“白銀時代”的大背景下，賣房子的干不過賣醬油的仿佛成了地產(chǎn)商“窘境”的真實寫照。

趨勢不是一天就形成的，也不是一段時間就能走完的。這兩年，在“房住不炒”的政策下，“三條紅線”壓頂，地產(chǎn)商的日子著實不好過。

可以預(yù)見的是，未來十年乃至二十年，地產(chǎn)行業(yè)都不會出現(xiàn)2010-2018年的這種漲幅了。金地集團董事長凌克年初的時候也曾經(jīng)說過，未來十年中國的地產(chǎn)市場將會由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場的博弈。

近期，萬科上海區(qū)域媒體交流會上，其董事長郁亮再提“活下去”，并且稱：“是要做時代企業(yè)，努力適應(yīng)變化”。

那么，地產(chǎn)行業(yè)的變化究竟是什么？在郁亮看來，目前所有企業(yè)都在同一起跑線上，都要適應(yīng)這件事情帶來的體制轉(zhuǎn)變問題，金融、土地紅利也逐步轉(zhuǎn)向管理紅利。

從土地紅利轉(zhuǎn)向管理紅利，這是未來樓市發(fā)展的重要趨勢，但目前擺在房企面前的問題并非是長遠的戰(zhàn)略問題，而是眼前的債務(wù)問題。

近期，貝殼研究院發(fā)布了一份《10月房企融資報告》，報告顯示，今年1月—10月我國地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計約10283億元，而11月房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年以來的債券到期高峰，待償規(guī)模達1071億元。

有分析指出，10月份房企的強勁銷售業(yè)績可緩解房企一部分壓力，但高負(fù)債的房企目前面臨的問題依舊明顯，這對于它們來說是一場較大的考驗。

事實上，近幾年由于地產(chǎn)地產(chǎn)的融資渠道收緊，企業(yè)的現(xiàn)金流一直都是一個考驗。

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，“三條紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是長期的。所以，我認(rèn)為地產(chǎn)的大背景已經(jīng)發(fā)生了變化，地產(chǎn)企業(yè)的分化未來會越來越明顯。

根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前10月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額87467.1億元，同比增長11.1%；10月單月TOP100房企銷售操盤金額達11440.7億元，同比增長25.2%。

從數(shù)據(jù)上，這個數(shù)據(jù)似乎不錯。但根據(jù)A股上市房企披露的2020年三季報顯示，目前只有46家上市地產(chǎn)公司歸母凈利潤同比有所增長占比僅為34.8%。

在債務(wù)壓力以及融資難的大背景下，土地市場開始進一步開始降溫。

多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，房企投資拿地節(jié)奏明顯放緩，全國土地成交量價齊跌，土地出讓金總額縮水近兩成，溢價率也降至4月份以來的歷史低位，土地流拍現(xiàn)象進一步加劇。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月—10月，TOP100房企拿地總額25950億元，拿地規(guī)模同比增長10.9%，增長率較1-9月有所上升。但從單月數(shù)據(jù)看，TOP100房企拿地卻持續(xù)下降，尤其是10月創(chuàng)下了四個月以來的新低。

值得注意的是，未來房企之間的分化將會越來越大，頭部房企的集中效應(yīng)也會顯著上升，企業(yè)的兼并也會成為地產(chǎn)市場的主流。

存量轉(zhuǎn)增量，就像郁亮說的那樣，先要活下去。所以，我認(rèn)為未來十年，妄想買房致富的將會成為空想，想靠著擴張實現(xiàn)規(guī)模化的房企也會消失。