逐步凸顯，已經(jīng)成為重要的支撐生產(chǎn)力發(fā)展的要素?，F(xiàn)如今應(yīng)用廣泛或者正在發(fā)展中的是人工智能、區(qū)塊鏈、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)；機(jī)器人、自動駕駛、北斗通訊、5G技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)等。

過去房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展實際上是因為處于一個好的時代，那么未來可能10年、20年，甚至更長的時間，科技創(chuàng)新將進(jìn)入一個非常好的發(fā)展通道，這是金茂著重發(fā)展科技的一個重要原因，包括新一代信息技術(shù)，還包括了新能源和新材料。

專委會委員：目前有哪些方向是地產(chǎn)科技發(fā)展可以值得期待的？

楊榮旭：現(xiàn)如今大家看到的兩大地產(chǎn)科技創(chuàng)新方向，就是碳中和和數(shù)字化。當(dāng)前，“碳中和”逐步由國家戰(zhàn)略落位到各省具體的行動方案，全面行動將帶來新的市場機(jī)遇；“數(shù)字化”是“十四五”規(guī)劃的重點(diǎn)方向，社區(qū)及家庭場景將成為重要的數(shù)字化賦能領(lǐng)域。

從綜合角度來講，地方政府制定了很多關(guān)于“碳中和”和“碳達(dá)峰”的一些行動目標(biāo)和方案，且越來越具體。比如說和地產(chǎn)相關(guān)的，提出了超低能耗建筑的概念。首先在上海市明確規(guī)定超低能耗建筑是給予補(bǔ)償或者獎勵的，獎勵值達(dá)3%的容積率，節(jié)省拿地成本。此外就是關(guān)于綠色債券，包括綠色金融的一些支持政策也在陸續(xù)落地。

另外一個則是數(shù)字化，包括十四五提到的“數(shù)字中國”的一些建設(shè)，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的“數(shù)字家庭”，“未來社區(qū)”等概念，其中“未來社區(qū)”現(xiàn)在有一個很重要的一個趨勢，就是再擴(kuò)容。擴(kuò)容不僅是政府十分倡導(dǎo)，居民也十分贊同。同時，企業(yè)也是非常積極的去擁護(hù)和推動。例如，在上海市啟動了20個“數(shù)字家園”示范標(biāo)桿項目。標(biāo)桿的打造也意味著以后房企面對的市場，可能會變?yōu)橐粋€數(shù)字化和實體空間相結(jié)合的市場。

專委會委員：前面提到的“碳中和”和“數(shù)字化”都是目前已經(jīng)可以看到一些成果的地產(chǎn)科技發(fā)展方向，除此之外地產(chǎn)科技在哪個方面還有可能實現(xiàn)創(chuàng)新和突破？

楊榮旭：我個人希望是材料。因為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，材料方面變化有限，有些只是成本高低的區(qū)別，房地產(chǎn)行業(yè)中的材料往往是所有行業(yè)里面更新?lián)Q代最慢的。

房地產(chǎn)行業(yè)的材料如混凝土、保溫材料、裝修材料等，希望能夠取得一定創(chuàng)新和突破的，尤其是現(xiàn)今國家也提出“碳中和”的發(fā)展目標(biāo)，不少材料在生產(chǎn)過程中不光有害身體健康，還產(chǎn)生大量的碳排放，在使用中又對人體產(chǎn)生不利影響。

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