曾經(jīng)的四川“房企一哥”藍(lán)光發(fā)因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題，陷入了泥潭。

12月23日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱：計(jì)劃以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓旗下子公司——重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司100%的股權(quán)；而在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，重慶煬玖將進(jìn)行資產(chǎn)重組，重組之后重慶煬玖將包含重慶未來(lái)城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館和天津小站項(xiàng)目，據(jù)媒體報(bào)道，這三個(gè)項(xiàng)目的剩余價(jià)值高達(dá)數(shù)十億。

以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓三個(gè)價(jià)值數(shù)十億的項(xiàng)目，這個(gè)操作不免讓人感到詫異和不解；但實(shí)際上，這也是藍(lán)光發(fā)展的無(wú)奈之舉。

從公告來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展1元轉(zhuǎn)讓股權(quán)無(wú)非是為了減輕債務(wù)壓力：接盤方雖然以1元的價(jià)格接盤了三個(gè)價(jià)值數(shù)十億的項(xiàng)目，但也要負(fù)責(zé)解除藍(lán)光擔(dān)保義務(wù)20.40億元和回購(gòu)義務(wù)14.20億元，另外3億元擔(dān)保義務(wù)雙方另行協(xié)商解決。

作為曾經(jīng)的千億房企，近兩年來(lái)藍(lán)光發(fā)展已經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)股權(quán)以求減輕債務(wù)壓力；然而，截至今年三季度，藍(lán)光發(fā)展的負(fù)債總額高達(dá)1846億，在如此巨大的負(fù)債面前，這些不過(guò)都是杯水車薪，能起到的效果十分有限。

到底該如何擺脫當(dāng)前的財(cái)務(wù)困境，成為了藍(lán)光發(fā)展目前急迫需要解決的問(wèn)題；不過(guò)從當(dāng)下的環(huán)境來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展想要成功“渡劫”，恐怕并沒(méi)有那么容易。

四川房企“一哥”藍(lán)光發(fā)展的輝煌過(guò)去

每一個(gè)房企背后總有一個(gè)傳奇的故事，而藍(lán)光發(fā)展也是如此。

1989年，正值改革開放浪潮興起，時(shí)年28歲的藍(lán)光發(fā)展創(chuàng)始人楊鏗毅然從成都工程機(jī)械集團(tuán)辭職，創(chuàng)立了“蘭光汽車零配件廠”；3年后，嗅到地產(chǎn)行業(yè)有大機(jī)會(huì)的楊鏗又成立了“成都蘭光房屋開發(fā)有限公司”，而這正是如今房企巨頭藍(lán)光發(fā)展的前身。

可能不會(huì)有人會(huì)想到，這個(gè)曾經(jīng)的汽配廠工人居然能成為地產(chǎn)大亨，但現(xiàn)實(shí)卻發(fā)生了。

1992年，適逢是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“大年”，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的楊鏗無(wú)疑踩中了風(fēng)口，發(fā)展頗為順利，其推出的第一個(gè)樓盤——位于春熙路的“蘭光大廈”，在推出之后便得到了時(shí)任外交部部長(zhǎng)親自題名，一時(shí)之間名聲大噪。

在“蘭光大廈”大獲成功之后，楊鏗的地產(chǎn)事業(yè)開始蒸蒸日上。

1994年，在四川省第一宗國(guó)有土地拍賣會(huì)上，藍(lán)光發(fā)展以遠(yuǎn)超競(jìng)拍預(yù)期的價(jià)格，拿下第1、2號(hào)土地，成為了當(dāng)時(shí)的“地王”，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)二；到了第二年，藍(lán)光發(fā)展又在成都國(guó)土局出讓的21宗土地中獨(dú)攬8宗土地，成為了四川當(dāng)?shù)芈劽凝堫^房企。

后來(lái)，一直專注于商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)光發(fā)展開始轉(zhuǎn)型住宅，適逢成都舊城改造，藍(lán)光發(fā)展又搭上了“舊改”的順風(fēng)車，在住宅市場(chǎng)迅速擴(kuò)張。據(jù)媒體報(bào)道，藍(lán)光發(fā)展在轉(zhuǎn)型住宅后連續(xù)7年拿下了成都住宅市場(chǎng)的“銷冠”，四川房企“一哥”的位置坐得更牢了。

到了2014年，蓬勃發(fā)展的藍(lán)光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)，成功登陸資本市場(chǎng)。在登陸資本市場(chǎng)后，藍(lán)光發(fā)展再度提速，從營(yíng)收來(lái)看，2014年全年，藍(lán)光發(fā)展的總營(yíng)收為153.2億；而到了2020年，其總營(yíng)收就達(dá)到了429.6億，在短短的6年時(shí)間里營(yíng)收規(guī)模擴(kuò)大了2.8倍。

