作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

隨著2020年最后一天，建發(fā)物業(yè)（02156.HK）“壓軸”上市，成為年內(nèi)第17家上市的物企，上市物企總數(shù)量增至42家。其中主要關(guān)聯(lián)房企物業(yè)有36家，相對獨立物業(yè)有 6 家，房企系近九成。

2021年，這一占比還將繼續(xù)擴大，榮盛發(fā)展的“榮萬家”將于1月15日掛牌上市，不出意外將成2021年首家上市物企，宋都服務(wù)通過港交所聆訊時間不長，禹洲集團的“禹佳生活服務(wù)”近期已遞交招股書，迪馬股份（600565.SZ）將分拆上市主體暫命名為“東原澄方”。

還有一大波，也在緊鑼密鼓的準備中，越秀地產(chǎn)（00123.HK）已明確表示，正在考慮分拆物業(yè)獨立上市；“中南物業(yè)”實控人日前發(fā)生變化，由陳錦石變更為女兒成陳昱含；俊發(fā)集團將俊發(fā)物業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓予香港新注冊成立的俊發(fā)七彩服務(wù)；朗詩物業(yè)也在股權(quán)騰挪，被疑為在搭建上市架構(gòu)。

最引人注意的，是萬科物業(yè)，它是“恒碧萬融”四巨頭中唯一一家還未上市的物企。更名為“萬物云”后，其已經(jīng)完成了上市所必需的組織框架、業(yè)務(wù)版圖乃至品牌矩陣的搭建，并以5.78億平米的在管面積，一躍成為2020年國內(nèi)在管規(guī)模最大的物企。不過，萬物云在答復(fù)媒體求證時，并未承認籌備上市。

物企爭先恐后進入資本市場，物業(yè)賽道競爭愈發(fā)激烈，體現(xiàn)最為明顯的便是規(guī)模之爭，收并購呈現(xiàn)加速態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上市物企共發(fā)生60余次收并購事件，市場份額呈現(xiàn)激烈的瓜分局面。

物企規(guī)模加速“破億”，頭部門檻提升

在這樣的背景下，2020年越來越多的物企突破1億平米的管理規(guī)模，跨入“億平陣營”，向頭部物企靠攏。

12月28日，新城悅服務(wù)（01755.HK）在管面積突破1億平方米，合約面積突破2億平方米。此前在5月，其以1億元收購成都誠悅時代61.5%股權(quán)，11月又斥資6285.6萬元收購大連華安物業(yè)60%股權(quán)，快速擴充了其管理規(guī)模。

更為典型的是藍光嘉寶服務(wù)（02606.HK），被稱為2020物業(yè)“收購冠軍”，是年內(nèi)收并購項目最多的物企，至少斬獲17個物企標的，收獲在管面積約3272萬平方米，到年底在管面積達1.3億平方米，合約面積2.1億平方米。

世茂服務(wù)（00873.HK）和碧桂園服務(wù)（06098.HK）也是如此，在過去一年內(nèi)頻繁開展收并購行為，自身體量進一步擴大。

12月31日，克而瑞發(fā)布《2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》榜單，當中在管面積規(guī)模超過1億平方米的物企高達19家。TOP10企業(yè)在管面積門檻提升至1.87億平米，與2019年相比，TOP10門檻提升3700萬方，增幅為24.67%。

進入2021年，將會有更多物企朝著1億平米的管理目標奮進，在管規(guī)模過億企業(yè)有望達30家。

上市物企“錢多”，并購將“加劇”

并購就像一把利刃一樣，掌權(quán)者握著它大開大合，開疆拓土，成為了物企擴充規(guī)模、搶占賽道的“法寶”。

特別是疫情之后，物企的價值凸顯，在資本市場如魚得水，從中不斷汲取養(yǎng)分壯大自己，新晉上市企業(yè)更是不缺錢，將IPO所募集資金的絕大部分用來攻城略地，搶占市場份額。

如恒大物業(yè)（06666.HK），上市籌資凈額約69.16億港元，其中約65%將用于收并購；融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）上市融資凈額約78.60億港元，約65%用于收并購，金科服務(wù)（09666.HK）、世茂服務(wù)、華潤萬象生活（01109.HK）等也是如此。在未來幾年，這種收并購及整合將會“加劇”，上市公司有充足的現(xiàn)金儲備，也有做大規(guī)模和提升區(qū)域內(nèi)規(guī)模效應(yīng)的動力。

而且，并購形式也將會有所變化，不止于上市企業(yè)對非上市企業(yè)的“大魚吃小魚”，上市企業(yè)之間的并購也是大概率事件，招商積余對香港最大的公共房屋物管服務(wù)供貨商創(chuàng)毅控股（03992.HK）的并購，便是一個先例。

另外，并購的物業(yè)形態(tài)也會更加多元化，過去一年之中較為突出的是，各大企業(yè)在城市服務(wù)賽道的搶跑，萬科確立了全國首個以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”，碧桂園服務(wù)以不超24.5億元收購環(huán)境衛(wèi)生運營服務(wù)商滿國康潔70%股權(quán)，以及雅生活服務(wù)與環(huán)衛(wèi)上市公司玉禾田戰(zhàn)略合作等。

筆者曾寫過一篇《頭部物企“謀局”城市服務(wù):萬科向“城” ,保利向“鎮(zhèn)”》的文章，對此有過深入分析，當中重點提及并購是他們布局城市服務(wù)賽道的重要手段之一。

賽道新格局：彩生活跌落，雅生活反超

在這場規(guī)模之爭中，有加速奔跑的，也有漫步前行的。但是在2020年，這個對比很突出，因為站在物業(yè)股在管規(guī)模頂峰多時的彩生活（01778.HK），被超越了。

而且還是被超越兩個名次，僅用了半年時間。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，雅生活（03319.HK）在管面積為5.05億平方米，碧桂園服務(wù)在管面積約4.09億平方米，超越彩生活的3.8億平方米，位列上市物企在管規(guī)模第一、第二，彩生活排在第三。

在2020年6月底時，彩生活在管規(guī)模在上市物企中，還是位列第一，當時雅生活和碧桂園服務(wù)依次位列其后，而今只用半年時間，便被反超。

這背后既有房企母公司的因素，也有并購的作用。如雅生活，在前兩年瘋狂并購，在管面積由2017年的7834萬平方米上升至2019年的2.34億平方米，兩年時間增幅將近3倍；再看碧桂園服務(wù)，除了收并購以外，還有碧桂園龐大體量的不斷輸送。

反觀彩生活，近兩年并購幾乎停止，母公司花樣年的體量也是遠遠不及。正如其所承認的，花樣年給予彩生活的住宅面積支持每年是百萬級的，碧桂園是五千萬級的，相差近十倍。再加之2020年規(guī)模處于滯長狀態(tài)，被反超也在情理之中。

但是從更長遠來看，碧桂園服務(wù)在管規(guī)模超越雅生活，也是大概率事件。因為從合約面積來看，碧桂園為8.3億平方米，而雅生活為6.55億平方米，相差巨大，隨著這些儲備面積的慢慢轉(zhuǎn)化，超越只是時間問題。