苦吞激進(jìn)擴(kuò)張惡果，藍(lán)光發(fā)展跌落神壇

大多數(shù)房企的失敗都是源于激進(jìn)擴(kuò)張，而藍(lán)光發(fā)展也是如此。

2019年，伴隨著旗下物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶成功在香港上市，一下?lián)碛袃杉疑鲜泄镜臈铉H可以說(shuō)是風(fēng)光無(wú)限，也是這一年，楊鏗和藍(lán)光發(fā)展作出了其成立以來(lái)最為重要的決定——在上海建立總部，開啟“上海+成都”的雙總部模式，并走出成渝地區(qū)，邁向華東市場(chǎng)。

而從現(xiàn)在來(lái)看，正是2019年的這一個(gè)決定，將藍(lán)光發(fā)展推向了深淵。

其實(shí)，早在2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)有了危機(jī)的現(xiàn)象：此前王健林在瘋狂“割肉”降杠桿，而萬(wàn)科也喊出了“活下去”的口號(hào)，再加上泰禾集團(tuán)、華夏幸福等房企紛紛暴雷，說(shuō)實(shí)話，當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不適合擴(kuò)張。

然而，不知是否被勝利沖昏了頭腦，一向穩(wěn)健的藍(lán)光發(fā)展竟在此時(shí)選擇了激進(jìn)擴(kuò)張。

從負(fù)債總額上看，在2018年時(shí)，藍(lán)光發(fā)展的負(fù)債總額為1238億；但到了2021年，其負(fù)債總額就達(dá)到了2119億，短短兩年時(shí)間負(fù)債總額增加了900億。

如果說(shuō)激進(jìn)擴(kuò)張可以換來(lái)規(guī)模的擴(kuò)大也還能說(shuō)得過(guò)去，然而選擇向東進(jìn)發(fā)的藍(lán)光發(fā)展，營(yíng)收增長(zhǎng)卻并不明顯。以還未暴雷的2020年來(lái)看，其2020年全年總營(yíng)收為429.6億，同比增長(zhǎng)9.6%，遠(yuǎn)低于前兩年的25.53%和27.17%的營(yíng)收增長(zhǎng)；凈利潤(rùn)為33.02億，同比下跌4.53%，是近5年來(lái)首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下跌的情況。

一邊是激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致的財(cái)務(wù)壓力越來(lái)越大，一邊則是規(guī)模擴(kuò)大不理想，營(yíng)收凈利潤(rùn)增速明顯不及預(yù)期，就這樣，曾經(jīng)的四川房企一哥敗走華東市場(chǎng)，逐漸跌落神壇。

債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，藍(lán)光發(fā)展該如何渡劫？

到了2021年，藍(lán)光發(fā)展開始爆發(fā)全面的債務(wù)危機(jī)。

2021年7月初，創(chuàng)始人楊鏗在有四川證監(jiān)局官員以及債券承銷商代表的會(huì)議上承認(rèn)，已經(jīng)沒(méi)有足夠的流動(dòng)性履行7月到期的債務(wù)。

隨后，藍(lán)光發(fā)展的票據(jù)和債券開始陸續(xù)違約：7月11日，藍(lán)光發(fā)展未能償還本息額共9.68億元的票據(jù)，正式“暴雷”；7月23日，存在一只債券違約；7月28日，共7只債券違約；7月29日，存在一只債券違約；7月31日，債券違約數(shù)量達(dá)到三只.....

而到了現(xiàn)在，藍(lán)光發(fā)展已然深陷債務(wù)泥潭之中，根據(jù)其不久前發(fā)布的公告顯示，截至2021 年 12 月 31日，公司累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì) 277.39億元。

此外，受到債務(wù)危機(jī)的影響，藍(lán)光發(fā)展的發(fā)展?fàn)顩r也是明顯惡化。根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)虧損67.05億，扣非凈利潤(rùn)更是虧損了89.43億。

面對(duì)巨額的債務(wù)，藍(lán)光發(fā)展也做出過(guò)不少的努力，例如在2020年以9億元的出售價(jià)格將旗下迪康藥業(yè)100%的股份轉(zhuǎn)讓給了漢商集團(tuán)，從“雙業(yè)驅(qū)動(dòng)”變成了“單核驅(qū)動(dòng)”；到了2021年3月，藍(lán)光發(fā)展把剛上市不到一年的藍(lán)光嘉寶物業(yè)以48億元賣給了碧桂園；還有不久之前以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了價(jià)值數(shù)十億的項(xiàng)目。

然而，從最新的數(shù)據(jù)來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展的負(fù)債總額高達(dá)1846億，其中短期負(fù)債為69.2億，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為236.7億，而其賬上資金僅為75.97億，資金鏈?zhǔn)志o張。

綜合來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展想要借助轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)化解危機(jī)的想法十分明顯。然而，想要成功“渡劫”，單憑這些操作恐怕還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。